我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：首次提问 ，计划近几个月购房，400万的标的。最好2居。不自住纯投资，计划持有5年 1 原本计划双井区域 看了九龙花园 华腾园 百环家园，这个预算只能一居，均价快7万，感觉溢价较高 2 劲松附近 农光里有2000年左右较老2居 ，均价不到6，但还没实际看房 3 还有劲松附近 楼龄较老2居符合预算 ，但楼龄94左右，类似双花园西里，黄木厂6号院，是否要回避 4 苹果园北区公寓 均价6 ，公寓是否要回避 5 除双井区域，望京 团结湖 金台 朝青也打算看看，主要在链家找房，感觉基本都比之前精华帖的参考价高一些，房龄20年内，符合预算的标的不多，而且大多数是1居。 烦请推荐几个小区，或者有什么别的建议，1居是不建议购入么，谢谢
回答：楼龄90年以前的不建议看，以后出售 下家贷款会有难度，94年的可以看，双花园西里可以看 ，团结湖和劲松的租金是最高的两个板块，可以关注下 苹果园北区办公居多，房价涨幅较差，不建议看。 还推荐看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 。尽可能入二居，如果没有合适的，上车一居也可以
提问：房姐您好，我在北京中关村有一套90平米自住房，沈阳二环边有一套住房。孩子还有4年上大学，目标北京或者上海的学校。想在北京或者上海周边入手一套宜居养老房，总价400万以内。目前想考虑在延庆或者嘉兴买房，请房姐帮忙指点一下1.两个地方是否值得入手 2.延庆怀柔密云哪里更适合买养老房 3.上海周边目前还有哪里值得投资 非常感谢
回答：1. 我的建议养老还是要靠近城区，近医院和公园比较合适 2. 延庆不是在打造养老CBD么，规划上应该要好些，另外密云的弗农小镇可以看看 3. 上海可以看油坊桥板块，去河西中、河西南都非常近，价格合理而且好租。
提问：房姐您好！家人在亦庄上班，请问关于亦庄的房子，是选择核心区比如林肯公园（配套成熟，交通方便）还是西区比如金茂悦之类（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？总价500-600万，兼顾学区孩子上学，谢谢您了！
回答：林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。 另外一个问题是商住，商住是不买的。 林肯公园价格高企，一个原因是区域内的品质稀缺产生额外价值，另一个原因在于总价不算很高，对于中产人群也足够消费。 亦庄金茂悦排除，回避。 总价500-600万，可以优先选择青年路，常营，望京等区域。
提问：美丽房姐，你好[玫瑰][玫瑰][玫瑰]新人首问，请多多指导[握手][握手][握手] 基本情况：现自住房一套（十年内不会卖掉），另持有工体附近老破小（1990年代）二居室一套，非自住 非自住换房位置目标：总价750以内 换房目的：保值增值，无刚需上学需求 初步目标：方案一是东城大方家胡同或朝阳门内小街，方案二是在工体附近换一个品质更好的。是否还有第三种更好的方案？ 谢谢房姐，期待早日能够收到您的指导。
回答：750保值 +无学区需求 看东城不合适，工体整体溢价偏高 投资标的不好淘。投资盘还是首选朝阳，建议看 朝青和双井、劲松等地 例如华纺易城、东恒时代二期、首城国际 等都还不错
提问：手上目前有当年上车的石佛营一居室，预计能卖400万，今年有孩子了，需要换房，考虑学区和自住，西城已经买不起，看了东城和平里学区，老破小两居600万左右，按目前多校划片，学区摊薄的趋势，感觉十一年后孩子上到初中再想换房，出手肯定很难了，不知道有没有什么别的思路或推荐。
回答：买学区房就是为学票付费，不要考虑升值的问题。 和平里学区相对比较均衡，选择上没有问题。 需要注意两点 1. 在不影响入学的情况下尽量晚买 2. 买入总价最低的标的
提问：房姐您好，新人首问～ 5月14号上东郡共有产权房开始申购，43000带装修，65%产权。 我想问下房姐 1.自住的话这个是否合适，主要看中了酒仙桥的位置和新小区的物业，之前一直租住在北四环老破小，想改善居住环境 2.共有产权房是否有后患，需要注意什么问题 3.首付子弹最多150，有没有更好的选择 期待房姐回答～
回答：共产房我是一直都不建议买的，封闭运行、无法抵押， 房子要是没有金融属性，只能住的话，价值会大大折扣，买了共产房会长期被套 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城。 朝阳可以看看梵谷水郡。
提问：房姐好，目前子弹300，要全款买一个小两居或一居，不自住，以房养租，投资8-10年。目前备选的有三个地方： （1）团结湖北二条，面积37，三楼，一居，内部破旧，如果装修需要大改，有小区环境，离东三环近，到团结湖地铁400米，80年公房，总价275； （2）甜水园北街小区，面积41，二楼，一居，内部装修不错，可以直接出租，有小区环境，离朝阳公园800米，离地铁金台路400米，80年公房，总价275； （3）蒲黄榆路50号，面积53，三楼，小两居，没有小区，独栋，需要简单装修才能出租，离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280； 以上房子户型图见附件，请问房姐，这三个哪个潜力更好，更适合上车？谢谢。
回答：老破小产品涨幅收益一般 能跟上大盘就不错，所以长期投资中会看重租金，这三个中团结湖的地理位置是比较好的，如果愿意倒腾一下 把租金收益提升起来，首选这里 ，备选甜水园北街
提问：房姐，北京哪家银行能做真正20年等额本息的jyd？
回答：很多银行都可以，20年等额本息不是重点，也不是最优。 关键看你的材料，房产情况，最好情况可以做哪家？ 可以发房本照片，夫妻征信和流水给我们信贷经理，帮你评估下。
提问：【新人首问】房姐好，请教首房选址：sfsd，子弹150（最多200），亦庄互联网公司上班，两年后可能换工作到望京或西二旗，天津集体户口，亦庄工居，预计明年结婚。如果综合考虑自住+升值+短期内不换房，还请房姐指点选择哪个片区较好，及对应片区推荐的小区、合适入手单价，非常感谢！ 1、劲松、双井附近小两居公房（或10号线往北沿线），位置好，但大多小区品质、环境差； 2、常营管庄一带，新天地环境好但只能买一室改两室，未来有老人带孩子不太方便，或保利嘉园等二居限竞房； 3、亦庄和悦华锦、金隅学府新房或周边二手房，人大附学校好，小区环境好，但位置差，前途未卜； 4、是否有其它更适合的片区及小区推荐？
回答：学区不建议这时候考虑，考虑到升值属性 亦庄新盘不推荐 200的sfsd可以看到500的标的，常营选择两居是可以的，例如 万象新天和保利嘉园、柏林爱乐 都可以看 如果两年后能到望京，酒仙桥也可以淘
提问：北京孙河一套上叠值1600，租金25000，抵押贷等额本息5年可以抵押700,可做首付，利率4.7，考虑娃上学，想投资兼用学区资格，中上学区即可，9年制优选，北京二套资格，家庭年收入100左右，外地有两套房贷记录（租金覆盖房贷），北京想买的二套自己短期也不住，想请教租金高，投资升值潜力大另有个中上学区做保值用，地铁近，选择哪里合适？另外孙河的房子是否售出置换？21年满五唯一. 谢谢
回答：非京籍可以看看朝阳，例如 首城国际，带点学区（北工大附中九年一贯制），距离国贸也近，租金高。或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区，都好租 海淀看下 大河庄苑位置不错 租金高 （八一小学直升校），还有华清嘉园也可以看
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