我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：亲爱的房姐，能谈谈东莞、惠州、佛山三个地方，哪个地方最具投资潜力吗？
回答：说一下广东适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城。 东莞临深圳，有华为大厂支撑。 惠州市环深入坑标配，属于天量供应，二手房找不到接盘侠。
提问：新人首问： 一、现状：CBD房产一套市值1000左右，有一定上涨空间，南三环民水民电商办一套出租中，子弹400，家庭月收入4w左右，比较稳定，但养两娃开销较大。家里老人有sfsd资质，目前老人在外地，预计十多年以后回京居住。孩子在海淀读书。 二、诉求：拟用老人资格入手一套保值增值，以租养贷，短期内主要用于投资，无学区要求。 三、问题：之前看了一些您的问答，感觉您比较推荐望京、朝青板块以及天通苑大户型。因家人有较强的“次新房”情结，且不太愿意杠杆太大影响生活，在房子租金外愿意加5k\/月的杠杆，1.请问您有什么小区推荐？2.沿28号沿线寻找是否有成长空间？3.第一轮撬动持有几年后卖出挣一点后再换一套价值更高一点的操作是否可行？如果可行，怎样操作为妥？4.现在jyd利率更低，是否有必要抵押CBD的房子？ 期待您的回复，谢谢！祝您端午节快乐，万事如意！
回答：根据你的情况，建议看600-700的标的。优先看 天通苑顶复，朝阳可以看下 青年汇佳园 首开常青藤 润泽悦溪 首城国际 等 5年左右 有赚钱效应即可置办下一套。因为你并不愿意加高杠杆，所以jyd的资金作用不明显，用不用都可，用老人sfsd也是可以的。
提问：房姐好，想问一下北京地区DYD的实际操作问题。请问DYD必须要成立公司才能办理吗？可否不成立公司以个人名义来办理呢？另外，想问一下，北京房产办理DYD是必须要全款或者结清贷款的房子才能办理还是有少量贷款的房子也可以办理二抵？谢谢
回答：抵押贷目前都是抵押经营贷，除了实际控制人模式，都是需要公司整套材料。 个人消费型贷款，上限100万。 如果你要贷款，我们来操作全套材料和流程即可。 二抵有银行条件，如果负债率低于35%，可以直接还清一抵。
提问：房姐老师好，帝都，刚刚订房。 女儿资质，首房首贷。想请问的是，女儿事业单位，入职前做了一家科技公司的股东，占股20%。请问，是用首房首贷资质买好呢， 还是抵押经营贷更好？谢谢回复！
回答：如果有首房首贷，可以先考虑首房首贷资格。 全款再抵押，是任何情况都适合的方式，原因有几点： 1.全款买房，价格更便宜 2.全款再抵押，选择面更广，可以买不满五年唯一的，更便宜的房源 3.全款再抵押，可以最低指导价过户，省税几十万 4.全款再抵押，有利于抢房，有更多的机会利润（所以有「95%的笋盘是全款再抵押」） 5.抵押贷利率比首套按揭贷款更低 6.抵押贷贷款成数比按揭贷款更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成） ———— 光科技公司不能作为贷款的充分条件，公司需要经营的具体逻辑链。 20%股份多数银行不认可，40%可以 ———— 先做贷款，再买房。 ———— 数据好像有些延迟，刚刷出来
提问：房姐你好，北方县城体制内科员（事业编），家里原来有厂，2017年征地拆迁补偿1800w，2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米（至今下不了房产证），入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年收入35w（租金大头）。 ①请问怎样最佳优化现有资产 ②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立，住总、万科、华润、绿城、电建、融创、远洋等大牌商品房都已陆续入住，还有一批限竞房。龙湖长安天街已经开始运营，大牌写字楼林立。看了以前问答，你对石景山门头沟不看好，现在情况是否改变呢？ ③重庆两江四岸今年是什么行情，2025年前行情有多大？ ④大会再次重申房住不炒，房姐如何看北京今明两年行情？
回答：你好 你所有的问题，根源都出自县城。 因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力衰弱，所以听信了链家，用公司破限购，全款买房，买到了门头沟没有下产证的房子，门头沟的商铺，良乡的商铺，以及三亚。 基本覆盖了所有买房所有的操作： 中介忽悠，公司买房，全款，远郊，五证不全，商铺，旅游地产... 其中任何一项，碰到基本就完蛋，可是你却是统一集成...... 你的手牌太好，现金资产丰厚，但打出的结果是炸掉了自己给对方送分。 解决的路径也很明确，先从纠错开始，但执行还有很长的战斗，纠错的同时，开始积累正确： 1.门头沟退房； 2.不要用公司买房； 3.商铺全部卖掉，当下不好卖做好长期准备； 4.无法出售先抵押，但商铺单独评估和抵押都极差，尤其远郊，一般配合北京住宅，但你未持有住宅； 5.从石景山到门头沟一带，不要碰，谁碰谁死； 6.除了以上资产，你的现金情况，其他资产情况未知； 7.买的好涨价，买的不好不涨，溢价盘还在回填价值； 8.等于奉天承运皇帝诏曰，等于阿尼陀佛，等于子曾经曰过，口号一式，没有任何意义。 星球偶尔数据问题刷不出来，刚看到。
提问：房姐早上好，最近有个一起在北京飘的伙伴需要买房，准备买保利和悦春风限竞房一手房，在对其进行说服的过程中，告诉他们不要买那么远的时候，他们都认为这种房子： 一是新房 二是价格也不高为未来养老做准备 请问房姐，这种想法的伙伴要怎么才能让他们明白郊区的坑？
回答：为什么要说服呢？ 除非是你的女朋友。 —————— 把我的内容转发给他，就是最大的帮助了，剩下的人各有命。 关键词“远郊”、“地铁”、“庞各庄”、“河北县城”、“边界”
提问：首问请指教：双井双花园一套100平方米小三居自住，小孩户口在西城月坛，卖掉老房再自筹资金可达1500左右，考虑到月坛附近老破小实在难以接受，打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家，请问房姐有何建议？
回答：你好，东城的回迁特别多，商品房不太好找。新怡家园和新世界家园，这俩都不太受多校划片影响，而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，毕竟西城的次新，物业管理还这么好的不多了，很有稀缺性，宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高，这也说明大家不是为了学区，是为了居住品质 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 综合考虑，优选中信城。
提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！
回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。
提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。
回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向
提问：房姐你好 ，本人和老公刚结婚一年，有一套回龙观天露园的房子大概价值450万（贷款200），因工作地点在建国门，我们在单位附近租房子住，回龙观的房子出租，现在想考虑以后要怀孕生孩子，老人得来带孩子等，想买一个离单位不是特别远的，通勤时间能在45分钟以内，大小适中的房子（至少得大两居或者三居吧），目前手里有200。我老公有个思路，买个300万的小一居，比如在水碓子附近，红庙小区这些离金台路地铁站较近的房子，我们先住着，过两年要生孩子了再卖掉回龙观的，换一个大一点的。但是我倾向于卖了回龙观的，买一个650万左右的三居，看好崇文门附近比如绿景馨园（也算有个学区）、美华世纪（这个是同事推荐的，不知道有没有坑）。主要目的是想把手里200万换成房产保值，也是为了不用付租金，住自己的房子，房姐有什么好的建议？
回答：你们换一套大的更合适，不是北京户不建议买东西城学区。你们现在没孩子的情况，不用考虑学区。自住+保值更合适。由于政策变动所以学区房晚买更好。600+建议看下 青年汇佳园 、CBD传奇、苹果社区、后现代城