我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐，您好！我是山西人，孩子去年毕业落户在北京，但现工作在外地，可能过两三年才能回到北京工作，回京后在哪个区工作还不知道。怕以后房子涨价，今年计划六到七百万在北京贷款或全款买一套房作为孩子找对象结婚用房，问是在西城乐城买个两居的房还是在望京或北苑买一个新一点的小三居合适，房姐您还有什么更好的建议。（前几天我已付了费用，这次提问怎么还收费）
回答：建议sfsd的形式买入望京板块的三居，西城以及北苑做为首套不是好的选择。 考虑到刚工作月供压力，建议可以用500万做为首付，买入1000+的标的，将剩余200左右的资金做为月供，抵抗现金流风险
提问：住亚运村新荣家园，喜欢周边的环境和设施，奥森就在家门口，因为房子是塔楼，想置换南北通透的三居，华馨公寓，安立花园，润枫德尚，华悦国际，这几个小区如何选？现在置换，该如何操作，是先买再卖还是换个顺序，请房姐给些建议，谢谢
回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比，优先华悦国际。
提问：房姐，求指教！首付145万，还能有大概15万的信用卡额度，有没有好的房产投资标的可以推荐啊？哪都不想买，就想在北京买套房。
回答：信用卡的额度很低，如果在北京正经工作，人均基本50-100万信用卡可以做到。 私人拆借挨个过了吗? 首付凑到200万，可以买到上车盘中的天花板468非普线左右的标的。 先计算首付，然后才可以计算下一步可以买什么。
提问：房姐，之前提问过，看房半年，现在最后决定阶段，期望得到您的帮助！望京方舟苑朝南两居88平570万，望京花园西区朝南两居80平590万，后现代城D区朝南大一居可改小两居550万，沿海赛洛城南北板楼90平590万。国贸上班，不需要坐班，不考虑学区，常住两人，自住加保值。您建议选两个？谢谢！
回答：你好，感谢大额赞赏！ 板块选择上： 望京>大望路>百子湾 望京花园西区较3年前价格微跌，但是去年和今年一直在补涨，可以入手。 方舟苑的交易活跃度并不高，不建议考虑。 后现代城总价600万以内的2居，更建议考虑C区和A区
提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五唯一，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？
回答：1600+的标的没那么快卖出 ，出手周期比较长很正常。建议多挂平台 挂不同的价格。如果你喜欢这个位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高 小区环境不怎么样，保值效果会一般
提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一套学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。
回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。
提问：房姐，您好！限高令后，对北京的现有高楼的房价会有怎么的影响呢？
回答：不是所有地方都有限高令，目前主要在南中轴线附近有较多限高。 限高是其中一个方面，关键看整个区域本身最终呈现的状态，适合的产品，是否会受到限高的负面影响。 比如孙河本身定位中央别墅区，普遍密度低，限高令影响不大。 比如从CBD直到常营这类中央商务区和关联的居住区，限高令影响大。 办公同样受影响。
提问：美丽的房姐您好！新人首问！近期就要买了，求翻牌！谢谢房姐！！ sfsd，目前跟老公刚结婚住西北旺，非刚需，单位明年分公寓房。我手上子弹三百多，老公公积金贷120。他有稳定收入一个月一万，我自由职业，收入不稳定，目前老家北京往返做点小生意。在寻找四百多的房子。 1.看中了炫特嘉园三期的一居七十平410w，普通装修，打算纯投资，租抵贷没压力。 2.我们经常去望京，可能会在那边谋求发展，但是不确定性很大。在高家园看中了一套老公房八十多平，新装修，470w，感觉有点鸡肋。 3.马连洼的梅兰竹菊也看了，离单位近，觉得也可以考虑。说是生完孩子公婆可以住着带小孩。450w六十平米，没啥装修。 4.先买炫特，过两年生了孩子，需要老人照顾就卖了再买梅兰竹菊。这样换房成本会不会很大，炫特涨幅不知是否超过梅兰竹菊。
回答：1. 马连洼属于海淀的无学区但是配套比较成熟的老破小。高家园的公房不是最优选择 2. 炫特和梅兰竹菊涨幅差不多， 租金上炫特更好点。但你过两年还需要换回梅兰竹菊的话。如果是平移那很不划算，成本很高，推荐直接入梅兰竹菊
提问：房姐好，关于顶复，可否简单说一下区别，比如老破大，无电梯天通苑顶复，金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。
回答：两者属于完全不同的产品，对应不同人群。 只有部分较老的天通苑顶复属于老破大，金地属于偏豪宅。 天通苑大面积大约在450-650万居多，对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭，如果加装了电梯，购买人群可以扩大很多。 金地国际以大三居为主，其次两居和四居，全部是平层，一共只有2套特殊户型属于复式，对应CBD周边高收入的企业高层和老板，大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。
提问：老公北二环附近上班，社保五年以上符合在京购房资格，国管公积金月缴6300，实发月工资8000左右，有两次房贷记录，贷款已结清，目前无其他贷款。积分落户还不够。我和两个孩子在外地，一个初中一个小学。三年左右可能落户北京，想让孩子们来北京上学参加高考。高二可以转学到北京上高中吗？小学转学可以就近上学吗？两个孩子转学需要运作还是正常手续? 今年五月份卖了老家房子到手160，目前在内蒙包头自住房屋市值约60，其他可以周转100，不含自住全部房票约270。我没工作考虑到买房后还款压力大，再换手比较困难这次买房特别谨慎。学区，通勤，居住舒适，保值(最好能有升值空间)都要考虑。还请房姐指点 1，东城和平里片努力踮脚能买上为数不多的两居室，但是资金有限可选的要么朝向不好要么楼层不好 2，北京一环中央区的规划会让二环内的房有升值潜力，是不是考虑在二环内买 3，朝阳甜水园东街有个hong chen房产咨询有限公司可以操作小西天回迁房，但是不知道可靠吗？直接去拆迁办办手续，每平米5万，税费自己交，可全款可贷款两年之内办不成全额退款。 4，北二到北三附近的朝阳片压力小可选稍多点，但是学校一般 5，海淀看过景泰西里和西北旺 这些是我看过的，没有方向的乱看，对北京的了解太少了。公积金和商业贷款都可以，最近三年不考虑入住
回答：1. 高中转学很难很难，需要你自己去学校联系，但很多高中学校都不接收转学生的。高中不是义务教育，所以学校是有权拒绝的。小学转学是可以的，看下精华帖有一个流程说明。 2. 你们现在还没有在北京落户，没必要看东西海的学区。看看朝阳比较好，看下芍药居和慧忠里，学区也还可以。操作回迁房的方式不建议，风险高，如果失败就算2年后全额给你，但你失去的机会成本是巨大的