有人统计，现在把深圳所有房屋按市价卖掉，大概有151万亿人民币，可以买下大半个美国了。中国人的钱大都在房子上，美国人的钱大都在股市里。美国股市市值大概31.3万亿美元，折合203万亿人民币。
看到这个新闻，有没有觉得很熟悉。没错，以前日本房地产泡沫巅峰期的时候，人们也常说，卖掉东京能买下整个美国。
日本国土面积只有美国的4%，但1989 年日本地价市值达到了整个美国地价总额的 4 倍。
在房价最高点，东京23个区的房价就能把整个美国买下来。虽然房价这么高，但当时的日本人也都还在疯狂借钱、贷款买房，都想继续靠房价上涨赚钱。
在当时的日本报纸上，人人都在说日本经济即将超越美国。报纸上经常出现这样的话：“把东京土地卖掉，买下整个美国，再租给美国人。”
日本的房地产泡沫造就了很多富豪。1989 年，有6名日本人进入了全球十大富豪之列，这些人都是出自房地产行业。
日本股市也跟随房地产行业一起上涨。1989 年的 5 月 2 日，日本东京证券交易所上市公司市值总和达到 500 万亿日元，占世界证券市场市值总额的 45%，成为名副其实的世界金融中心。
1987 年，房地产对日本 GDP 增长的贡献接近 30%。1989 年，日本银行业贷款中房地产贷款的比例高达 74%。
但由于日本地价太高，大量日本制造业企业开始把工厂搬迁到中国和东南亚国家。全民炒房，实业炒房，让日本的实体工业陷于停顿，农业用地大量被占用，GDP的增长完全依赖于房产交易税收和土地拍卖。
无论是大城市，还是偏远的孤岛，各级地方政府热衷于卖地，土地财政盛行。疯狂的楼市动摇了日本“科技兴国”的战略。
不幸的是，房地产过度繁荣导致的产业空心化效应，让日本经济泡沫很快就破灭了。1990 年 1 月 12 日，日本股市迎来史上最黑暗的一天，日经指数暴跌 70%。
房地产市场也随之崩溃，地产泡沫从东京开始破裂，迅速席卷整个日本。1991 年，东京、大阪等日本主要大城市的房价下降了 20%，到 1993 年，日本房地产泡沫全面崩溃。一套1989年以16.5亿日元成交的公寓，泡沫破灭后直到今天都只能卖900万日元。
泡沫破灭造成日本大量企业破产倒闭。1990 年，共有 6468 家企业破产，负债总额 2 万亿日元 ;1991 年，达到了 8 万亿日元。这使得日本自杀率、失业率飙升，那些买房买在高点、背负沉重房贷的工薪族最悲惨，从此再没有生活质量可言，一辈子都套死在了房子上，只能拼命打工还贷。
1994 年，日本政府宣布 1992 年的国民总资产比 1991 年减少了 448 万亿日元，相当于日本当年的 GDP。日本 GDP 增长率，也从 1988 年的 7.1%，直接跌到 1993 年的 0.17%，之后几年甚至出现了负增长，日本进入了失去的 20 年 。
日本GDP最高时占美国的70%，甚至高于2019年中国GDP占美国的66%，但现在日本GDP已经不足美国的四分之一。直到今天，日本都没有走出当年的阴影，那场房地产泡沫破裂所带来的伤害，整整影响了两代人。
对他们来说，房子是他们一生的痛。现在中国人去日本，还惊叹于大城市市中心房子比国内便宜很多，但日本人早就不敢炒房了。
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其实虽然整体上中国房价还是在继续上涨中，但部分地区却已经过了最高点。河北廊坊房价距离2017年4月的最高点已经下跌了46.9%。青岛和天津也都相比最高点下跌了超过20%。去年黑龙江鹤岗3万一套的房子也多次上过新闻头条。
中国和日本不同，中国足够大，多样性更强，因此我们还能看到最近上海又开始疯狂抢房，人们唯恐买不到房子。其他大城市也都跃跃欲试。不止一个经济学家说，2020年股市大涨，2021年该轮到房价了。
从货币超发和流动性充裕角度来说，这么说是没问题的，毕竟2020年12月末，广义货币(M2)余额已经高达218.68万亿元，同比继续增长了10.1%。
在房地产泡沫突然破灭前，还是看不到有什么东西能挡住中国房价，尤其是一线城市房价的高歌猛进。但谁都知道，泡沫迟早会破灭，区别在于谁最后一个接盘。
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上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。