社会现状
随着生活水平的提高，家用轿车保有量也逐年攀升，停车也常常面临着一位难求。在车位不足的情形下，有些小区物业及停车场公司便通过将小区内、外的绿化带、隔离带、人行道等区域人为隔开建为停车场进行停车收费。这种现象不仅在一些建设较久的小区出现，甚至在一些新建小区也频频发生。对业主而言，用停车场代替绿化带来缓解临时停车困难，有利有弊的。但这种行为是否合法呢？若业主权利受到侵犯又应当如何维权呢？
经典案例
A小区是一家位于郑州的小区，B公司系A公司的物业公司。
2017年2月，B公司和王某签订了《停车场租赁协议》一份，协议载明，所租赁的停车场位于小区外围的红线范围内及乙方用地；车位数量为158个。租赁期限自2017年3月至2019年2月，共两年。王某在协议期满后有优先续约权。租金为1万元每月。同时，B公司向王某租赁其100平方土地用于存放建筑垃圾，租金为4000元每月。
2019年，租赁合同到期后，王某与合伙人与2019年5月向B公司此前对接的梁某支付租金36000元，后梁某于2020年1月7日退还。
此后，A小区业主委员会成立后对停车场的使用提出质疑，经反复与停车场方、物业方协商。2020年1月，A小区业委会、B公司、王某及合伙人达成协议：1、三方约定2020年2月28日前完成小区外围公共区域管理交接，2、业委会对公共区域绿化修复，保留追究B公司的权利；3、业委会将于2020年3月召开业主大会，表决公共区域使用及方案；4、B公司在2020年2月28日前完成与停车场公共区域的交接；5、停车场管理方提出签订正式协议，租金13000元，物业建筑垃圾场租金4000元，从停车场租金扣除；6、追缴2019年2月至2020年2月的租赁费用。
但协议签订后，三方并没有对协议进行实际的履行，A小区业主委员会诉至法院。并在2020年7月对停车场的车位数量进行了公证，，实际为277个。
一审法院审理后认为，双方均确认《停车场租赁协议》中的出租区域系A小区业主共有。应当返还。A小区业委会要求王某回复该区域原装的证据不足，不予支持。业委会要求按照停车位数量赔偿损失的请求没有事实和合同依据。但王某在三方协议中表示将租金增至13000元，扣除垃圾存放场地租金即为9000元每月。最终，一审法院判决，1、王某返还A小区业委会业主共有的土地区域，2、王某支付业委会土地占用费用132000元。
A小区业委会不服，认为垃圾场地占用费不应扣除，向郑州市中级人民法院上诉。
二审法院审理后认为，《停车场租赁协议》及三方协议中均确认垃圾场租金为4000元，根据协议进行了债务抵消，最终认定为9000元每月租金并无不妥。业委会要求王某恢复原状，单位提供相应依据加以证明，不予支持。
最终，二审法院驳回上诉，维持原判。
应对建议
结合案例，面对小区内外绿化等公共区域被肆意改为停车场，业主的合法权益受到侵害时，我们建议您注意以下几个方面：
1、车位不够绿化凑？业主说了算！
我国《物权法》第73条，明确规定了建筑区划内的道路属于业主共有，建筑区划内的绿地也属于业主共有，建筑区划内的公共场所、公共设施、物业用房等，均属于业主共有。当然，城镇公共道路、明示属于个人私有的除外。作为小区内外的绿化地、人行道、隔离带等，若属于建筑区划内的，则应当属于业主共有。
根据我国《物权法》第74条，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
上述法律规定，在2021年1月1日即将实施的《中华人民共和国民法典》第二编物权编部分的第271、274、275条中，也有详细的规定。
由此可见，我国法律明文规定了业主对建筑区划内的共有部分的权利，将小区绿化变更为停车场应当根据《物权法》第76条、《民法典》第278条之规定，由专有部分面子占比四分之三以上的业主且人数占比四分之三以上的业主参与决定。无论是物业公司还是开发商抑或是停车场运营机构，私自将业主共有部分更改为停车场用以盈利，都是违法的！
2、如何确认共有部分及规划
根据《物权法》第73条，业主在主张权利时也应当确认该区域系全体业主的共有部分，即在小区的建筑用地红线范围内，同时不属于城镇公共道路及明示为个人所有的部分。如案例中，王某涉案的停车场一部分是A小区业主共有的部分，还有一部分是王某自有的部分。针对王某自有的部分，则业主没有权利主张侵权责任。
此外，业主应当确认争议的土地相关规划是否为停车场，若原有规划并非停车场，则业主有权要求恢复原状。业主可以凭房屋产权证书到当地的房管部门、档案部门查询小区的规划，部分城市的房屋产权证书亦有小区规划图。由于各地规定不一，可自行拨打相关部门电话咨询。
若原有规划为停车场在，则业主无权要求恢复原状，但是如果开发商存在虚假宣传的行为，则可以向开发商追究责任。
3、如何维护合法权益？
向物业公司、开发商反映。在面临小区内外的绿地、人行道等被非法改建停车场时，业主可以向物业公司、开发商积极反映，由其向相关责任主体交涉解决。在物业服务的区域内有违反相关法律、法规的行为侵害业主权利时，物业应当制止并向有关行政管理部分报告。
向自然资源和规划局、城市管理局等部门举报。业主向规划、城管等行政机关举报，可要求对违法行为进行查处。
向12345市长热线投诉。业主也可以向市长热线反映，并要求有关部门回应。
邀请媒体及自媒体监督。业主可以邀请传统媒体、自媒体对违法行为进行曝光、监督。
成立业委会维权。根据《物权法》及《民法典》之规定，业主有权通过设立业主大会、业主委员会来维护自身合法权益，针对此类的违法行为，也往往由业主委员会出面要求侵权方承担侵权责任更易维护业主的合法权益。
起诉要求停止侵权。根据《民法总则》179条，业主有权向人民法院提起诉讼，要求侵权方停止侵害、排除妨害、恢复原状。
4、一些建议
注意证据保全。在案例中，业主委员会主张要求王某恢复原状，却苦于拿不到证据证明原有土地情况而被法院驳回。因此，在发生纠纷时，业主应当注重证据保留，包括但不限于来往沟通的微信、电话、现场照片及视频；必要时可以采取公证等措施。
防患于未然。此类纠纷在实务中，往往会在侵权方将项目建设完毕后骑虎难下，维权也会因此变得很被动，即使起诉也需要耗费大量的人力物力财力。因此，建议业主防患于未然，在发现苗头时，及时处理，将侵权扼杀在摇篮里！
法律依据
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。