我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好，新人报到，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：你好房姐，首次提问，最近一直关注亦庄国銳金顶280平1999万精装的商品房，但小区内还有低价位的商住房，请问这个价格买这样的房子值不值，再有就是亦庄区域未来发展会怎样，谢谢
回答：我对亦庄的未来比较看好，属于一块城市飞地，商业配套慢慢也会起来，产业支撑也有，属于产城融合，只要人口密度达到了，这些自然就起来了。但从投资角度这个盘肯定不值，亦庄现在的市场上限是800左右，超过这个总价，流动性极低
提问：新人首问 房产现状： 1、沈阳阳光100凤凰街底商（68平，价值160万，余15万贷款，年租金3-5万，买入时候比较便宜没舍得卖） 2、沈阳长白大两居（118平，价值260万，余70万贷款，目前已出租价格低3w\/年，买入时候170w左右，2021.6满二） 3、现金100w左右，手上房产抵押和父母拆借预计可以有一共350W左右 4、手上有个10年左右的公司，注册资金不大，买房过程不知是否有价值 家庭与收入现状： 1、海淀工作居住证，北航附近租住，孩子4岁多，预计2022年9月入小学 2、夫妻税前年收入接近100w，还贷能力预计2万以内都可以（目前2人公积金收入接近1w\/月，用于还沈阳房贷7k） 3、夫妻两人都在东南2环-3环上班，2-3年内无变动。先生不坐班，女方在磁器口上班 4、属于京一套，有贷款记录算2套，有购房资格 目前理解：因为海淀工作居住证，考虑孩子只能在海淀上学，想在海淀全款400万以内买个学区属性房产，兼顾能出租和保值，不自住 提问： 1、朝阳学区：看到房姐建议非京籍考虑的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居等都在朝阳，但朝阳上学应该需要朝阳工居或者纳税证明，我们目前不具备这个条件，是不是只能在海淀买。 2、海淀房产推荐：全款400万，房姐有没有合适的小区推荐，海淀，学区属性（不追求太好），能出租和保值，小区不怕多，房姐尽管说，我们未来几个月重点就是按小区看房子； 3、置业时间：目前考虑需要抵押现有房产（都是外地的），沟通银行政策，应该是春节之后会放贷宽松，打算2021年3月左右买，这个时间可行嘛？ 4、目前房产配置你觉得需要调整或者出手嘛 5、其他：目前住塔院小区，现金少又是老破小不敢买；赚钱能力还行，孩子也比较小，会考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分，可行吗
回答：你好，海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户，不然小升初不好办。 唯一的选择就是清河的二十中九年一贯制，这个目前不要求京户，片区里面只有永泰西里这个小区适合你。其他都不用看了。 年底之前把房子定下来，贷款周期可以跟业主商议。 沈阳短期内横盘，可以考虑出手置换性价比更高的选筹。 第5条的思路可行
提问：房姐好！ 新人+付费首问，希望尽快得到您的指点。 看了您的精华帖，非常认同您说的今年年底前是好的入手时机。但就是好纠结资产如何配置更好? 2018年底在上地东里入小两居，今年小儿子已入学，指标已用。当时没敢买三居，怕2019年新政砸手里。可卖700W。 在东三环百环家园有个两居，可卖500W。手里现金500W。 目前无月供，考虑资产保值的话，想问: 1、 大儿子京户，满18岁了，上学无工作，是不是也有了首套首贷资格？ 可以接力贷款吗？ 2、 是手里500W现金直接购买一套小的好？ 还是卖掉百环或者东里，现金凑到1000W，再购一套大的好？东里的房子有必要留着吗？ 百环与东里卖掉哪个好？ 3、东里之前全款买价格高，又无上学指标，各种费息算下来，估计会刚刚打平或者亏一点点，从资产配置的角度看现在卖掉合适吗? 另外，也不知卖掉会不会有影响孩子小升初的风险? 4、如果不卖房，直接手里现金500用大儿子资格买，投资用，可接受每月还贷1万的情况下，买标的多少的合理？ 买哪里的保值增值？辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京。 5、如果卖掉百环凑到现金1000W，卖掉东里现金1200W,每月还贷1万的情况下，买标的多少合理？ 从保值增值的角度看，买哪个区域好？ 辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京，朝阳海淀都可。 6、如果卖掉东里两居， 可凑现金1200,可在东西里置换三居四居吗? 三居四居虽可兼顾自住，但会保值增值吗? 住不是主要诉求，保值增值是主要诉求,能住最好。 7、从保值增值看，上地一带、亚运村北沙滩大屯奥森一带、五道口一带，哪里增值快?哪里可买? 8、另外，您认为联排与普通楼房比，哪个更保值增值，适合入手吗? 新盘上城郡联排1000左右，买了只能出租 西二旗领秀老硅谷的联排1600左右，离孩子学校不远，买了可以兼顾住的功能，但住不是主要诉求，更关注保值增值。可以买吗? 9、五道口的文津公寓怎么样?目前500万可买个90平，租金1万，觉得租金高。
回答：1. 可以接力贷 2. 一套1000+的标的更好， 3. 现在海淀的政策卖掉没问题，但是以后会不会变就不清楚，卖掉东里有一点风险。 4. 可以看 700以内的标的，看看朝青的珠江罗马嘉园\\润枫水尚,四惠的东恒时代二期、爱这城 5. 1000+看看双井 奥森板块 6. 期望增值没必要在东里买 7. 板块是轮动的，现在入朝阳更合适 8. 联排升值不如平层 9. 文津公寓升值不行，跑输大盘。
提问：房姐您好，了解水库、房圈较晚，所以请教一个方向性的问题： 坐标无锡，独有一处2017年父母支持购入的180万全款房，目前看涨幅有限，同类房源仅上架一套挂200万； 和女友订婚未领结婚证，均再无其他购房经历，双方年收入目前18万，现存款20万； 父母50-55岁，在北方小地级市有一套40万商品房（自住一套小产权），有考虑退休后换筹到无锡的意向。 请问：根据我这种状况，目前要投入在什么方向上？（比如持续办卡、实地看，或在什么情况下提升负债？之后先无锡还是去重庆这些地方？）烦请点拨。
回答：无锡的总价超过200万后，流动性有明显降低，流动性最强的恐怕还是100+的刚需两房。 180万，抛开标的个体因素，流动性也可能有一定影响。 这个问题，涉及到的不仅是买房，还有城市的选择，人生的发展规划。 如果你已经在无锡拥有了自己的理想事业，并且可以支撑你到5000万以上的级别，房产可以是一份积累，不用作为你的主业。 如果只是普通的工薪工作，建议无锡家庭有一套自住房即可，在初期资产不多的情况下，一套自住其实已经比较奢侈了。 如果你还有更多的人生可能，有志于通过投资房产积累财富，更看重城市带来的机会，那么无锡只是临时的休息站。 你可以把资金配置在重庆，沈阳这样不限购，可以批量建仓的潜力省会城市，打光第一波子弹。 在资产或者首付达到一定量级，可以在你家长地域周围的一线城市再购置房产，落地生根。 例如华东长江可以选上海\/杭州，北方北京，南方广深。 信用卡任何人都可以办理，只要合理规划，提高额度，避免影响到征信和房贷即可 清理掉不需要的三四线标的，尽快融资，动员起亲友，把资金先用在关键的，不会错的一二线城市。 有了赚钱效应，后续才能正向的开展工作。
提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？
回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入
提问：新人首问，房姐您好！ 1.广和里3号，广渠门桥东南角，原中远家属楼，单楼独院，共约110户，97年板楼，比邻东城，区属朝阳，南北通透，无学区溢价，无电梯，86平。目前出租状态。 请教您,综合该地段及房屋特点,是否建议出售该房产? 2.看精华文章，您不推荐东西城老公房。 我的粗浅认识是，东西城尤其西城教育教育质量远高于其他区，海淀拼娃是另一种模式除外，不同区教育均等化很难实现，留京工作的考二代对教育也越来越重视。 因此，西城即使仅考虑学区价值，是否仍然值得投资？ 3.目前夫妻俩人分别在金融街和菜市口上班，住东花市，小孩近两年就要上小学，目前是东崇前学区。 考虑到东西城行政合并乃至学区合并（即中考不锁区）的可能， 如果前述广和里房产出售并准备其他子弹，1000万预算约束下，置换金融街学区房，让孩子从从东崇前换至金融街上学，是否是好的选择？ 4.如果建议置换，建议一居低总价上车还是买两居？西城晶华、新文化街和宣武门西大街之间怎么选？ 谢谢您!
回答：1. 这一片的涨幅比较一般，有更好的选择建议换掉 2. 东西城的学区摊平是大势。 学区房是学区属性>房产属性，房价受政策和教学质量的影响，一旦学区受影响价格会断崖式下跌，有很大的不稳定性，这类产品不是投资的好选择。 3. 为学区考虑，换到金融街当然没问题 4. 一居低总价上车，建议宣武门西大街
提问：房姐您好，我在东城东侧路附近有一套平房，西城闹市口附近有一间平房，两处都有腾退的可能，不想要共有产权房，想现在买一套2居或三居，子弹100，用我和老公名字买怕影响腾退，用孩子名买怕不能贷款，孩子上大二。请问您有什么办法吗。2，北三县的房子能买吗？自住兼投资燕郊和大厂哪里的房子升值更快？盼回复。谢谢！
回答：1. 孩子刚18岁，没有工作社保，没有收入流水，银行不给贷款，一般要提前做准备包装。或用孩子的名义，你们作为共同还款人 2. 大厂和燕郊都可以入，主要看主干道沿线
提问：房姐你好，北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居，用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完，我老婆在北京5年社保，我们想在北京买套房子主要是做投资+自住（不过10年内不会来北京住，小孩在深圳上学）能拿出来首付在260左右，房姐帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居，看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制，房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！
回答：西三旗富力桃园一居不适合，北七家的限竞房不建议买，位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错，可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 ，丽景馨居，晨光家园
提问：房姐你好，新人首问： 在大望路附近工作，最近打算在朝阳区入手一套总价360-450左右的小两居，自住兼具投资，目前情况如下： 1、手头有200左右子弹，目前天津有一套房产，还有贷款，可否作抵押贷，如何贷最划算？ 2、名下有公司，是否可以走公司经营贷，需要什么样的流程，利率是否有比较大优惠？ 3、朝阳远洋一方、常营地区、金隅泰和园（经适房）这几个区域您推荐哪一个？或者有哪些更好的区域推荐？ 4、经适房需要出让金，性价比是否合适？不太了解这些政策。 谢谢您，期待回复
回答：你好，天津房产如果尾款少于30%，建议还清贷款后做抵押融资。 有公司可以做经营贷，但是抵押产品的利率和年限因人而异，资质好的利率低 年限长，资质不好的需要做一些“包装”。你可以先去银行试试自己能否申请。 远洋一方这个小区还不错，中国建筑设计院设计的房子，低密度 最大的缺点是距离地铁太远了，所以影响升值，一般不太建议买这个小区。 两限房小区吧，35%税很高，地段尴尬、地铁\/配套都不近，虽然五环内，生活便利成都还不如常营。 常营北京新天地价格合适可以入