我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐，我最近发现北京十一月绿中介成交了8400多套，考虑到绿中介北京市场占有率，仅次于今年五月，估计比较十一月成交16000套左右，今年前十一个月二手房网签已经14多万套，估计今年二手房网签16万套（2017北京网签13万套，2018是15万套，2019是14.5万套）是比前三年都高。我到明年底手上才能有五六百万，感觉政府还是调控不松，政府规定每年涨幅不超过5%. ，请问明年北京楼市是否会超越或达到2017年4月价格，以及政府是否马上会调控，我明年底钱才能到位，到时上车是否来得及？您预计政府明年北京是否调控加吗？我明年底才有钱上车，是否价格到时高不可攀了，还是因为调控更严（我已有贷款记录），我无法上车。
回答：1、政府是否会继续加码调控 目前来看，只要一个城市出现统计数据上的上涨，高层就会提醒房住不炒，之前的深圳、东莞、杭州，宁波等城市都被提示过， 目的是希望提升实体直接融资的比例，减少金融系统绑定经济的风险，所以在此背景之下，政府可以容忍一个地区房价涨幅结构不均， 但无法容忍该地区统计数据大幅上涨
2、当前的成交情况和2021年北京楼市：帝都主要靠二手房交易，一年15万套是平市和旺市的分界点，根据成交量来看，帝都的限购限贷政策非常严，由于政治色彩，帝都在这3年中，完全没有在限购限贷上作出任何擦边的弱化控制，而监管机构也没有睁一只眼闭一只眼，所以帝都一直是“hard”模式，在此模式下，完全依靠自身市场的需求恢复的成交量，可想而知有多健康 所以，目前是最好的建仓时间点，参见房姐知识星球之前的精华内容
3、是否会超、越2017年4月的价格 北京的市场是结构不均的，根据我们的观察，很多区域的楼盘已经恢复到了2017年1月的价格，而老西城的学区甚至早在2018年底就创出了新高 市场是割裂的，需要深刻领会市场的钱流、站在未来的角度评估当前的投资决策，才能立于不败。所以，未来买房更是一个技术活，现在有很多一手盘争先开盘，吸引了很多人， 这些投资中的很大一部分，将来会需要很长时间，才能实现盈利 由于财富增长方式的改变，未来懂得买房会成为一个内行赚钱，外行摸不着脉的行业
4、明年年底的时间 真的有点晚，担还有很多变数，例如地方财政收入，资本市场热钱流入情况，外汇监管情况以及大宗商品价格等，我比较擅长判断预期，可以随时关注我的知识星球。
北京的房基本纯政策市。
撇开政策控制以外来看，北京房价明显低估，无论是对比国内还是横向对比国外。这是基本面盘。主要保障安全性，也就是下限。北京房价往下最多也就10%~15%的空间，这个基本是共识。然后是收益。
虽然未来2、3年内看不到大涨可能，但政策的变化未知，房地产业去杠杆、经济层面的大风险解除以后，不排除政策会偏向宽松。个人觉得5~8年内（这是往长里估计）北京应该还有一波较大（年涨幅超20%）的涨幅。
在这个分析基础上，要不要投资买北京房子，每个人情况不一样，可以自己决定。如果真的赶不上房产，也不用焦虑，赚钱的机会千千万，了解底层逻辑后，各个金融产品都有机会，这是最好的时代。
提问：房姐好，新人首问 咨询1：本人2016年买第一套房，当年贷款利率4.9%且打8.8折，现在是否应该转成LPR？如何操作？ 咨询2:计划买第二套房：定位（北京）世华泊郡的回迁房，想问下，这个小区的回迁房的价格走势（现6.28万\/平）？买这个回迁房是否有什么风险，我应该留意哪些？（比如小孩上学？再次交易时？） 咨询3：看中世华泊郡总价660w，106平小三居回迁房可交易，南北通透户型，是否值得上车。如果上车，我的子弹300，是否应该采取抵押贷？
回答：1. 转lpr吧，现在在手机app就能操作，或者直接电话问下银行 2. 购买回迁房关注一下税费，另外就是周边居民素质的问题，其它没什么 3. 这个可以考虑，建议走全款抵押
提问：目前我们两口住在朝阳大悦城旁边朝阳园两房，孩子刚出生三个月，想换一个大点的房子改善居住，以后孩子上学也方便，看了一个对面天鹅湾小区南区的房子，三叠上下两层四个卧室，295平，装修还比较新，孩子可以直接入住，价格1650万，想着以后老人和保姆一起来带孩子也住得下，要了二胎也不用换房子。从购房和以后孩子读书角度来看（母亲北京户口，孩子户口跟母亲），您觉得怎么样，或者这个预算左右还有什么好的推荐？
回答：你好，朝青板块各梯队产品排序： 第一梯队豪宅盘：星河湾 第二梯队豪改盘：逸翠园，天鹅湾，润枫水尚 第三梯队改善盘：华纺易城，珠江罗马 第四梯队刚需盘：国美第一城，青年汇，朝阳园，炫特嘉园等。 第二梯队的豪改盘中性价比最高的就是天鹅湾，距离大悦城很近，但是没有噪音污染，小区环境比肩星河湾。 另外大部分天鹅湾业主会选择把子女送到私立学校，如果学区不是第一考虑因素，纯改善自住可以入手天鹅湾。
提问：美丽的房姐，不好意思，不确定是不是图片不方便阅读。所以把首问再打出来提问。内容是一样的。 本人京户，长居海外，离京前购买东花市04年回迁小三居一套（已是商本），贷款结清一直出租。现租金8000左右。同户型房价最高成交820万。 目标，资产保值，增幅跟上大盘。如果可能购入西安三或四居一套（200+，有房票）以备以后照顾老人和回国探亲居住。国内除租金外无收入。因为房客不再续租。所以考虑几个方案 1）卖掉东花市购入国美南北通三居或者北纬二居。争取抽出100作为首付购买西安，之后北京租金供贷款 2）抵押东花市，买入西安，但是不知道没有收入证明和流水能否抵押以及房租不足以还抵押月供如何处理（国外有收入，但是可以挪用额不大） 3）西安不是好选择，维持原样不动。 新人首问，希望这次能够成功。谢谢！
回答：东花市04年的回迁增长潜力一般, 建议换掉 ，综合评估方案一更好。但西安是不是现在就卖，可以再考虑下，如果近几年不着急，建议资金全部打到北京，求收益最大化。西安未来需要时再买，来得及
提问：您好，首都机场生活区是否值得入手？它那边小区有一部分属于朝阳产权，一部分属于顺义产权，那个产权好些？我子弹130w，存刚需，而且是二套，目前看中了一个66平的正规2居，朝阳产权1992年的房子，215w满五唯一，但装修特烂而且是顶楼，值得入手吗？如果入手了未来是否有升值空间？五六年之后是不是卖了比较好？因为92年的房了五六年之后也算是很老的房子了。同事劝我买机场樱花园的房子，说是要拆迁，是真的要拆迁的话，可以入手吗？
回答：别听同事的，搏拆迁概率极低，机场生活区不推荐，长期跑速大盘,这期间的资金成本和机会成本也是损失 如果你考虑5年后卖掉，不如投资朝阳核心地段公房，自己先租房更合适
提问：房姐好，新人首问。 个人信息：来京半年，手上目前500左右，准备可以借一点凑到800左右然后做dy贷。准备过年前入手，目标2室～3室。月税后5+，年终奖不定。目前非京户，但公司也帮忙可申请需要3年以后（有不确定性）。工作居住证资格，苏州有房，不满2。娃25年上小学。工作点在上地，以后也有可能去望京。 目前打算先买个自住+保值，小区环境稍微好一点，人车分流。 考虑到京户还有不确定性，想等过两年在朝阳买个不错学区的最低学票。考虑通勤以及上学便利性，准备在慧忠里附近，芍药居附近，亚运村，望京选筹。 1.目前只看了望京的房，融科，臻园，澳洲康都，宝星在考虑范围内，融科臻园2居目前价格900左右稍微有点超标，请问房姐能不能帮忙排个序？ 2.慧忠里附近，芍药居附近，亚运村请问房姐有合适的自住+保值不错的小区推荐吗？驾车上学在15分钟以内比较合适。 感谢房姐！
回答：你好，这几个楼盘投资价值排序： 橄榄城>宝星>澳洲康都>臻园 这几个楼盘其实都还不错，能不能买还是要具体到每套房子的价格上。 嘉铭桐城品质和学区都会好一点 学票 就应该买总价最低的标的。 想兼顾的话朝阳可以看看 澳林春天的三居室 900内的总价，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还可以，能满足学区+自住的需求。 还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的三居，对口朝阳外国语来广营校区。 老破小+租房的配置。还可以 看看人大附朝阳的房子，比如芍药居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠里
提问：房姐好，新人首问：我是北京首套刚需，之前没有贷款过。我爱人在302医院上班，明年3月份读博，未来的工作地点还不确定；我在海淀牡丹园工作，我能克服通勤，考虑买套房自住，保值增值未来置换的话好出手；孩子4岁上幼儿园，我们的条件考虑学区加自住有压力，如果能兼顾是最好；父母跟我们一起住，最好是三居。目前手头有350的现金，新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园；二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题： 1、我们目前的情况买新房合适，还是买二手房合适； 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错，127平839万，首付能接受，月供眼前没压力，未来担心不确定性，我做销售的，收入有浮动；客厅朝东，南向2卧室，北向2卧室，这个小区有没有考虑的必要，这种户型好不好，顶层是否有选择的性价比？诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢，108平580万对我来说压力也小很多，空间也够用，但是地方太偏了，周边没有配套。 现在不知道该怎么选择，麻烦您给给建议，除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑，买房这方面是小白，没有概念，听从您的意见； 4、观察了半年新房的价格在往上走，优惠在减少，二手房的价格在往下走（个人观点不一定正确），不知道该什么时候入手入手什么样的房（今年10月底5年的社保才满）。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平（2010年买的）和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平（2017年买的），当时没有北京的购房资格，固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住，惠州的房子是纯投资，以目前得形式看，这两套房子有没有持有的价值，未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月，还是学不会，只好问您了，麻烦帮回答一下，谢谢
回答：1. 诺德春风和院位置不错，这个盘品质还可以，不过定价有些偏贵 自住属性更强一点，不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强，臻御府的定价有些高，不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少，后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的，能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心区的二手房都是上涨的，特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的， 固安纯粹炒作起来，不建议长持 5.惠州不值得长持，惠州不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。
提问：房姐您好，首次提问。感谢您的专业分析 受益匪浅！谢谢！ 1、在北京东三环有一间90平一居住宅（贷款70，约900+）在东四环有65平一居住宅（全款，约350）。 2、我想办抵押贷款250（不知65平房子能否贷这么多，怎样贷款最好？）在远郊周边处投一房产，以投资为主，预期10年增值（希望同时可出租补贴抵押贷款）一居两居都可以，费用在100以内。 3、我在网上看了固安孔雀城、三盛国际、牛驼温泉、通州物资学院，门头沟……具体都不了解！郊区小复式80+可选吗？请房姐帮分析建议，推荐适合的地区楼盘及户型，謝謝房姐！ 4、或者同样价格外地城市也有机会，也请房姐赐教！
回答：感谢付费，如果投资环京板块，建议抵押出来入一套，你的底仓还是要留在城区，毕竟环京的房产具有一定风险，可以用小部分资金入场，这种配置抗风险能力更好。你可以将东三环的做抵押 贷出更多资金。 环京选筹以燕郊主干道，地铁线两侧，大厂方向潮白河为主，其它地方价值不大。
提问：房姐您好，新手提问，说一下我的具体情况，外地户口 ，目前北京6年社保，自有公司，年收入150左右，现在有石家庄一套房子大概值120，没有贷款，（这个不能卖）；青岛一套房子136平 单价目前大概1.8，这个有贷款110万，大厂还有一套压房（没有网签）大概能值230万；现在有子弹100+石家庄房抵贷80+企业贷150，一共330万，想购买北京三居室，投资加自住，兼顾孩子上学，两个孩子一个5岁一个2岁；目前有两个打算，现在抓紧上车，在亦庄、东坝或者未来科学城，买一套小三居作为过度，或者办理北京工作居住证 需要等一年时间，一年后买通州，以上是我的情况，具体的你有什么建议。
回答：你好，子弹330，这几个板块对比： 亦庄>东坝>未来科学城 东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通，未来的规划上也没有看到，这对未来升值的影响较大，自住能接受交通问题可以买。亦庄金茂悦可以关注下。 未来科学城没有什么好学区。
提问：房姐您好，新人首问： 1. 背景：现金只有80w，家庭名下目前在通州有一套房，男方名下无房无贷款，虽然是纯商业贷款的共同还款人，但查过征信无贷款记录。如果离婚男方可具有首套名额，但男方的社保是朝阳区的，无法在通州买房。想再买一套小的房子投资，总价250w左右，如果能兼顾上学更好，现在的房子对应的小学很差，初中还可以。东西海是不考虑了，确实没钱。家庭收入税前50w左右。现在房子的贷款利率是85折，置换上浮20%。 2. 如果买通州，算二套（女方有通州户口），首付不够，需要借钱或者抵押现在的房子。 3. 如果买别的区可以办离婚，以男方的名义去买，首付款压力小一些，但是不知道买哪里合适，不限区域，目前看这个总价范围内可选的有常营经济适用房、望京点击未来，十里堡那边的开间，别的也没研究过。 4. 主要问题：是买通州还是其他区域？是否值得离婚？置换划算吗？希望房姐推荐一下这个价位（250w左右）哪里的房子性价比高？另外想问问，您这里可以办工作居住证吗？
回答：你好，总价250万，能选择的盘比较少，可以关注丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 此外，也可以截断抵押通州房产融资，把总价扩充到300-400万左右，选择范围更大一点。 除了离婚之外，也可以开发老人票，做接力贷买。 我们暂时没有居住证渠道推荐。
提问：我想把北苑家园紫绶园房子卖啦，但是我又怕房价还会上涨，卖了房子钱也就是做做理财或别的投资，我怕卖完以后房子上涨，我会后悔，房姐建议卖吗
回答：你好，这个问题本质就是有没有比一线房产投资更好的资金处置方式。 有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力，第二点上把理财改为炒股一样。 从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的，一线房产收益一定是远高于理财的； 你的钱2-3年内要用，持有房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。 从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。 理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。 结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性； 长期不用的钱，持有北京房产最靠谱。 北苑家园所在的北苑板块从投资角度看还不错，但是紫绶园属于老校区，可以考虑置换到回报率更大的板块。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。