2020年东莞新房住宅网签均价涨幅约22%，着实让市场产生混沌。
部分二手楼盘的涨幅甚至涨幅达70%，例如松山湖园区的万科虹溪诺雅。
市场上“涨声”一片，购房者容易被裹挟，现在买进很多区域大概率会是阶段性高位；这个高位是一定周期内的高位，中长周期想象空间足。
万科虹溪诺雅
货币的泡沫，注定了房价的受益，房地产市场的“水池”承载着市场一定的流动性；若有“节奏”的疏堵，必定需要其他商品承载货币的增量或流通速度增加。
正如：MV=PT，代表P价格、T交易的商品总量、M货币量、V货币流通速度。
现在对于房地产“三道红线”和“银行房贷集中度管理”，意味着货币流入房地产领域的总量和速度都将受到管理和控制，房价需要泡沫，但不能享受泡沫。
房叔个人认为2021年中旬开始，东莞楼市迎来一场“中场休息的时间”，同时叠加部分好楼盘继续狂欢，上演“分化加剧的局面”。
房叔将从宏观和微观角度，简述几个东莞房价会“盘整”的理由。
首先是货币政策会随着经济全面企稳有节奏的收紧，国家统计局公布2020年国内GDP同比增长2.3%，突破100万亿元；同时2020年四季度增速为6.5%，说明经济初步回归正常水平。
经济好，房地产的需要程度会降低；预计2021年国内经济可能会出现一定的“热度”。
二是货币政策的稳健，央行已连续9个月调整LPR，特别是5年LPR的稳定性，差异利率政策，引导资金流入实体经济；同时2021年东莞商业银行房贷利率出现上浮，基点数首套从60基点变为80基点，二套从80基点变为100基点；信贷是房价的风向标。
注：房贷利率=LPR+基点数值
三是2020年12月份，全国居民消费价格同比上涨0.2%。其中，城市上涨0.2%，农村上涨0.2%；食品价格上涨1.2%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.2%，服务价格上涨0.3%。
意味着2020年放的“水”，陆续体现在商品价格的数值上，物价会有一波明显的波动。
某超市小米椒的售价，是不是看后有一点焦虑感。物价的上涨意味着通胀预期的确立，其他商品将分流增加的货币量，进而平衡房地产市场。
四是整个房地产会继续体现“轮流吃饭的行情”，例如珠三角——长三角——京津冀——成渝——中部城市群轮动效应；轮动才是调控的最好答案，局部行情，总量控制。
同时，所有城市内部会分化加剧，即使三四线城市，部分优质的楼盘，还有想象空间。
务必要跟紧国家发展的重点方向，都市圈和城市群的战略，投资购房首选都市圈和省会城市。
五是历史反复重演，2019年苏州房价涨幅全国第一，2020年的苏州表现冷静；2020年东莞房价涨幅全国第一，2021年东莞市场会如何呢？
首先苏州商品房供应体量和城市面积不匹配东莞，但是城市地理位置和产业结构类似，存在苏州路径，东莞重走的可能性。
其次是苏州一定程度上也是市场走势的缩影，行情过后需要休整，不能一次吃撑。
东莞虽然供应相对紧张，库存告急，但是市场需求对高房价会乏力，购买力需要时间积累。
六是目前东莞市场部分新盘和二手盘的成交已有乏力状况，特别是“7·25”新政后，二手房成交量断崖式下降，说明内在购买力分化严重；同时新房市场大户型被热捧更是反映出购买力的分化，中间层的购买力出现摇摆。
七是市场新盘潜在供应陆续入市，同时该进场的已进场，剩下的不是积蓄能量就是开始有观望情绪；同时资本市场的可能会分流部分群体的资金，以及经济企稳加大投入扩大生产的分流，这部分高购买力的群体需要时间再次积累。
八是东莞房价梯度从万元内——1至1.5万——1.5至2万——2至2.5万——2.5至3万——3至3.5万——3.5至4万——4至4.5万——4.5至5万——5至5.5万——5.5至6万——6至6.5万的梯度明显，不同群体都能在东莞找到匹配自己的房源，分化的房价倍差会逐渐拉大，进而出现房价的稳定上涨；只是2021年东莞部分估值过高的房源需要市场教育或者时间消化涨幅。
2021年由于陆续有2020年的高价地入市，市场会表现出新房备案价稳中向上，但是市场活力显著下降的局面。
不要幻想有大调整，仅是有些楼盘估值过高，市场现阶段不认可而已；即使下降5%，也并不是跌；例如1年半内，前一年涨了50%，后半年跌了5%，仅是市场的自我调整。或许可叫价值回归吧！
体现商品价值的最好方式是价格，买房的逻辑也是如此。
用价值投资的逻辑，购房；同时用三至六年的时间计算房产投资的收益。