我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还会继续跌？麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！
回答：东西海最先回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。除了东西海，其实北京整体市场是在回暖 ，内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。
天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。
提问：房姐您好，新人首问。我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！
回答：你好，公积金贷款额度计算公式：贷款额度=(月个人缴存额/缴存比例-最低生活保障金额)/对应贷款年限的月均还款额系数 可以按照以上公式计算下。总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松 潘家园和常营，朝青 百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。
居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。
这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。
提问：房姐，疫情还在胶着状态，受疫情影响北京房价会降吗？上车的话什么时候出手比较合适？
回答：现实情况是，基本没有降价。 有少量我们盯着急卖的几套房，有大约2%的降价，例如从450降价到440。 提心吊胆北京在这场疫情里会降多少，其实意义并不大。 因为降多少，最终是市场说了算，谁也无法干预，只能认。 但比这重要无数倍的另一件事是： 如果经过这场全国折腾的疫情，北京房价还不降价，甚至不降反涨，持币待购的人，连后悔的的机会也没有。
提问：房姐您好！新人首问，置换房子，请您指点，费心了！京籍家庭现有（1）西城70年代公房2室1厅楼层朝向均好，学区好（2）海淀牡丹园新世纪初公房塔楼东北3室1厅 （3）天通西苑一区电梯顶复两百大几十米 （4）朝阳和平街70年代公房半地下3室1厅 想一换一尽量少添些，总价在一千左右最好。当前目标（1）京师园小三居 （2）罗马花园唯一周正的180平米左右3室1厅 （3）新荣家园140多周正3室1厅（东北，西北） 置换的话，前3套您看用哪套置换更合理以及3套目标房源哪套更合适，麻烦您给点评一下并给个排序。或我所关注地区您有什么推荐，要求近地铁。谢谢啦！ （另：和平街半地下您说是找机会出手，还是暂且收着租金。不知今后能否有动迁或重建的希望） 盼尽快回复，多谢！
回答：优先置换学区房，学区摊薄是大势，我们要不逆势而行。目标房源 优先推荐罗马花园，这是一个低单价的老破大，投资角度可以长持，用时间换价格。 和平街的半地下找机会出掉 这个类型涨幅普遍不行，除非租金不错。长持你要考虑机会成本
提问：新人首问，房姐你好，夫妇均为京户，目前广外一套次新100平两居，价格估计800+, 贷款还有300，每月还贷1.6w，夫妇两人共有产权，贷款也是两人共同贷。丰台丽泽威尔夏大道有一套30+平商住无贷出租，户主是父亲，16年购入，经历过山车，目前算上租金不赚不赔。家庭现金收入税后90+，手头子弹210+。有期权可能两年后能变现，税后估计200+。孩子已经在上幼儿园中班，后面可能有其他渠道解决上学择校问题。整体总结，对学区和居住属性基本不要求，重点是投资保值，请问有什么房子可以推荐?另外目前丽泽商住不好出手，卖掉估计也就90左右，是否可以长持等待丽泽有起色?
回答：你好，丽泽商住建议直接出手吧，疫情之后丽泽空置率太大，未来发展不确定性大。 子弹300，全款抵押的方式，可以入手总价700-800左右的楼盘。 可以推荐双井和望京板块的上车盘。 如果只考虑总价600以内的楼盘，毕竟推荐常营，朝青，百子湾。 首城国际 珠江罗马嘉园 青年汇佳园 澳洲康都这些楼盘可以重点关注。
提问：你好！我今年55岁，有一个女儿，在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米，去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子（贷款140万），同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子（无贷款），我的需求是，既能舒服养老，又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况，你有什么好好建议吗？谢谢！
回答：建议看下门头沟 长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产 或者牡丹园附近，有元大都遗址公园+北医三院，是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域，整体规划也较新
提问：房姐您好！很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见，最近我打算购置一套在北京的自住房，想向您请教一下。我和先生是新北京人，刚结婚，近两年不打算要孩子，对学区房也没有执念，首付预算400~500万（相当于积蓄的一半，剩余钱希望花在收益率更高的其他投资领域），月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环，租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房，月租金2万5，三居中一间主卧两间各自书房（两人均较多时间在家办公）。我们购置房产的目的是为了改善居住条件，能够按照自己的想法装修；对于房产升值没有执念，已经做好了当大额消费的准备，长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区： 1，华贸国际公寓的一居室：80平米，约700万出头，单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2，远洋天著二期：180平米，约830万，单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅（尽管有普宅和回迁房）、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁（虽然我们也基本不坐地铁）、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3，枫丹壹号二期：112平米，约680万，单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产，但我们逛过南海子觉得实在是土气，所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们？非常感谢，盼复！
回答：华贸国际公寓周边非常成熟，同时价格也有些高了，你们长期居家办公，空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点，成交周期非常长，位置并不好，短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期，这个盘位置比远洋天著要好，面积适中，户型不错，也有一些配套，周边发展速度也很快，南海子公园周边大多是高档商品房，人文环境更优，未来随时可以出手置换 不缺接盘人。
提问：房姐：第一次来，想在北京和武汉买房投资，资金大概1000万，有推荐的板块吗？
回答：建议70%的资金在北京，30%在武汉。北京重点看朝阳 望京、双井 朝阳公园等板块。 武汉建议优先抢倒挂网红盘 ，武汉的一些新盘有确定收益。二手房主看主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线。
提问：房姐好！新小白一枚。 1. 考虑海淀优质学区房，不考虑价格，但考虑学校+回报率。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年最高价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？ 非常感谢房姐指导！
回答：推荐买碧水云天 学区 三小 海淀第一 全市前五 可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下 大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来
提问：首次提问。您好，我们已婚家庭，名下有两套房，一套是十一教工楼，6层两居，对应太平路小学。另外一套是永乐东，8层2居。想换掉在嘉德或者百朗园附近买一套3居复式。因为孩子在太小上学。晕车，不想太远。但嘉德我查建委发现规划是公寓。但70年产权，也可以落户。可建委回复我，公寓一定不等同于住宅。所以很纠结。所以想看看是否周边有推荐，我看还有青塔长安新城。两套卖完有900万，但也担心海淀没有户口是否影响上初中高中。感谢您的回复。
回答：可以关注四季，看看曙光花园（万泉小学曙光校区）、郦城（首师大附小柳明校区）、观澜国际（万泉小学曙光校区）、水云居（六一小学）这几个小区，四季青这个地方是不错的，居住环境比较好，也没有五棵松附近那么乱 ，保值能力也比青塔好 海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学
提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？
回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。
提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？
回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下