我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：首问请指教：双井双花园一套100平方米小三居自住，小孩户口在西城月坛，卖掉老房再自筹资金可达1500左右，考虑到月坛附近老破小实在难以接受，打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家，请问房姐有何建议？
回答：你好，东城的回迁特别多，商品房不太好找。新怡家园和新世界家园，这俩都不太受多校划片影响，而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，毕竟西城的次新，物业管理还这么好的不多了，很有稀缺性，宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高，这也说明大家不是为了学区，是为了居住品质 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 综合考虑，优选中信城。
提问：房姐，我的问题有点不同，我是卖房，但不知道要定一个怎样的价格，才能达到快速出手的同时，不至于价格低到吐血（知道肯定要低价，只想不要低的离谱）： 1、位置：北京通州k2清水湾，中偏高档品质小区； 2、房屋：小区内小户型（赠送多），两居，房本面积68平米，+赠送78平米。户型、朝向、楼层、装修、内外环境等都比较优质； 3、问题：小区房价与周边房价差异较大，近几个月来的客户很喜欢和周边小区比房价，这样的话我即使小区内再低也比不过其它低价盘！ 疑惑在于，是否小区房价整体高估？我应该怎样调整价格？（今年1月挂出，最低挂过391，底价380未成交。目前挂399，急于出手！知道目前并非好时机，但无法扛，因为断粮了） 恳请房姐指点！
回答：K2清水湾有一定溢价，你想急出，概率不大。 不要看网上价格，了解下你们小区，隔壁小区，最近每一套的挂牌价，成交价，谈判的情况，盯紧哪些人是买家。 要卖房的原因是什么？月供缺口多大？房屋负债率多少？是否一定要卖房？
提问：房姐您好，浏览了好久帖子以后，付费加入到圈子。现在想说说我的情况，我和老婆都是外地户籍，十几年的北漂，有自己小公司，年收入去年70W左右，2010年婚前河北老家SFSD一套三居106平我的名字，现在估计80W，2016年老婆名字固安英国宫全款95万买入一套3+1，116+12市值180-200W，2019年11月用老婆名字富力桃园C区买入91平两居，首付400，贷150，老大6岁，孩子能在海淀上小学，好学区我们也没戏，富力桃园环境好，稀里糊涂就买了，能上清河四小。手里有现金150W，二胎刚出生，希望从房产上让自己以后生活更好一些，想卖英国宫在北京买一套投资，请您帮着规划规划
回答：固安可以出掉，长期看跑速大势 出掉后200+手中150，350首付按二套能买入600内的标的 天通苑和百子湾 常营都是不错选择，全款抵押能上800+的标的 选择 双井、望京、朝青片区
提问：房姐，上次提问可能过滤没有回答，本人在天津，江西房子都在贷款，在北京算二套，手上有240个，想找有幼儿园，小学配套的小区，1.看过青龙湖那边，房型格局开发商物业都不错，就是期房得等到2023年，还有交通欠缺，2.也看了沙河保利罗兰，看上了户型和幼儿园，小学配套，但周边没有其他配套设施。3，也想买个城六区石景山的，苹果园一带都是老破小塔楼，生活配套都很成熟，现在就得看怎么考虑，如果想要小区环境得舍去位置，想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢？
回答：如果未来会考虑换房，我建议选择位置更好的地段，以投资为主，资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门
提问：房姐好，目前子弹300，要全款买一个小两居或一居，不自住，以房养租，投资8-10年。目前备选的有三个地方： （1）团结湖北二条，面积37，三楼，一居，内部破旧，如果装修需要大改，有小区环境，离东三环近，到团结湖地铁400米，80年公房，总价275； （2）甜水园北街小区，面积41，二楼，一居，内部装修不错，可以直接出租，有小区环境，离朝阳公园800米，离地铁金台路400米，80年公房，总价275； （3）蒲黄榆路50号，面积53，三楼，小两居，没有小区，独栋，需要简单装修才能出租，离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280； 以上房子户型图见附件，请问房姐，这三个哪个潜力更好，更适合上车？谢谢。
回答：老破小产品涨幅收益一般 能跟上大盘就不错，所以长期投资中会看重租金，这三个中团结湖的地理位置是比较好的，如果愿意倒腾一下 把租金收益提升起来，首选这里 ，备选甜水园北街
提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！
回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可
提问：外地人在北京购房，首付350万在朝阳门至朝阳公园之间有什么推荐的房源吗？ 对小区环境、学区等软性条件没有要求，只考虑自住或投资。
回答：350万首付如果买一些性价比比较好的标的，可以评足贷足，买到大约800万左右的标的，用首房首贷按揭和抵押贷会不太一样，抵押可以买到更大一些。 800万可以尝试看双井，朝阳门-朝阳公园中间基本都是老破小，能下手次新房大部分在1200以上（新城国际、棕榈泉等）
提问：新人首问，关注房姐很久了，本来计划在天津买房，我和我媳妇儿还没领证，用她的sfsd购买，因为是外地户口，天津户口在办理中，目前又想考虑北京的房子，但是预算有限，预算总价200-250，首付80左右，我车公庄上班，她在东大桥上班，希望通勤方便一点，目前在通州租房，希望您给推荐几个合适的房源，感谢感谢！
回答：这个预算能看的标的非常少，给你推荐一些可以看的盘。 丰台：中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 通州：DBC加州小镇 华业东方玫瑰 新华联家园，海棠湾，阿尔法社区
提问：房姐好 ： 1. 我2017年买的角门的老公房 当时算是高点时期吧 但是我买的价格还相对合适吧，经验不足忽略了查验房屋户口 后期办理完手续后朋友提醒 去派出所查时 最初的业主户口没迁走 是不是以后对我的影响大吗？我再出手时价格是不是得要受很大损失呢？ 2. 2012年时买的一个商住 东亚三环 当时第一次买房也没经验 看地段好就买了 出租价格还可以 ，但是目前不能交易 适合长期持有吗？唯一能看好一点的就是地段不错 双地铁口 紧挨小区出入口 这两套房子 相当于我花费了高昂的学费 学习了一些房产知识 真是尴尬
回答：1. 原业主没迁走肯定会影响后面接盘的人，大概10%左右的价格，这算是一个教训，你看下之前的合同是否有相关条款约定？ 2. 商住是一直不推荐买的，长期看跑不赢住宅，现在又限购 完全无流动性，租金在房产投资中可以忽略。能出手的时候尽快出掉吧 大部分人一辈子买不了几套房 也没经验，买房的细节非常多，太多人在这中间被坑。好好看看精华帖，下次再换房完全不慌。
提问：房姐，桂林临桂新区的房子值得投资吗？
回答：桂林没有投资价值，广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但桂林是一个人口净流出的城市，如果一个城市的流量来自外部，不是本地居民的内生力量，是不够稳当的。 并且旅游地产通常难租难卖，作为投资选择也不优质
提问：房姐你好，新人首问：本人工作在酒仙桥，爱人工作在后沙峪，孩子在天竺上小学。在老家泰安有一套房，目前还在还房贷。北京无房，首付款160万。因本人经常出差，所以买房意向在后沙峪一套二室的户型。最好能兼顾增值和自助。请问房姐现在后沙峪哪些小区值得买，或者其他地方有没有更合适的楼盘。谢谢！
回答：后沙峪比较适合你们，这一片主要在于外籍人士和海归、PR人士多。附近的产业只有望京，略单薄。 另外后沙峪部分房子，有航道影响。不过后沙峪的升值空间基本是和大市场同步，在郊区市场略在上游。 建议看看万科城市花园的小两居 这个是是万科进北京的第一个项目，物业很不错。但人车不完全分流，还有房龄老了点，胜在单价便宜。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。