我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：美丽的房姐您好！ 新人首问 预算700内，根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线，最近看澳洲有2套比较符合预期的 一套2号楼东南 6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680+ 感觉东南房间布局好点 但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北\/西北朝向的，觉得也不错，面朝花园，由于当时还没启动买房细节也就错过了，看能不能再等到出新房。 问题1:朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好，以及朝向对于未来卖出有什么优\/劣势？买小区的稀缺户型是不是更好保值&出手呢？ 问题2:砍价建议-朝着小区均价砍？现在康都小区均价7.8了，完全没有砍价的方向，求房姐给小白指点指点迷津。 问题3:sfsd根据链家上的数我们要准备400w首付，是否有其他方式可以降低首付？ 期盼您的回复，感激不尽！
回答：你好，朝向上东南>西南，窗户朝西会有西晒，但是这些都是细微差别，折价并不多。如果楼层相同，户型不算太差，建议优选西南户型。 买房砍价的核心技巧： 最关键是找到真正急用钱的房东， 不懂行情的房东， 被御用中介牢牢隔离的房东。 然后才进入到砍价技巧。 时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你狠，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。 两三人下来，你报价最好，态度最好，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情。 如果房子真够笋的，一般没那么多时间磨，基本一天搞定，买到比多砍10万重要 全款抵押可以降低首付，或者找银行渠道做高评高贷
提问：房姐您好，新人首问：北京昆仑公寓40年商住房怎么样？400平要3600万值得买吗？我是看重位置和户型。
回答：你好，昆仑公寓的定位是顶级豪宅。自住是非常好的选择。 紧邻第一、第二、第三使馆区和燕莎商圈，亮马河之北，昆仑饭店之西，世界购物中心，俯瞰朝阳公园，机场咫尺可达。 建筑上空2000平米空中花园式会所，健身房、会议室、商务厅一应俱全。 但是投资角度看，回报率惨不忍睹，2007年开盘价7万售罄，严重跑输大盘。 以下为北京各个板块的标杆盘，自住+投资都是比昆仑公寓更好的选择： 1.大屯：嘉铭桐城 2.亚运村：远洋万和城 3.太阳宫北：太阳公元 4.太阳宫南：凤凰城 5.望京西：东湖湾 6.望京东：远洋万和公馆 7.来广营：望京金茂府 8.酒仙桥：阳光上东、丽都壹号 9.霄云桥：霄8 10.朝阳公园桥西：棕榈泉 11.朝阳公园桥东：泛海国际 12.大郊亭：金茂府 13.德胜：阳光丽景 14.菜市口：中信城 15.陶然亭：朱雀门 16.万柳：万柳书院 17.回龙观：金域华府 18.东坝：恒大华府 19.亦庄河西：金茂组团 20.丰科：中海九号 21.宋家庄：北京金茂府 22.亦庄北：紫金壹号院 23.朝青：星河湾 24.双井：富力十号（或富力城D区） 25.黄村北：公元九里 26.长阳：紫云家园 27.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 28.门头沟 ：润西山 29.金融街：中海凯旋 30.西北旺：西山壹号院 31.车公庄：锦官苑 32.王府井：霞公府 33.崇文门：新怡家园 34.五道口：唐宁one 35.玉泉路：远洋沁山水 36.东大桥：新城国际 37. 翠微：颐源居、西钓鱼台嘉园 38.清河：华润橡树湾
提问：美丽房姐好，新人首问，已阅精华贴，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自住和保值，总价宜控制在700左右。首选考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。 请房姐百忙之中给予帮助，谢
回答：天通苑我们只买3万内的大户型，这种最具有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平\/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年 大连可以出售，不建议长持，其它可以保留
提问：美丽房姐好！新人小白首问：非京籍，无工作居住证，现在北京长期定居，目前国贸工作。孩子在北边上小学，未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套，估价900左右。现有银子1200个，纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅，还是不卖别墅，以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅，感觉居住体验还不如现在的老破小联排，而且都更远，没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房，现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅，为了孩子上学方便，继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐？方案2、继续住北七家的别墅，公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层，未来孩子出国后自己住，把北七家别墅租出去。问题：亦庄哪个盘您推荐？方案3、不卖北七家的别墅，入手亮马水晶的两居，再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题：亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手？三种方案哪种适合家庭现在情况，又能资产保值，请美丽房姐给个方向。 另外：公司购房后承担税费高，但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。
回答：建议方案三，亮马水晶6.5以内，丽水嘉园7.5以内 公司购房是下策，简单说下公司购房的优劣 好处：不限购，不限贷，买多少套都可以 坏处：三年限售，出售的时候税费高，公司的房子都是公司包所有的税，一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点，每年要交一点房产税
提问：房姐你好，新人首问。我想最近换房子，卖掉原有的小两居之后首付能有370左右，考虑到老人和孩子居住需要换三居，主要是居住兼顾孩子上学和保值，家庭年收入60，孩子明年上小学。有几个问题想咨询下： 1.我们这个情况应该算二套了，走正常的按揭和先全款再抵押分别能买多大标的？哪种更合适？ 2.中介说全款按揭最大贷款年限是10年，是这样的吗？ 3.夫妻双方分别在金融街和车公庄上班，考虑到通勤要求初选了三个片区角门西-草桥一带＞宋家庄-成寿寺一带＞西红门-高米店一带，不知道这个选房顺序有没有问题，有没有其他区域或者小区推荐？ 4.个人更认为角门西一带老旧的性价比更高，但是中介推荐带电梯的新点的，靠谱吗？
回答：1. 二套二贷看600左右标的，垫资全款抵押看900左右标的。 2. jydyd一般做到20年没问题 3. 区域没问题，也是我常推荐的板块 4. 角门还是以次新为主
提问：房姐你好，我是第一次做房屋买卖，有几个问题想请教您：1、我北京房山区有一套大产权、一套小产权，大产权面积小点，小产权面积大但卖不了多少钱（您懂的），我想把这两套都卖了以后做首付，然后还在北京房山区买一套大户型房，请问这种一卖一买，如何衔接比较好？需要注意什么？2、如果买的话，我想买一套复式结构的房，但听说平层比复式升值快，请问有这么回事吗？3、请问中介选择哪家比较好，周围人都说链家好，但房山的链家门店较少，大多都为我爱我家（华熙）中介，这个中介靠谱吗？（小中介我是肯定不考虑）4、我是一个小白，网上的买卖房知识看了点，但感觉很杂乱，第一次还就遇到又卖又买的情况，自己工作又很忙，所以希望房姐能给我画个重点，我最应该关注的应该是什么方面，才不至于被坑？5、买房时如何砍价？卖房时又如何能多卖点价钱？是否有技巧。谢谢！
回答：1. 熟练的话买卖可以同时进行的，但你第一次操作也可以保守点，先走卖房流程有下家接盘后，再开始置换走买房流程。 2. 复式大部分利用率不高。住起来舒适度会差一点。历史经验来看平层涨幅会好点。 3. 链家、我爱我就都是大中介都可以选择 4. 流程上先卖后买。买的时候多比较，其它就看价了。 5. 砍价的技巧可以看下精华主题，有详细介绍
提问：房姐你好，请问对北京西北区域房产未来五年的走势如何预计？博雅西园一套三居室，不自住，出租中，目前两个打算：1. 卖掉，做年收益6%的稳健信托投资；2. 保留房产，二次贷款，然后做相对有保障的12%的私募基金投资。房姐建议如何？
回答：可以看下精华主题，大方向和北京楼市走势一样，持续看好，微观上要注意高学区的溢价 尽量买小降低风险。 最合适的是抵押后再入一套。如果只看两个方案的话，第二个配置更优
提问：房姐您好，请您帮忙分析一下，长安和玺和甲叁號院，这两个项目比较，投资兼自住，从价格，户型，位置，升值潜力这几个方面考虑，哪个更适合一些呢？能接受总价1500万左右的。
回答：长安和玺属于石景山古城板块 是没有核心产业的 主要承接西侧的外溢人群，甲叁号院位于西三环和西四环之间，处于丽泽商务区、总部基地、丰台站TOD三大产业交圈核心腹地，未来潜力更大。这两个相比更推荐甲叁號院
提问：求问房姐两个问题： 长沙远郊买的润和紫郡45平小户型收房了，物业说可以委托他们收房（人不在当地），这个靠谱吗？还是找朋友收房靠谱呀？毛坯房，收房需要注意什么吗？ 另外想简单装一下租出去，45平毛坯多少预算合适呀？有当地合作的装修推荐吗？
回答：你好，收房建议自己方来进行。 物业和业主是对手方，没有不合适。 可以找有经验的朋友，没有经验的也不用了，否则容易起矛盾。 验收很琐碎，面积，墙面，管道，房屋结构，楼道，层高，窗户采光，缩进...... 非我专业 45平适合出租给年轻爱美女白领，用民宿水平的话，大约800-1000每平。
提问：房姐好，投资角度，sfsd，现在有两套房不知该如何选择，望京花园东区，西北向102平，低楼层略遮挡，不影响采光，二类不唯一 首开知语城，商五唯一，东北向89平，总价比望京花园东区高20万，这两套是否值得入手？哪个更优质？
回答：望京花园东区是高校老师福利分房，人文环境还不错；现在成交价也在6.2左右，相比去年略微上涨。首开知语城属于低密度板楼社区，自住起来更舒适，最近成交价也在7.5左右，同比去年涨幅近5个点，比较看好。自住兼顾保值 推荐选首开知语城
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