疯狂的大放水，把全世界的房价物价都飘起来了，有些国家已经面临崩溃边缘，全球性经济危机与金融风暴只是时间问题，这是明摆着的现实，只要不闭眼塞耳谁都看得见。对于世界最大的两个经济体来说，股市是美国的命脉，所以那边狂印货币维持高位，根本就不看基本面了；房市是中国的命脉，所以全力以赴， 无所不用其极的调控房价，禁止新的水流进房产，绝不允许刺破泡沫。其他的国家，说实在都是陪玩的，这也是分析政经大势的基本脉络。
2020强调控下房价仍然上行的逻辑
2020年的房价还是向上走了一波，而在背后可以注意到同时期，全国范围的调控政策越来越严，并没有丝毫放松。除了深圳在19年双11松绑了个豪宅税，但在热的烫屁股的房价走势下，深圳现在成了调控的样板城市，现在的办法已经是阻止你成交了。那些企图以疫情名字松绑楼市的城市，无一例外都被一日游打脸。极为严苛的调控和依旧上涨的房产说明什么？
我们经常会看到一个CPI数据，这代表着通胀水平。中国除了在金融危机的2008年达到了惊人的8.5%，近10年来一直在3%以下徘徊。今年政府工作报告，同样将CPI标定在3%以下，那就说明有信心、有手段要将物价压制住，而不是像土耳其、印度那样的新兴经济体，民生物资价格都放了风筝。可全球热钱泛滥这是事实啊，物价不能涨，全球生产除了中国都没恢复，铜铁煤炭石油这些生产资料也是起起落落，中国的股市是要等到美国股市扑街之后争夺全球资金的，现在也不能大涨。那钱该去哪儿呢？真是个要命的问题。
这里只提示大家一下，现在 CPI是平民指数，股价是中产指数，房价是富豪指数。
你手里有多少钱，关心的问题是不一样。老百姓想着是柴米油盐的过日子基础，中产想的是如何提升生活质量，而富人想的是资产保值增值。强调控下，为何房价还会倔强的涨？我们就以上海为例：
从2月6号开始，上海新房开盘采用积分排序摇号制度，优先倾向刚需无房户买房，要知道这些新房全都是现价倒挂市场价格的，摇到和中张不大不小的彩票无异，各路神操作就出现了：
1.把名下住房卖给父母，再去摇号新房。摇中摇不中肉都烂在锅里，而且卖给父母不用转账贷款中介，一周搞定。
2.把老人房子卖掉或卖给子女，老人可以满分摇号，房产商现在在逐步提高认筹金，全款老人是他们的最爱。
3.家族里面洗一遍，名下只有唯一一套房产的卖掉，无房巨款，轻装上阵……
最终的结果不出意外，买到房的大多实际都是有房的人，真正的刚需希望渺茫。
其实，上海真的是个特例，只要有房子就是千万富翁，这个阶层的人自然想的就是保卫资产。在财富轮盘赌中，人家生下来就坐在贵宾席，全国甚至全世界人民看着他们的动作去焦虑，那只能说既没必要也无可奈何。
话又说回来，形势走到这一步，大体的走势框架已经出来了，热钱潮涌推升的富人资金汇聚之地，就是长三角和大湾区，其他地方基本没戏。江西省作为最大的人口流出省，已经全面取消了城市落户限制，同样政策的还有石家庄，济南，沈阳……，人都没了，房价会涨？
从大区域看房子价值
接下来，强一线城市的高杠杆是万万不可接的！屏蔽成交信息、放缓贷款速度，再加上各类调控政策叠加，目标是压制房价，手段是最大限度延缓流动性和，那就意味着从申购到卖出，所有房产成交的全过程以慢动作进行，这个过程拼的是什么？胆量和眼光吗？扯！拼的就是资金实力，付着大笔利息看着房价上涨，熬得住就是赢家，熬不住……自己掂量能不能玩得起吧。
弱二线以下的城市，根据居住需要什么时候买都行，想要投机盈利就想多了。中国的房子总量那是绝对充裕的，人口断崖式下降趋势+弱势城市人口流出，毫无支撑的基础。两大区内一线城市周边的强二线城市蕴藏着为数不多的机会，房价会随着GDP增速稳中有升，在这个平台期过了之后，不排除有向一线靠拢的趋势。
观察城市是否值得投资的一个指标是房贷利率。“三道红线”卡住了房产商融资通道、“贷款集中度”卡住了，银行放款房地产的规模、“土地出让两集中”压制住了政府卖地炒地冲动……笼子都编好了，接下来会发生什么？城市分化！
现在房地产商和银行手头能投放到房产市场的资金越来越有限，土地又是扎堆上市。那只能从以往绵延全国的阵地战改成攻击优势阵地的游击战。越优质的城市房贷利率越低，因为房产的保值增值效果好，银行愿意让利来争夺房贷比例；资产价值不高的城市，银行只能通过提升利率来对冲风险。2020年底，4座一线城市的房贷利率，均低于全国平均水平的5.23%，其中深圳为4.98%，上海为4.65%，全国最低。这种分化的趋势是持续性的，但火车头越来越难上，车尾巴又没人愿意上，这也是无奈的现实。
普通人怎么面对买房选择？
说这么多宏观大势，讲的是该不该买房的逻辑。有人会骂了，关我*事，我要想买房该怎么办？下面讲点具体实操的东西：
1.CBD、金融区、互联网企业扎堆儿的地方，增值快，租金高，出手容易，性价比最高。
2.从保值升值的角度讲，选地段怎么选？选稀缺！规划新区刚起步、老城区的学区、老城区的次新、城郊结合的人口密集区、远郊区的地铁房、非文旅概念的山海河湖景观……在同等条件下优先考虑，这是客观规律。
3.今后，这个今后指的是从今往后，选房子始终优先考品质，品质越高越安全。先看城市圈，这个已经讲过了。城市里宁买高品质一套，不买老破小一堆，保值和升值的潜力二者不可以道里计。
4.现在国家推行老旧小区改造，这批小区都是2000年前启动房改后突击建设的一批老房子，质量保证30年，这是建设部高层讲的，可不是我说的。这批房子存量巨大，靠拆是没谱的，改造即不涉及房地产又能拉动一批上下游建材、家电销售，是笔好买卖。一旦启动，这当中也蕴含着不少机会。
有人说我是贩卖焦虑鼓动买房，有人说我就是变相中介，想多了，偶是做商业地产运营的。只是喜欢根据手头的资料推演一下局势。毕竟，个人资产的保卫和坚定支持国家政策并不违和，还是那句话，2021年之后的个人财富，一靠国运，二靠技术，发不了横财不要紧，普通人被套在山顶上就悲催了。