我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐老师好，老公终于被说服投资房产，但是却看上了一个我认为是CEO的小区，海淀和昌平交界处的枫丹丽舍。他说那周围要规划建配套，以后会升值。而且一层带院子的房比二楼以上还贵很多，他觉得可以投资养老兼顾。 请问房姐的建议。
回答：枫丹丽舍合理价值5万。 周围缺少发展空间，并且竞争楼盘太多，即使出现黑天鹅利好，平摊也极低。 一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折。 建材城吃灰，不适合养老。 一楼带院子折价后约3折可以，花钱兴趣不大，北京院子向来溢价居多。
提问：多层，老破小，70多平，6楼，顶楼，税大概2%，户型很满意 报价600万，1分讲不下来，去年成交了一套，同户型，2楼，550万，付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺，性价比还不错，但是没有电梯，价格略贵。 我是打算谈着玩玩，放慢谈判进度，拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了；我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析，只擅长在实践中总结经验。 多谢指教！
回答：老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场，超过450万除非特殊情况，基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位，不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了
提问：信用卡办11张、57w了。 继续增加数量还是提高额度？ 想听听建议。平时刷的很少。
回答：11张只有57万额度，可能是1张15，2张10，剩下一半5万，一半2-3万的半菜卡。 这个情况的原因是当初申请时没有提前做好计划，本身的资质还不错，但是没有得到最大化利用。 现在只能一点点的改善，从每张卡分析，如何转为一张张大额卡。 需要知道你的具体卡信息，你的征信，社保公积金收入等情况。
提问：房姐你好，新人首问！求指导~~~女方在白石桥附近事业单位（早8：30晚5：30），男方望京东工作（早10晚9），已有小学区房一套月均还款1.5w（不考虑卖也不抵押），若再贷款每月最高还可承受2.7w的还款能力即商贷445w（日子稍紧巴），但五环内二手房贷款只能303万以内，所以新房可上杠杆更高。使用一方资格首套首贷，首付330左右（若借钱可到350w），不考虑学区主要改善居住，未来长期住但一两年内也不着急搬，五环内面积100平米以上的三居，最好有电梯将来父母可小住，需要有至少一个停车位，硬性指标南北通透，最好明厨明卫，房子到白石桥通勤地铁or开车不超过1小时，到望京东不超过1小时20分钟。已看：中铁诺德春风和院89平米觉得有点小，诺德逸府118平米大概775w（有二、三、顶楼可选，8月底前要交钱否则需800w），北七家金茂府145平米850w（只剩一套在小区最东边），北七家华润未来城市155平米842万。去年看过国美第一城，但二手房首付略高。也看过望京区域的望京新城，但小高层有些户型or朝向不太好。对天通苑和回龙观的大房子心动，但担心地铁太挤毕竟出门即是早高峰。近期打算再看望京（看好发展）但可能距离女方稍微有点远有的犹豫。不知道现在是否应该上限竞房，而且对于区域选择有点迷茫，核心要房子大但也得考虑通勤。
回答：自住角度华润未来城市还行，还是纯商品房，位置略偏一点，你看的这几个新盘中可以作为首选。 如果不着急，还可以看下新盘 奥森one和奥海明月。离13号线分段后建材城东路站比较近，不过还要等几年才会开通 望京还可以看下 南湖中园二区、望京西园二区 限竞房能长持7年以上可以入
提问：房姐您好，我在东城东侧路附近有一套平房，西城闹市口附近有一间平房，两处都有腾退的可能，不想要共有产权房，想现在买一套2居或三居，子弹100，用我和老公名字买怕影响腾退，用孩子名买怕不能贷款，孩子上大二。请问您有什么办法吗。2，北三县的房子能买吗？自住兼投资燕郊和大厂哪里的房子升值更快？盼回复。谢谢！
回答：1. 孩子刚18岁，没有工作社保，没有收入流水，银行不给贷款，一般要提前做准备包装。或用孩子的名义，你们作为共同还款人 2. 大厂和燕郊都可以入，主要看主干道沿线
提问：我在北京北清路上生命科学园上班，首房首贷，手里130w首付,本人女性外地人，想给娘家家人来京自住和投资用，附近周边哪些房子更有价值？谢谢
回答：你好，沙河是农村乡镇地段，只适合北清路上班族居住，如果不是新房癌，投资不建议买这么远，自住和投资都不合适。 林萃桥和清河板块也是学区+高战+码农溢价板块，溢价130%左右，我们通常回避。 自住兼顾投资可以考虑没有溢价的回龙观板块，也可以在清河淘淘老破小。 今年是北京的底部行情，自住很适合建仓，你有非常大的砍价空间，年底会有更多降价甩卖盘，除夕之前入手。逢笋入。 建议把子弹扩充到150左右，选择空间更大。 感谢付费！
提问：【新人提问连载1】背景：目前家庭有一套亚运村卧龙小区西北向大户型学区房（只有一个主卧朝南，能看到鸟巢近景无遮挡），单价一直不高，现在5万出头，中介售价1120左右。这套房产为男方婚前财产，无贷款，持有五年以上。孩子今年上小学一年级，暂时不打算二胎，但不排除以后会再生。 目标：因平时家中只有三口人居住，大户型舒适但过于浪费，夫妻二人年收入30出头，目前现金80左右。希望利用这套房产实现家庭财富增值。 目前有以下几种方案，从保守到激进依次为： 方案一：大房子DY出300-400万，在亚运村附近买一套450-550左右的一居自住。大房出租一年18万左右用于减轻压力。租金上涨后还贷压力减少。
回答：学区房用完后没必要长持，长期跑输大盘，可以出掉。 如果无贷款可以JLH不用等一年，你们各自3成首付一套最合理， 建议在惠新西街板块（自住）和 望京（投资）分别入一套 例如 世纪嘉园、罗马花园、宝星国际、大西洋新城等 如果想抵押现在这套，年限选择越长越好，抵押到6成以上最好。如果有月供压力可以将抵押出的资金预留2年月供，用来兜底防范风险。
提问：房姐你好，新人首问： 我做创意，在家工作；爱人单位在王府井（非坐班），现有庞各庄富力华庭苑一层\/地下各100平下跃（带40平小院）一套，另有西城陶然亭110平塔楼一套（按经适房管理的央产集资，有房本但暂不能上市）。下跃大约市值500，手头有100+，准备用做80%的首付置换一套距离王府井大约60km的郊区类别墅（700-750）。现在看了三处： 1、平谷马坊首创汇景墅联排中户（2018）：上三（280平）下一（80平），360平+赠送100，送地上2车位+110平花园，70年商品，750。 2、大兴采育住总如院下叠（2021）：上二（118平）下二（197平），315平，送77平花园，70年限竞+50年仓储（一个房本），650+50（3地下车位）=700。 3、天津武清永乐首创采薇雅苑双拼（2017），上二（200平+）下一（100平+）300多平+赠送100，送半地下车位+150-200平花园，70年商品，600。 我们偏爱郊区清净，改善自住兼顾未来价值。 请房姐解析下这三个房源的现在与未来，或者有其它好推荐？ 谢谢！
回答：将重点放到自住属性上，位置都比较偏，保值能力是要打问号的，这个你们要有提前知道。建议在平谷和大兴中选择，天津武清炒作成分有大，风险偏高。 推荐 首创汇景 ，相对周边环境要略好点 ，公园和生活配套都还可以。住总如院周边太荒了，啥也没有。
提问：您好，我在北京房山区，打算改善型住房，目前我和爱人名下都有房，父母也有，岳父名下没有，但是还有四年退休教师，准备换一个大平米的房子，目前房子可以卖到不到四百，不知道明年房价会上涨还是趋于稳定
回答：你好，现在北京还处于横盘期，是置换的最佳时机。 一般来说每年的3-5月是楼市小阳春，一线城市中深圳已经领涨了，北京涨幅不会落后。 北京目前已经处于底部行情，明年如果ZF放出利好政策，房价会马上抬头。 建议用最近1个月的时间淘笋，在春节前把房子定下来。
提问：房姐您好：首次请教，本人西罗园一套房子六月应该可以卖掉。加上现金共有450万左右。曾经贷过款。想换房投资。1.听中介说我可以买600到650之间的房子。是不是楼龄新一些的南向两居室更有升值空间（因为西罗园价位一直涨不上来。）我是外行。我看过新北苑的楼盘，例如润泽悦溪、中铁建国际城、世华泊郡。望京的北纬40度。东城区的金鱼池小区。丰台区的阳光花园、优胜美苑等。也关注了大望路双井一带的房子。略微新一点的两居室这个价位没有朝南向的。（也不知道南向是不是真的那么重要。）2.父亲户口年底可以迁进北京。父亲没有买房贷款记录，等到年底父亲户口迁进来，以后再买是否来得及。如果来得及可以买个更贵一点的。但是月供18,000以内可以接受。3.可以给推荐几个小区吗，我只做投资不自住，买哪里都可以。西罗园的房子出售后本人名下无房。（本人工作单位特殊，无法全款买房后抵押贷。）
回答：建议用老人票的sfsd入，能看的标的范围更大，根据你的月供看到总价800+的标的没问题，可以看下 中海城 保利百合 金泰城丽湾 首城国际 宝星国际 天之骄子等
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