我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好！北京哪家银行还能做接力贷？我想做接力贷
回答：做接力贷的银行主要就是工行、农行以及建行和华夏 简单说下要求： 一般要求父母的年龄在70岁以内，贷款的年限是85减去父母年龄，最多25年 接力贷的贷款审批会综合考虑父母+子女的收入，以及子女的负债情况。
提问：【新人首问】 北京买房，具备sfsd，首付资金250万，月薪两人到手4万。未婚无子女。预备明后年结婚。 目前选房原则：买二手房，小两居，不注重学区（有天津户口，一方在天津买了一套非学区，另一方名下没房，没有北京户口），位置好，客厅有窗，楼龄95年之后。离工作不要太远。不要首层顶层。 工作地点：我工作地点在海淀知春路地铁附近；我对象工作地点在昌平生命科学院地铁附近。工作稳定。 看过的片区：我们看了望京，回龙观，安宁庄，西三旗，西二旗，永丰，清河几个区域。目前觉得西二旗和望京最有优势。 目前看中稍微合适的：西二旗智学苑，铭科苑。望京西园一区，南湖中东园，融泽嘉园。 觉得西二旗工作近，望京听您说发展好。 考虑到未来7年后由于教育问题，可能卖房回天津，所以想买保值的房子。 问题 1.西二旗和望京之间，您觉得我们更适合买哪个片区。 选择望京，是觉得望京将来保值会比西二旗强。如果考虑居住方便还是西二旗。所以不好取舍 我们分析的西二旗优势：挨着软件园，周围有一些配套，劣势：学区不好，能买的起的房子小。 望京优势：位置好，五环以内，周边产业比西二旗发达。同样首付能买的房子总价更高（五环内贷款高）。劣势：上班远，我对象上班一个半小时，我们对那边不熟悉。 融泽嘉园优势：楼龄新，户型好，面积大。劣势：交通不便，属于昌平区 2.根据我们的选房原则，除了我们看过的片区，您还推荐哪些其他区域值得去看
回答：你好，原则上能买市区就别买郊区，所以这几个板块的价值排序： 望京>西二旗>回龙观 西二旗PK望京，望京面积更大、范围更广、入驻优秀企业更多，且已形成独立的体系，投资望京，比西二旗更稳妥。 另外换工作比换房简单，前期不住也可以投住分离。
提问：新人首问 房姐 你好 已婚人士 坐标顺义后沙峪 持有两套商住房 准备出售变现为三岁的儿子购入亚运村嘉铭桐城附近的学区房一套 预计变现400万 现在家中常住人口四大一小 选项一 出售一套 全款购入500万一室学票房 等儿子上学后全家租房居住 选项二 出售一套 购入700万 贷款200 万购入一室 日后同样需要租房居住 选项三 出售一套 过桥再抵押购入900左右两室 五口人挤两居内生活 选项四 出售两套 过桥抵押购入1100万三居 选项五 更改学区房区域 这几种方案 第一种生活压力小 购入学区房兼具资产保值 同时保留了一定的家庭财务自由 是我目前的优选 第四种 对现有生活改变太大 老人意见不统一 选项五 您有什么推荐
回答：学票 就应该买总价最低的标的。就看为学票愿意支付多少钱了 想兼顾的话朝阳可以看看 澳林春天的三居室 900内的总价，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还可以，能满足学区+自住的需求。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的三居，对口朝阳外国语来广营校区。 老破小+租房的配置。还可以 看看人大附朝阳的房子，比如芍药居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠里
提问：新人首问：房姐您好！手里子弹300+，正在出售一套朝阳的商住房，出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（还有245万贷款在还款中，小区物业一般），但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子（物业好一点），本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院（1200），但是因为二套首付比例80%，缺口太大，贷款没有操作成功；所以准备改变思路，换总价在750w左右的房子，这样的房子主要用来：1）自住+保值（希望物业好一点），或者2）投资+保值。目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园：1）奥海明月离我现在住的和工作的地方均近，同时感觉绿城的物业好一点，比较中意其130p的房子；2）翡翠公园，户型设计、小区环境和物业都不错，比较中意其118p的房子，到离我住的地方远，另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选，或者2者都不考虑，麻烦帮忙推荐其他的方案。
回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比：奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。
提问：房姐您好，新人首问，请求房姐给予指点！！有点着急，盼望房姐能够及时给予回复！ 情况简介：孩子是2018年参加工作并解决北京户口，目前在集体户上。我们想给他先买一套小房子，但暂时不用，四年内可出租兼具保值升值的功能，他在朝阳区悠唐公寓附近工作，我想给他买一个离单位近的住房，目前的问题是： 1.孩子现在有单位公寓住，买房自住需求不是很急，2020年底前在北京买房时机适合吗？还是应该再等等？ 2.这是他的首房首贷，他现在看上一个距离单位三公里左右的白家庄的一居室，47.5平米，售价329万元，91年的房子，房子是不是太老了？之后置换流动性会不会有问题？请教房姐有没有更合适的房子可以推荐一下。 3.购房想用混合贷款，孩子是公职人员，国家属公积金贷款，可以贷到80万。现在如果想买，主要问题是收入证明金额只有8000多元，无法覆盖两倍的贷款需求，我和他爸也都无法开具收入证明，无法进行接力贷，但是我们现在可以给他提供大概130万元的首付款，而且月供我们也可以帮助还款，只要能贷上款，还款没有问题。请问房姐有没有其他的合理途径解决和变通解决孩子目前的贷款问题？我们想尽可能利用杠杆买房，想多贷款，且贷款的时间尽量长一些，有没有可能贷到30年的时间？中介说在北京最长贷款期限是25年，是这样的吗？ 另外，还想请问一下，如果混合贷款贷不下来的话，走商业贷款好不好？如果全部走商业贷款，那么首房首贷的公积金贷款使用会不会受到影响？以后再还可以再使用公积金贷款吗？有哪些不利影响，如何可以避免以后对公积金贷款使用的不利影响！ 这是我们第一次在北京买房，所以请求房姐能给我们提出最适合我们的切实可行的购房建议，包括购房的时机，区域，房龄及贷款方面的一些建议，谢谢您！
回答：你好，贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。 可以提前6个月养流水，也可以找渠道包装流水。 组合贷查的比较严，商贷没那么严。 按揭最多25年 悠唐附近，130能买到的盘都是老破小，次新可以关注炫特嘉园。 年底是比较好的淘笋时间，部分业主急卖，可以捡漏。
提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！
回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低
提问：新人首问：房姐好，直入主题咨询房子问题。我和父亲、我儿子都是石景山户口，老公青岛户口。父亲的拆迁房是石景山刘娘府这边的平房，听说马上拆但还未拆迁，据了解回迁房质量一般般，而且儿子不到2岁，25年上学，考虑回迁房周边的小和初都一般般。想考虑海淀区中等的学区房。目前山东有3套房，其中临沂一套有房贷，市值180万贷款60万（不满2年）、日照全款80万（满2），这两套都闲置，另外一套青岛城阳自住，市值180万公积金贷款20万（满五唯一）。 想咨询：1、是否可以考虑要石景山刘娘府的拆迁房，还是要现金去其他城区买房，但拆迁款不知道能有多少，2间平房才30多平方，要拆迁房可能更好，是吧 2、如果卖掉临沂日照的房，如果可筹200万+首付，家庭收入30，可以买哪里的学区房？ 如果现在卖临沂的，需交营业税。考虑玉泉路距离石景山近比较方便，先在安居客了解了永定路学区的，玉泉路周边及田村附近的二手房信息，玉泉小学要比田村小学好，我看您文章中提到过要90年后的，也要50平方以上吧，是不是50平以下不好贷款，这个学区您推荐么，像我们这样经济能力一般的，应该怎么考虑学区房，周边有合适的小区推荐么，网上看了玉海园、玉阜嘉园、永定路1\/17\/19号院、金沟河15\/17号院这周边的，有板楼有塔楼，一居二居面积40-80不等，您建议什么价位、一居还是二居合适 3、如果等临沂的房子满2卖掉，就得22年买房，那会房价不知如何走势，是否现在就早上车。 4、我父亲有资格，但年龄已70周岁，能接力贷么。要不就只能用我的资格，算是首房二贷，利率是1.1%么，是抵押贷合算，还是直接二贷合算？
回答：1. 可以搏一把拆迁房，给的资金太小对你现在购房帮助不大，搏一搏看看运气吧 2. 大小不影响贷款，玉泉小学可以的，学区一律总价最小原则买，资金不多就不要考虑兼顾自住的问题。 3. 优先北京上车 4. 70不能接力贷了，没有1.1这么低的，二贷6成首付，抵押贷能做到4成首付，需要看你们的首付能力和还款能力
提问：房姐你好，为了资产保值准备买总价650-700的房子，在看苹果社区北区100平米以上的大两居，60+平米的复式，和海淀花园公寓80平米左右的小两居，苹果社区房屋状况好，但交通没有花园公寓便利，花园公寓房子质量一般但环境差一些，请问应该怎么选择？近期没有自住需求，希望租金回报好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租，流动性好不愁租
回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，投资不建议碰。 花园公寓只有两栋楼，里面很多办公的，比较吵，投资也不是好的标的。 建议看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美第一城
提问：房姐您好，新人首问。我和我老公都是京籍，现在住在朝阳崔各庄的父母的房子里，打算明后年要孩子。我俩名下都没房，都是sfsd，现在想买海淀的房，主要是为了以后孩子上学户口能落在海淀，另外一个是上班能方便点，目前看的是小西天的红联北村，志强园那附近的房子，预算是首付150，总体在400以内，买完之后先打算租出去，还能少还点月供。我和我老公月收入3w左右，本来一心想在海淀买房，为了以后孩子有个海淀户口，现在看完您的一些回答后又纠结买望京附近的也可以，但是以后孩子上学也许没有海淀的教育资源好，而且价格也不一定在400内，又看了看海淀的双榆树和厂洼小区，价格令人有点压力，想听听您的建议，谢谢！
回答：你好，感谢付费！ 志强园虽然是海淀区，但却是海淀很烂的一个学区，感觉除了刚毕业小年轻过渡没啥意义。 你看看清河的永泰西里吧，可以买个两居，一家人住，对口的二十中九年一贯制，还不错 双榆树你只能买个一居室，不太好住 实验二小当代的老破小不能直升，我觉得还不如永泰西里，而且永泰西里挨着地铁站 还有一个选择，你淘淘东王庄的两居室，这个预算估计只能买个有点硬伤的，但是位置好，就在五道口，交通非常方便，上课外班也非常方便，对口的海淀区第三实验小学虽然一般，但是海淀主要是在课外，我觉得没问题
提问：新人首问。 房姐好。 我海淀知春里小区塔楼一居，准备卖掉原小区置换个小两居（加上税费预算700以内），改善下居住性，将来儿子结婚也可勉强作为婚房，若儿子不想住就再置换。儿子结婚前几年也就是出租，所以要考虑保值、增值。这段时间看了看知春里小区，没什么可心的房源。就想把范围扩大到马路南边紧邻的”双榆树北里”。 请问： 1.据说双榆树北里小区对应的小学比知春里要弱一些，将来保值性要差些吗？ 2.看到房姐问答中提到“双榆树是危险地段，尽快出掉换仓”吃惊不小。这个”危险地段”的双榆树是指包含知春里小区在内的双榆树商圈还是指具体的双榆树小区（南里、北里、东里、西里）？为什么是危险地段？请详细解读。 3.基于本人情况，房姐还有什么好的建议？
回答：“危险”是指从投资角度，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。如果是刚需学区房 那就总价最小原则入。你们现在没有学区需求，可以认为是投资需求，选筹上双榆树需要精挑细选，推荐看下 清河的次新房，比如观景园、莱圳家园，或者天秀花园