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李宇嘉:广州房贷急刹车,背后逻辑是什么?

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中新经纬 2021-01-27 15:49

中新经纬客户端1月27日电 题:《李宇嘉:广州房贷急刹车,背后逻辑是什么?》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

广州,房贷突然收紧

新年伊始,一线楼市,还是红红火火,新房“摇号难”、二手房“保卫资产”。但是,风向变了,政策开始紧了,资金也开始紧了。在沪深两个楼市领头羊发布“调控新政”后,广州按揭启动规模和占比“双管控”。《广州日报》报道援引银行人士称,人民银行广州分行要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

为何现在广州商业银行出现集体“没额度”的情况?某大行内部人士告诉笔者,这在很大程度上,是由于银行激进的行为所致。2020年有一个很大的变化,就是实体企业融资利率低于按揭利率。当下,实体贷款的利率普遍在3%-4%左右,额度非常充足,而房贷利率LPR至少也是4.85%,二套房贷最低利率还要在这个基础上加60个基点。而且,有的城市还要再次上浮。

种种政策态度很鲜明,鼓励银行给实体企业、中小微放贷,甚至还规定了新增贷款投向中小微的比例。但是,在银行眼里,房贷是优质贷款、是香饽饽,不良率只有实体贷款的一半。贷款利率分化,意味着房贷不仅更优质了,还更赚钱了。一线楼市房价高,但对银行来说,这是最安全的区域。所以,各大行角逐一线城市,再加上小贷公司、担保公司、房屋管家等“准房贷金融机构”扎堆儿,为开发商和贷款客户找资金,一线城市的房贷竞争非常激烈,为了份额就得牺牲利润,所以一线城市房贷利率还比较低。

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另外,房贷“五档分类”,要在2021年全面落地,到底怎么执行、怎么宽限,还没有细则,有的银行还在观望。所以,很多银行趁着“窗口期”,12月份多审批一些贷款申请,将1月份的额度提前透支了。

沪深接连调控,广州不得不表态

从广州中长期贷款增速来看,2020年8月份以来一直维持在20%以上的增速,创下了历史新高,估计房贷的增速也很高。

上海、深圳也一样。既然抵押贷款利率比按揭利率低,自然就会有人好好利用。有的深圳市民就找到了贷款的新途径:先过桥垫资,再全款买房,然后申请抵押还贷,最后还掉过桥垫资,直接绕过了按揭。本轮一线楼市集体回升,部分片区房价创新高、网红盘“打新难”、二手房“抱团涨价”,本质上是银根的问题。

所以,面对部分贷款披着“中小微”的外衣,进入楼市,管理层看得很清楚。2020年底以来的一系列会议后,落实房地产长效机制,实施金融审慎管理制度逐渐明确。一是对开发商融资的“三道红线”,二是对银行房贷的“五档分类”,目的就是实现金融、地产、实体经济协调发展。对于房价上涨快的城市,自然要启动“双管控”。

近期,上海和深圳均发布调控政策,打击通过假离婚、假结婚套取银行杠杆,上海还明确提出要推进贷款集中度管理。2020年,广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关,二手房交易也在连续3年下降后反弹,增长22%。如今沪深都已经调控,深圳连续打补丁,广州如果再不做一些表态,实在是说不过去。

对楼市的影响

近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。因为房价与过去已经不可同日而语,没有更大体量的货币和杠杆,楼市这辆负重前行的卡车,哪有动力继续高速行驶?所以想要降低车速,就需要在高速路撒沙子。毫无疑问,如果这次真的控制住了贷款投放,热点城市快节奏的楼市交易,自然也就慢下来了。这次房贷额度管控,最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降,给楼市降温。

预计2021年上半年,特别是第一季度,“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。而且,从房贷“五档分类”、控制资金流入地产的长效机制来看,未来房贷全面宽松的时代一去不复返了。而且,政策还会细化,比如二手房降低评估价,相当于降低贷款额度。此外,国家会要求控制集中度,即对各个银行,要更多投放实体企业贷款、投放中小微贷款,降低新增贷款中房贷的占比。想要增加房贷,或者要增加实体的贷款,或者收回已发放的房贷。所以,未来银行选择个贷客户的标准会提高。征信好、纳税和社保记录时间长、没有断缴的个人,会被优先选择。

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责任编辑:黄冰馥_NO8071
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