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央行原副行长吴晓灵:在泡沫中狂欢的日子不多了,做好破灭的准备

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房产新谈 2020-11-24 04:00

在中华民族的传统思想里,房子就是家的象征,能够给一个家庭带来归属感和安全感。在住房商品化改革之前,住房基本上都是分配,所以也不存在多少问题。但是自从住房商品化改革以后,企业单位也不再分配房子,又加上随着改革开放和经济的快速发展,城镇化越来越快,最终导致了住房供不应求,房价快速上涨。所以说,并不只是现在的人们要面对高房价的问题,在十几二十年前,人们也抱怨房价太高。

房价上涨的速度确实非常快,从2000年全国平均房价2000元左右的单价,到2020年全国平均房价突破万元大关,这20年里平均房价涨了4倍。不少热点城市现在房价甚至是原来房价的十倍、十几倍。特别是在2016年到2018年那段时间房价的上涨,全国大部分城市的房价都在短时间内翻倍,特别是三四线城市房价涨得格外厉害。

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相比于快速上涨的房价,人们的工资水平却没能及时跟上,而由于投资客的大量炒作房子,房价还在不断上涨。所以房地产行业存在泡沫,但是这个泡沫到底有多大呢?这个不好统计,暂时也无法统计。但是咱们可以从房贷余额、房价收入比和住房空置率这3个方面来大概了解一下:

首先是房贷余额,也就是居民购房的负债。

根据央行给出的数据,截止到今年上半年,我国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元,居民负债率接近了59%。而在这58.9万亿的负债中,关于住房的负债有多少呢?2020年关于这方面的数据还没统计,但是在2019年的55.4万亿的债务中,房贷就占了29.8万亿,占比超过53%。

另外,根据中国西南大学财经小组估算,这些仅仅是银行贷款,如果算上非银行贷款,比如P2P、房贷、住房公积金、民间借贷等等,居民实际信贷规模是银行贷款的1.4倍。那么,按照这样计算,截至2020年上半年,我国居民总负债或高达82.46万亿,居民负债率超过82%。

根据2019年的居民总负债中,房贷占比超过了53%,可以看出由于房价的上涨,确实给居民的生活造成了非常大压力。居民面对高房价,只能够高杠杆才能买得起房子,这无形中就增加了房地产行业的泡沫。

然后是房价收入比,也就是住房总价与城市居民家庭年收入之比。

由于每个城市的经济水平和居民收入水平都不一样,所以并不能简单地认为北京的房价就比一些小县城的房价高,在学术上现在都用房价收入比来比较。一个城市房价收入比越高,房价也就越偏高。

在今年3月27日上海易居房地产研究院发布了《2019年全国50城房价收入比报告》,报告中显示,201全国50城房的平均价收入比为13.3,也就是意味着这50个城市的家庭平均13.3年的总收入可以买一套房子。这50个城市选取了4个一线城市、13个新一线或者强二线城市、20个弱二线城市和13个三四线城市,并且这些城市分布在全国各地,所以调查统计结果参考意义非常大。

一个家庭13年不吃不喝的收入够买一套房子,这足以看出现在的楼市确实存在很大泡沫。

当然了,根据报告中显示,从2018年开始,50城的平均房价收入比就开始下降,2019年相对于2018年房价收入比降低了3%,这说明最近几年的房地产调控政策已经初见成效。从2018年以来,房价每年上涨的速度都在放缓,2019年房价的上涨速度已经低于了居民工资的上涨速度,可见现在房价也正在逐渐回归合理水平。

最后是住房空置率这一方面。

中国宏观经济研究院研究员刘琳在接受人民网记者采访表示:目前我国并没有全面反映房屋空置率的统计数据。所以前一段时间网上流传全国有6540套空置房,这是一个假数据。

虽然官方没有给出过统计数据,但是西南财经大学在2017年时做过一次调研,并在《2017中国城镇住房空置分析》中指出,2017年城镇地区住房空置率是21.4%。这个空置率已经非常高了。另外,在今年央行公布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告中显示,全国96%的城镇家庭都有房子,并且户均1.5套房子。这也可以看出现在住房数量确实已经过剩了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,虽然现在一些研究机构一定程度上夸大了空置率的数据,但是空置房确实存在不少,造成了大量社会资源的浪费。现在新建商品房还在不断入市,空置率也在逐渐增加,所以可以看出楼市的确存在泡沫。


最近两年,楼市也在不断传来好消息,随着调控政策的不断深入,房价走势越来越稳定,房价收入比也在慢慢降低。央行开始监管房企融资规模,让房企主动降低负债率,也是在控制房地产行业的发展规模。

2019年房价的增速已经低于居民工资的增速,所以一些人就不要再抱有侥幸心理,认为房价还会继续像以前一样上涨了。在房价走势稳定楼市分化的情况下,“闭着眼睛”买房就能挣钱的时代已经一去不复返了。

现如今,二手房市场上房源不断增加,供给严重大于需求,随着炒房客的退出,还会有更多的房源流入二手房市场。在这种楼市环境下,如果是你,你到底该怎么选择呢?

就如央行前副行长吴晓灵说的那样,在楼市泡沫中狂欢的日子不多了,每个人都要做好泡沫破灭的准备。

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