我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：新人首问：我的情况基本如下： 1、数量：算二套，外地有贷款记录（秦皇岛），2013年买入后基本未升值； 2、资金：手上加上借款首付有230万，月度还款能力在1.5万左右； 3、家庭情况：大宝5岁，明年上小学；二宝四个月，我在三元桥上班，目前在劲松附近租房 4、目前因秦皇岛升值较慢，我打算将它卖掉，将首付凑到300万在北京或者天津置业。但是也有几点比较纠结，想咨询房姐。 问题一： 秦皇岛是否值得继续持有？ 问题二： 如果在北京买套房，比较纠结是买新房还是二手房。①如果买新房打算买亦庄新开楼盘臻珑府，融创壹号，但是这两个楼房交房比较晚，赶不上大宝上小学了。这样的话，我们就还得继续在朝阳租房满足孩子上学的问题。但是我们就要同时负担房租以及房贷，压力比较大。②如果买二手房，既要满足自住，又要满足大宝上小学，还要离三元桥不太远，还得兼顾保值升值的问题，目前不知道300万的首付预算可以买到哪里？ 问题三： 如果在北京买房，六年后孩子将上初中，我们打算初中在天津上。这样在北京持有五六年，升值的空间有多大？是否值得这么折腾？还是直接买到天津，这六年继续在北京租房？ 盼回复，感谢房姐！
回答：1. 秦皇岛尽快出掉，没有长持价值， 投资旅游地产只能靠租金回血，房产增值收益非常低 2. 二手适合你的情况 ，芍药居(人大附)，慧忠里(朝外)，安慧北里X园（陈经纶嘉铭校区）。 3. 学区房肯定不如投资盘稳健。另外一种思路就是租房上学+投资盘（可以看看朝青、石佛营）。5-6年收益不会差，但租房上学派位很靠后，会有点小风险
提问：深感幸运，新人首问，盼房姐指点迷津，本人：一、在丰台丽泽金融区工作，老公在三元桥附近，家庭年收入税前45万，双方工作稳定。俩孩，老大9月二年级，老二明年上幼儿园。考虑通勤、学区因素，准备换房，与老人同住，共6口人。二、家庭成员保险均配备，所以保障较可。三、现有资金100万，有两套房：均在房山，拟出售一套房产，扣掉余下贷款，能有228万。故共有买房资金328万，准备入二套用商贷。另外一套首开熙悦山澜庭（房山长阳），还有余下公积金贷款67万，周边配套可，市价450万，目前自住，户型很好，居住舒服，月供3900，目前准备租出去月入5000元，以后给老人住。有过借呗，2019年11月前使用过，不过很快还款，信用良好。 恳请指导如下方案可否： 1、老大转学海淀：二里沟中心小学，入A.建设部大院（90年，38或46平，520万以内，出房少）、B.景王坟（90年，44平，西北，455万）,C.景王坟（90年，38平，东北，480万），A\\B\\C均租出去，月入5K-6K，再租大户型。D.中纺宿舍(80年，49平，500万，二室一厅可凑合先入住)，小区内的住建部幼儿园以后给老二上。2021年底16号线开通通勤较方便。中学有一个坑校。 2、老大转学西城：第二实验小学玉桃园分校，初中有一个坑校。E.如意里（92年，40平，520万）。E同A\\B\\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中学好点，也有一个坑校。 3、或者推荐合适的房子，据我所知如广外（小学中学坑较多）、羊坊店片区（中学坑多）不大好。 4、二套商贷合适吗？老人有独生子女享有入京购房资格。万分感谢
回答：海淀无坑的就是上地，其它都有坑。东西城德胜和月坛是比较均衡的板块，但没什么符合这个价格的标的，你也可以淘下看看。 第二实验小学玉桃园这个学校一般，建议选择海淀二里沟中心小学。标的选择 推荐看建设部大院 学区房一律总价最小原则买。二套贷款能满足就可以，如果资金有缺口可以垫资全款抵押入
提问：房姐好，新人首次提问。 目前状况： 在合肥有一套学区房 大概价值160w 贷款还完了) ，手里大概有150w 现金 因为买合肥房子的时候用了我名字 所以用掉了首贷资格 如果卖掉合肥房子，一共有310万 再腾挪点 首付六成大概能买500万的房子 诉求是希望买一个居住环境还不错的房子，保值，如果有个还行的学区就更好了。自己工作是互联网，大概率未来跳槽也会在中关村 西二旗 后厂村路或者望京那边。 目前有几个选择： a 澳洲康都朝东一居室 大概60多平 有朝阳学区 距离地铁和商业都不远 小区环境不错 人居氛围浓 且之前房姐推荐望京片区。可是担心的是五年后如果要置换 房子略旧 会不会保值有问题，而且未来望京片区有很多更加新的房子出来 可能更不好出手 b 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 能买89平的。好处是新房 且亦庄之前去过一次觉得发展的真的不错 小区环境和物业 品牌都好 可是担心住不了，而且没啥学区 c uhn国际村的北向开间。优点是小区环境不错 缺点是朝向北 而且太小了 大概50平吧 也没学区 想咨询下房姐： 1 我这么操作 二套首付6成 按照房姐的说法不是好做法，那怎么操作更好呢？ 全款 再抵押贷的话 有没有垫资公司推荐 怎么操作抵押贷呢？ 2 选房这几个的话，abc房姐觉得哪个更好呢？ 非常感谢，期待房姐的指点，谢谢～
回答：5年内不需要学区的话，就不用考虑此属性 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 属于限竞房，7-8年不能卖，也不能抵押，离你上班的地方也有点距离。 澳洲康都会比较合适，5年后换房完全没问题。uhn国际村价格偏高 全款抵押的操作看下之前的回复，有过详细解答
提问：新人首问 家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，最好能具体到小区或地块，谢谢！
回答：上得了车就现在买，等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑 朝阳 看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里
提问：您好，慕名而来。 我们现在的条件： 我和儿子（4岁）京籍，老婆非京籍但已交五年社保，父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜，看完东西城后考虑平衡生活质量，决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居（约500左右）能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题： 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳？这个学校可以吗？朝阳的学区是否有更好的选择？兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘，兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京，感觉望京环境和潜力都比这里要好一些，不知道合适不。
回答：1. 保值角度，商住都可以出掉了，没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般，随机排位上南磨房，新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好，望京兼顾学区看下 南湖东园二区，初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城
提问：STSD，240预算，工作西五环和亦庄，考虑资产保值，如能兼顾自住更好。目前新房、二手房价倒挂，此外，二手房税费较多，相同资金能够买到的二手房总价只能是新房的80%。考虑上涨幅度以及资产总值，考虑入手新房。看了花乡和亦庄河西。诺德及臻御府优势，地理位置在四环边上，但作为限竞房价格比周边二手房没有优势，比同一条街的西华府还要高，感觉买入即亏。河西环境好，附近有人大附中，从近年来看，亦庄独立财政，基建力度不错。限竞房相比周边二手房价差在15%左右，7年后追平现在二手房价格基础上，还是有一定上涨空间，但位置近六环没有地铁配套待完善。 如果优先资产保值，该如何选择，或者是否还有更好的购房区域？谢谢。
回答：zf已经悄悄取消限价，现在有性价比的新盘并不多，倒挂盘也买不到。 西边新盘性价比高的推荐 中海寰宇天下，其次 禧悦学府 如果看二手房，可以在 草桥、马家堡、角门 板块淘下
提问：【贷款问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，贷款三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款，请问这里面需要注意啥？那个银行贷款区别大么？怎么挑选？
回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作
提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一家学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。
回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。
提问：房姐您好，新人首问盼回答 本人婚前有太阳宫国展新座一居房一套出租8年多， 与老公婚前共同出资购买通州带花园房一套自住 老公北京人在三里屯公婆居住一套中纺里九几年白小八十中学区房一室一厅，孩子目前三年级跟老人一起居住 我前几天将太阳宫一居室售出希望加钱置换三里屯两居作为与孩子一起刚需陪伴居住房（因小孩上学且离爷爷奶奶近相互照顾方便，本人国贸上班）已经交了三里屯中纺里93年一套定金（所谓学区房） 希望咨询以下几个问题： 1、三里屯房产保值性如何？目前均价比太阳宫高2万左右 2、周边有其他好的楼盘推荐吗？总价在650万左右的小两居 3、我是二套房，是做公积金➕商贷还是抵押贷（通州房无贷款），抵押贷的风险是？
回答：1. 三里屯因为是各国使馆区， 但其本身的价格很高，周边老破小比较多，涨幅一般 2. 可以淘一下泰悦豪庭 3. 抵押贷能拉高杠杆，看更高总价的标的，同时月供压力也会更大。抵押贷没啥风险
提问：您好！我情况是北京4套住房 包含：春秀路2居已购公房（新中街学区）680w空置、通州北苑天时名苑顶层三居复式商品房750w偶尔居住、长楹龙湖天街4局商品房1300w（带车位）自住、上斜街老宅产权平房10平米（出租），旅居地产海南陵水海景两居一套、云南版纳三居一套。我的问题是3点，1、手中房子父母名下3套、我个人名下3套 担心未来房产税、2 想出手东直门外春秀路两居+天时名苑三居换至大平层或别墅配合自住需求，或只出其中一套降低未来房产税成本3、旅居地产想留一套出一套，总结现在市场情况，不知该如何选择处理更优，想听听房姐的建议。谢谢
回答：你好，置换思路没有问题。奥森大平层和孙河的别墅可以多关注下。 云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而已，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。 不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，何况版纳，大理） 这2套旅居楼盘，建议出手版纳，保留陵水。