我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好，北京首套房，200多万首付款，工作在和平门附近。1，考虑通勤方便和投资以及以后换手，应当选哪些小区的房子。2，目前准备买诺德逸府的限竞房新房，69平小户型，值得推荐吗？3，远洋山水的二手房值得推荐吗？4，地铁景风门附近小区或者方庄的小区推荐吗？
回答：看看 丰台 角门、马家堡板块 恋日嘉园、丽水园、星河苑 新盘看看 看看诺德春风和院比诺德逸府要强 远洋山水带学区偏贵，方庄都是老房子多，供应量大，板块固化，未来规划发展没什么预期，所以不是最好的选择。
提问：房姐您好，新人首问，求尽快解答。夫妻自住，没小孩不考虑学区，朝阳门上班，主要看重通勤便利性（开车+地铁）和居住舒适度（户型+环境）。需求：总价750-900，两居，楼龄较新（最好08年后），客厅及至少一间卧室朝南，中高楼层，尽量不临街，近地铁，小区环境好，配套方便。目前看了双井、朝青、百子湾、东风北桥、常营、管庄，选定了以下几个，分析优缺点： 1、首城国际：87-89平，有两种户型，想首选全南的，因为南北的户型客厅朝北。优点是房龄新、位置好、环境和配套都可以；缺点是面积太小、得房率低（两个卧室和洗手间都过于小），住着有点憋屈，有种不想长住的感觉。 2、A派公寓：93平两居，两种户型，想买全南，因为西南向的户型两个卧室都临街。优点是得房率高（比首城使用面积大10平左右），这个面积就够用了，密度比首城低；缺点是房源少，议价空间不大，离办公楼较近。总体优于首城。 3、禧福汇：102平全南，优点是面积比首城大，住着舒服，交通和配套与首城相差不大，离地铁站更近，小区环境更好；缺点是房源少，南边是一片老楼景观不太好（但好处是无遮挡通风好）。优于首城。 4、朝青：没看到喜欢的房子，华纺有点老旧，润枫水尚户型不太好环境也一般，性价比不高，其他的小区暂时就没看。最重要的是开车上下班太堵（虽然物理距离不远），据说6号线高峰期很难挤上去。对这个片区有点犹豫。 5、金都杭城：东区105平的南北通透，西区122平的全南，都很喜欢，小区环境也是看过的最喜欢的，过马路就是永辉（为了这几项喜欢甚至想忍受小区外边的拥堵和乱差），离地铁站的距离跟首城差不多。可惜据说路北的超市那一片是违建，可能会拆除，更可怕的是拆掉后就直接临铁路了。总之很犹豫。另外奇怪为什么西区和东区价格差那么多。 综上分析，计划如下： 1、优先排序：A派公寓>禧福汇>首城国际>润枫水尚>金都杭城>远洋一方（前两个小区无房可买再买首城，后三个小区尽量不买），户型本来首选南无奈首选全南。 2、买房时点：现在刚过了八九月份的热度，从季节和经济环境的角度，预计未来3个月会继续下降，所以想再等等，到12月或1月，最晚春节前再出手，砍价空间会比较大。在以上几个小区里哪套先降到位签哪套。 请房姐赐教，这个小区和户型排序、买入时点您觉得可行吗？我的分析是否有错误或者没考虑到的地方，想买的房子是否有隐藏的坑？是否还有其他小区推荐？期待您的回复，感谢！
回答：A派公寓、禧福汇、首城国际 在这三个中选择都没问题，自住品质和未来增值潜力都不差。时间上春节前出手就行，但不用一定等到最后两个月，性价比高的标的可能随时出现，持续关注就好。需要注意下 禧福汇一号楼临西大望路，会有噪音影响。
提问：房姐您好，本人有北京市集体户口，目前在深圳工作，社保也在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！
回答：谢谢赞赏88元 每个城市，可以交溢价社保，深圳有资格家庭可以限购2套，公寓不限购。 深圳的房产和北京不矛盾，不计入北京限购。 北京买房建议起步两居起，考虑到未来的流动性和买家，其实可以更多的考虑三居。 北京户口买房不再需要额外的社保。 200万首付（当然，首付建议可以再凑一些），做好选筹全套（选标的，评估，贷款...）可以买到460-480左右的房子，因为正好是非普线附近，其实竞争也比较激烈（所有建议首付再凑点，这样突破500好很多）。 你的情况夫妻都属于二套，应该采用全款买入然后抵押方式购买，可以贷足并且选筹比按揭优势较大。 500万以内可以多看甘露园，常营，百子湾，天通苑几个板块，学区不要太考虑了，传统意义上的牛校，200首付因评估贷款问题只能买到400万出头，基本都是小开间或地下室，没有明确上学需求，朝阳自带的学区未来成长性更好。
提问：秦皇岛阿那亚值得投资吗？ 最近又去了两次，住的酒店，感觉社区确实不错，业主食堂很方便，超市小而精。 下了阿那亚的客户端，发现它的民宿也是统一管理，2居租金周末2188一晚，平时1288，好像收益很高的样子。不知道出租率怎么样？ 去了趟售楼处，现在开盘已经11期了，远离核心区域，定价好像两万二，开盘各种打折90平二居一百七。 以上是我了解到的，谢谢回答
回答：秦皇岛 以及秦皇岛阿那亚 不建议投资。 旅游地产，网红地产，只能作为不稳定的出租收益，当地属于租赁市场而非生活居住市场。 租售比再高，也抵不上房价一轮20%的小涨。
提问：本人家住小汤山镇御汤山熙园，家里小孩在王府学校马上上小学二年级，私立学校的净围着经济效益的目标加上美国的关系，有打算找个公立学校，看到皇城根小学附小在定泗路，打算也可以买个附近的房子，上学资质投资两方面的考虑，可以价格200到500万，买了出租。请问有合适的吗，昌平皇城根小学当然其他小学也可以能给推荐下吗？
回答：昌平皇城根小学是新引进的教育质量还不好评判 推荐看下融泽嘉园和金域华府，都是育翔、161的昌平分校 融泽嘉园都是西城的搬迁户，所以才在这边建的分校，目前算是昌平最好的学区。 另外就是育新回龙观分校 可以看看矩阵小区、和谐家园
提问：房姐您好！新人首问： 涿州一套90平全款，重庆17年入手奥林匹克花园红城122平跃层，贷款80w月供5000，目前出手约165w。北京工作考虑入手一套自住及升值房子，算首套二贷，首付250，可突破到300，年收入60+单身不考虑学区，希望有朝南的房间，居住品质好一些，交通便利。没有固定办公点要求，有推荐合适的区域或楼盘吗（没有通州社保）？选择多少标的合适？角门阳光花园小区有一套南北通透89平，报价632，是否可以入手（之前看的基本是一居和低单价两居，看了您说的全款再抵押目前看两居）？看了精华帖感觉您重点推荐的都是朝阳的房子，南边的房不适合买吗？感觉这边离大兴机场和南站比较近，是否有升值空间？重庆的房子现在适合卖掉还是长期持有？根据目前情况如何处理能兼顾北京入手及增值需求？
回答：性价比还可以，没有硬伤可以入 南边建议看 草桥、角门、丽泽商务区、马家堡 主要淘星河城、阳光花园这些离商业近，品质还不错，交通便利的标的。 大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大，对周围的房价会有一点点拉动作用，但不明显. 建议将重庆出掉，增加北京的筹码
提问：房姐好，本人在西单上班，想沿4号线买3居或大2居（改3居）。希望房子较新，预算1000w以内，最重要的是离地铁越近越好。 目前发现2处不错：西直门的舒至嘉园小区以及南边马家堡至公益西桥一带的小区。舒至嘉园148平报价超预算（1100w左右，还贷有一定压力），南边预算应该问题不大。想请教房姐： 1. 选择舒至嘉园还是南边比较好？哪里保值升值潜力大？ 2. 马家堡至公益西桥有什么好的小区推荐？ 3. 4号线沿线还有什么其他好房源推荐？（离西单不要太远）
回答：1. 舒至嘉园小区一共三栋楼，没有绿化，离马路比较近，开窗户临街的比较多，有噪音污染。南边会更好点 2. 公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段 可以好好淘下 3. 推荐看下 玺萌公馆、星河城、草桥欣园
提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费最多能承受550w（第一次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美第一城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人和孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有果有其他小区推荐也可以，谢谢
回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐
提问：请问房姐，盛和家园低层西北向大三居一直都是出租，按目前市场价格是继续出租，还是出售换望京融科三区或者双井天骄合生小区，从投资角度来看？目前大约尚余200万左右贷款，不知道按二套房算可以购置房产的价格上限是多少？
回答：盛和家园没必要换，这个小区保值能力不错的，长期能跑赢大盘。建议抵押出来盘活资金，增加部分预算 投资一套小户型更合适，看看团结湖劲松板块。 如果确实想换，融科会更好点，二套一律全款抵押的方式入，做到首付4成没问题
提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！
回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。