最近几天，新城控股被推上负面舆论的风口浪尖。
有媒体（长江商报等）公开质疑新城控股2020年实际净负债率或超120%，涉嫌隐匿300亿表外债务。
与此同时，有报道还称新城控股进行了一轮总部组织架构大合并，被质疑优化背后是一场隐秘的变相裁员。
从年报数据看，2020年末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率74.12%、净负债率43.65%、现金短债比1.68，“三道红线”踩中一条，数据优于不少同行。
但是媒体报道质疑，新城控股存在隐匿表外债务迹象。
截至2020年底，新城控股担保余额高达733亿元，担保比率达144.92%，远高于公司剔除债券余额后的有息负债率62.54%，公司少数股东权益比为38.41%，远高于其收益比7.35%，存在较大规模的“明股实债”迹象。
这些质疑是否有理呢？“三道红线”中，哪个指标的变动最能反映房企的真实力？
红姐先来简单回顾一下“三道红线”是什么。
2020 年8月，住建部、央行联合召开了房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，核心内容就是形成了重点房企资金监测和融资管理规则，即我们所说的“三道红线”。
会议确定碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企为首批试点房企，每月15日前要提交涉及多项财务指标的表格。
红姐统计了一下已经发布2020年度业绩房企的“三道红线”数据，和首批12家试点房企2020年底相比2020年6月末的“三道红线”数据的变化情况，发现：
“三道红线”中，达标难度最大的一个指标是“剔除预收账款的资产负债率”。
首批12家试点房企“三道红线”指标变化情况
截至目前已出年报的首批10家试点房企：
剔除预收账款的资产负债率这个指标降幅最大的是万科，下降了5.1个百分点；
而净负债率，华侨城、恒大和融创中国的压降幅度都比较高，都在35个百分点以上；
现金短债比也相对好调节，比如融创和中海地产，提升的幅度都比较高。
也正是因为净负债率和现金短债比这两个指标比较好调节，所以有个别红档房企直接跳级降为黄档。
而目前黄档房企中，绝大部分也是因为踩中“剔除预收账款的资产负债率”这条红线而没有转绿，如下图统计所示。
数据来源：房企年报、贝壳研究院，地产锐观察整理（截至2021年4月13日）
有融资实操大咖告诉红姐，“剔除预收账款的资产负债率”这个指标，需要通过增加合同负债或提升所有者权益比率来优化，比较难，而净负债率和现金短债比这两个指标，都可以通过出表业务或表外融资实现达标。
所以，虽然到2020年底有些房企只踩中“三道红线”中的一条，但我们也要甄别看待，有些房企表外负债的风险仍不容忽视。
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