火热的上海楼市，被浇了一盆凉水。
1 月 21 日，上海市楼市调控新政出台（全文点“阅读原文”），升级的主要有3点：
① 限离：离婚 3 年内买房的，婚前家庭房产计入名下。意味着通过假离婚获取购房资格行不通了。
② 限税：增值税征免年限从2年提高至5年。市场潜规则，二手房交易增值税由买方代卖方缴。提高免征年限，意味着提高买房人成本，可能会降低房本不满5年房源的成交率。
③ 限贷：要求银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，加强审贷管理，对买房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入楼市。
红姐认为，上述三条中，对上海楼市影响最大的是第三点，而这依赖于监管强度，依赖于商业银行的落实力度。
其一，“限离”这一条，实际影响可能没想象中大。
确实有一部分想通过假离婚获取购房资格的人会受到限制，因为离婚满3年后才能重新获取购房资格。
但有上海落户新政放宽对冲，且真有投资房产意识的人可能早就做了“和离”准备，毕竟有北京限离1年和深圳限离3年的前车之鉴。
上海2020年落户放宽动作
其二，“限税”这一条，影响有可能打折扣。
像前面说的，将个人住房交易增值税免征由2年提高至5年，可能会降低房本满2但不满5年这部分房源的成交率。
但是，上海楼市本轮火热很大原因是供需失衡所致（参见：）。新政效用如何，要看二手房源的挂牌量变化，如果供不应求状态延续，那么增加的税费买方有可能自愿承担，或者转向新房市场。
据克而瑞统计数据，2020年上海二手房是成交大年，成交面积2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额史上首次突破万亿。
而从新增供应来看，2020年上海宅地成交主要分布于南汇、青浦、嘉定、奉贤，核心区偏少，意味着1-2年内入市的新盘项目还是以郊外为主。
同时克而瑞统计数据显示，截至2020年末，上海商品住宅库存量（存692万㎡，去化周期仅7.1个月）的73%集中在外郊环、郊环外的奉贤、南汇和青浦。
同时注意到，新政要求新增土地供应偏向郊区轨道交通站点周边、五大新城。
综合看，库存量低和新增土地供应偏向郊区，上海住房供应结构性失衡一段时期内还是存在的，新政难抑上海核心区、学区房成交热度及房价上涨。
其三，“限贷”这一条，是新政的“七寸”，要看落实力度。
2020年无论是深圳火热的“打新潮”，还是上海13个新盘“千人摇”、二手房业主跳价，除了被压抑的刚需集中释放因素外，也有财富高净值人群出于资产保值的投资性需求在内，背后则是货币宽松的大环境。
新政第五条提到“严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”，如果严格落地执行，一部分资金实力没那么强大的投资需求包括学区刚需会被止步或缓步。
总体上看，上海1.21楼市新政看着很严格，短期内会有泼冷水效应，市场由火热回归短暂的冷静，但结合核心区供不应求局面难扭转及放宽落户政策看，新政影响有限。
后续还要看“限贷”新政的落实力度。如果个人按揭端放缓放款节奏，会影响开发商回款进度，可能会降低开发商涨价预期；严查购房违规资金进入楼市，也会让一部分人失去购买能力。
但是寄望上海房价尤其是核心区房价下滑，大概率可能会失望。但继续火热上涨的局面也是不允许的，后续不排除还会出台其他政策。
最后，前一阵子地产锐观察投融资里有位群友讨论时说过一个观点，红姐至今还印象深刻，他说：
大房企集中在某个大城市，他们可以依据楼市行情和库存量控制推盘节奏，如果市场预期差，就会缓推。这是房企集中化的后果之一。
红姐一直在想他说这段话的深意，你们也仔细品品吧。