上一篇关于需求侧改革的文章，关注量也超过300万。其中对于房产的论述没有展开，但我作出了两个方向的推测，即“公租房入市+租售同权”抑制房价，以及“房产税+空置税”进行财政收入替代的系统化方案。
12月16号到18号，每年一度的经济工作会议召开，为2021年的总体经济工作定调，其中对于房产领域的提纲挈领，感觉与我的推测完全吻合。普通人如果能全面领会，就能抓住历史性机遇的风口，下面就展开说一下。
顶层设计指出的解决高房价困局之路
开宗明义，房住不炒再次敲木鱼，然后点题要解决大城市住房突出问题。说明高层对房产市场的核心问题是门清的，那就是大城市居高不下的房价与无法平衡的居住需求、消费能力的矛盾；房产市场整体供大于求与按捺不住的投资热情与冲动的矛盾。
如何解决问题？我按内容分列一下:
1.重点提出了关于公共租赁住房的系统部署。
2.高度重视保障性租赁住房建设。
3.加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。
4.逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
5.土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。
6.探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
7.解决好大城市住房突出问题，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
8.降低租赁住房税费负担
9.整顿租赁市场秩序，规范市场行为
10.对租金水平进行合理调控
上述这些会议内容，也算是文字浅白了，但要真正理解，我再深入地二次翻译一下。
1.为何要从租房入手？
要“居者有其屋”，路只有两条，要么买要么租。“房住不炒”点的谁的名？当然是买卖房屋的人群。
需求侧改革的重头戏在房产。因为高房价捆绑了经济发展，抑制了民生消费，累积了金融风险，以往的房产大开发、房价一路飙升的路子不能再走下去了。
中国的房产格局是比较畸形的， 一线和各省的中心区域，因为虹吸效应，人口和资源都在往里涌，所以人们买房炒房的冲动和预期靠强压是压不住的。这就形成了房价高高在上，而城市里的低收入人群（实际上中等收入也hold不住）以及很多外来有实际住房需求的人们无力购买。
但凡有一些经济能力，为了上学社保养老就业等大城市的优势资源，拼了命刮光6个钱包也得搞一套，这就是大城市房产发展结构性矛盾。而三四线以及大量后线城市，房价走入下行通道已经确凿无疑。
以往政府也推出过“经济适用房”、“拆迁定向安置房”、“安居商品房”、“限套型限房价的两限商品房”等带有保障性质的房屋， 由政府补贴，低于市价推向市场，其目的无非也就是保障特定人群的居住需求。
但是大家都知道，这种有产权交割的保障房，最后拐几个弯儿，都又流向市场卖掉了，还滋生了很多腐败和不合理现象，开着豪车住保障房的大有人在。而且在房价整体上涌的背景下，价格也是水涨船高，根本没起到抑制作用。
政府也推出过“廉租房”和“公租房”，但规模小，数量少，由于没有政策保障，开发方敷衍了事，受益方也聊胜于无。最简单的一点，无论是租公家的还是租私人的，在这城市里我还是“流民”一个，差的那点房租金，没有多大意义。
这一次，从战略高度强调了租房的方向，而且指出了实实在在的落实政策。能不能实现“房住and不炒”的双重要求呢？我看能！只要落实下面的几点。
2.租售同权要同哪些权？
租房与买房都能实现居住功能，也就是实现“房住”。网上早就有人在做算术题，花高价买房和租住星级酒店，算下来后者无论舒适便捷还是性价比都更胜一筹。中国的房屋租售率只有1.5%，照理说中国的房东是最“大公无私”的，买着昂贵的房子，却收着可怜的租金。但这种算法明显无法服众。为什么？
因为买房捆绑了很多的溢价权利。首先就是孩子的入学权，“学区房”可以把房子本身的价值扭曲到什么程度？
一句可怜天下父母心，足以让人言尽于此！如果都是一手父母尚可理解，加上炒房的推波助澜，利用父母心的焦灼感，更让学区房成了难以承受之痛。实际操作中，很多地方入学还是按照“有房有户，有房无户，有户无房，无户无房”的顺序来筛选，在这个序列中，房子比户口还重要。
其次是户籍落地，一个人的根在哪里并不取决于你的心在哪里，而是由国家法律承认的户籍所在地。目前能够户籍落地的渠道有下列几种:出生，一张出生证明可以即刻锁定户籍；就学，通过上学就业实现户籍跃迁；人才引进；而我普罗大众，能够理所当然的享受大城市资源的最便捷通道，就是买房落户。
再者享受公共服务，需要身份界定。由于租住人口流动性大，所以拿房本的人肯定比拿暂住证的人，享受到的社区卫生医疗、养老等公共资源要更多更便捷。
还有安全感与身份认同，租过房子的人十有八九都会碰到下面的情况，跳涨房租、随时通知搬家、房子不能随意装修等， 拖着大包小包寻找下一个安身之所，内心肯定是凄惶的；年轻人要结婚，房本是硬通货，否则丈母娘这关也过不了……
最明显的，房子被赋予很高的金融属性，让其成为保值增值，抵御通胀的利器。
以上这些难以平等的权利，让租房只能成为权宜之计，而非长期选择。这些差距不拉平，推动房屋租赁市场只能是一句空话。文件中的“逐步”二字说明，同权的过程不会是暴风骤雨，而是渐次推进。
3.何谓长租房？完善与推动长租房政策，这句话算是说到点子上。怎样才能让租客太太平平安安心心地长期租住下去？
我们拿一些现成的国家来举例。大约只有43%的德国人拥有自己的房产，柏林市区房价基本在1900~2300欧元/平方米，而柏林人均月收入为3,400欧元，不买房肯定不是房价高闹的。
德国有《租房法》，同一栋房屋三年内房租上涨超过20%，属于违法，房东将被巨额罚款；超过50%就构成刑事犯罪。房东要想涨价，需向政府提交书面理由，批准后才能涨价。
一旦签订租房合同，房东无权单方面终止；如果房客没钱缴纳房租，房东必须经过法院裁决，才能将租客赶走，而这一诉讼程序冗长，房东赶不走租客的情况并不罕见。
租房法中的规定还有很多，整体而言是更倾向于保障租客利益的。这就形成了一个良性循环，政府同时出台了很多抑制房价的措施，德国房价30年里，平均每年上涨幅度为2%，因为人们觉得租房比买房更舒服更灵活，而炒房大概率会出现亏损。
这是不是就是我们追求的房住不炒呢？
4.从土地供应角度落实租房房源。
土地供应向租房项目倾斜并单列，闲置土地可以建设租赁房项目，国民共进。房子贵我们知道很大比例贵在土地上，从土地供应角度落实推动租房政策，这也是从供给侧解决问题。
要真正让开发者能算得过来账，建设租住用房长期收益也能跑赢存款利息甚至通胀。但我个人认为，这方面的主体还是得由国家层面实施。蛋壳的教训就说明，完全由资本来进行租赁市场的运作，他们的核心目的绝不会是房住不炒。
5.技术层面多措并举。
降低税负、规范市场、调控租金，这些属于技术层面的措施，也都是围绕着打造一个“租者有其屋”的良好环境。
可行的路线图应该是，租房市场的增量由国家主导，通过立法明确租客权益，规范存量的私人房屋有序进入租房市场。
一场轰轰烈烈的租房革命即将开启，其目的还是化堵为疏，让房子从不能炒到不敢炒、不想炒。房价不再成为中国人的生活拦路石、钱包抽水机，那提振内需消费就能大添助力。
房产税与空置税的可行性多大？
房产税与空置税的讨论已经很多年了，各方面庞大利益的牵扯导致迟迟难以落地。
当下对房地产的调控方向已经确凿无疑，在将租房提升至战略高度考虑的当下，个人认为其推出的环境与条件已经日臻成熟。
首先是不动产登记联网工作，已经基本成型；对于房产市场长期调控的心理预期也都具备；部分城市的试点已经有了经验积累；立法的讨论已经十分成熟。
房产税与空置税的出台主要是为了从根本上提升炒房与囤房的成本，遏制投机，但又不能出现大批量甩卖，对现有房产与金融格局造成巨大冲击，怎么办？个人预判，首先建立租房市场登记制度，完善立法，通过有序引导，例如对将房屋按法定流程推向租赁市场的业主，就可以免征空置税，减征房产税。
这样既可以提升租房市场的供应量，使租金保持在稳定水平；同时又实现相对平稳的过渡；财政收入也可以得到平衡。目前关于租住房的权利义务，在民法典中有框架式的描述，不同城市也有专门文件，但尚未形成统一可执行细节法规。具体政策如何制定，就交给智囊团去完成吧。
普通人怎样面对？
1.房价居高不下的一线城市和中心城市，想买房就要看看了，小心接盘在高位。三四线以及后线城市，别想着炒房暴富了，租售比低于百分之2% （年租金/房价）的多套房，甩两套吧（欧洲城市普遍在4%以上）。
2.手里有多套房且在出租的，要时刻关心国家具体租房政策与法律的信息发布与机构设置。如果立了法规又添了专管常设机构，那动起来就快了。
3.陕西广东等地都已开始推行租房登记备案，租房客无论从中介还是从房东手里租，如果当地也有登记备案的要求，主动提出，法规都是倾向于保护租客的。
4.市面上有很多类似蛋壳收了房东的房子，再转租出去的项目，投资需谨慎，需求会有显著增长，但大概率会进行市场重构与整顿。
5.土地、金融、税费等政策会向租赁房开发建设、改造方向倾斜，有想法的赶紧开始先算经济账，再盯紧政策，动的早有食吃。