中国人民大学的经济学专家，中国宏观经济论坛主要成员陈彦斌，不久前发布的一则信息，让我们很扎心：2019年中国居民消费率只有39%，而相比之下，印度居民消费率是66%，巴西是68%，同期的世界平均水平达到了58%，发达经济体平均高达70%以上。中国经济连年高速增长，人均GDP已经超过10000美元大关，然而消费端表现却远低于世界水平，这到底是为什么？
釜底抽薪之下的“消费率”
首先，我们要了解下什么是消费率：消费率又称最终消费率，是指一个国家或地区在一定时期内(通常为1年)的最终消费(用于居民个人消费和社会消费的总额)占当年GDP的比率，是衡量国民经济中消费比重的重要指标。
中国曾长期以投资、外贸、消费作为经济发展三驾马车，消费一直是作为小兄弟出场。近些年来，随着投资与外贸受国内经济与国际需求影响，占比逐年下降，消费成为了经济保持增长的最大期望，这则数据无疑泼了一盆冷水。同期给出的其他数据进一步揭示了问题根源：2019年城镇居民人均消费支出实际增速为4.6%，较同期农村居民人均消费支出实际增速低了近2个百分点，也就是说城里人比农村人“更不敢花钱”。
中国消费率为什么这么低？一向敢于发声的企业家曹德旺一针见血给出了答案：中国有14亿人口，按说消费市场潜力确实巨大，但有消费能力的人只有2亿。消费始终上不去有两大原因：
第一是国人爱储蓄，尤其是中低收入群体，一直秉持勤俭节约的消费观念（2019年居民储蓄储蓄率为45%，远超全球20%的平均储蓄率）；
第二是消费被高房价严重拖累了，尤其是城市居民百分之七八十的工资收入都用来付首付款或者还房贷了，哪还有钱去消费？
曹德旺说的是否真实呢？让我们再看几组数据：
自2009年以来，我国的储蓄率就是世界第一，人均储蓄超过一万元，虽然近几年储蓄率有下降但仍居世界首位，2019年居民储蓄储蓄率为45%，远超全球20%的平均储蓄率。中国储蓄率这么高也是有原因的，教育、养老、医疗这些需要未雨绸缪的开销，让大多数人不敢任性花钱，而最大的一种现实需求更是无法回避，那就是买房。
2008年至2019年，家庭贷款增加49.6万亿元，其中个人住房贷款占54%，余额增加26.8万亿元。平均年增长率已经快于家庭杠杆的整体增长率。根据澎湃新闻发布的数据，到2019年，中国未偿住房贷款为29.8万亿元，占中国家庭总债务的53.9%。
也就是说，中国居民承担的住房贷款总额高达30万亿，住房贷款占到家庭负债比例一半以上。
这些宏观的数字，传递到我们每个人身上并没有违和感，在一线城市，住房每平方米的价格已经达到了数万元，而在许多二三线城市，每平方米的价格也超过了万元。对于收入增长远远跟不上房价的普通人来说，必然是鸭梨山大。
再看下图的2019年35城人均消费排行榜：
人均消费率居前十的只有上海一个一线城市，且只排名第八，再看看排名垫底的城市，几乎都是近年房价快速蹿升的二线，自带高光的明星城市深圳，排名跌出了25名以外。这就是明白的现实：高房价确实与消费能力与欲望背道而驰。
水涨船高的资产规模
中国人买房的热情是世界闻名的，而不可否认大量国人在房产配置过程中实现了快速致富，胡润的研究数据也表明了，中国千万富翁群体中，有15%是靠投资炒房获得的财富。
不过，绝大多数人买房还是为了家庭在这个城市中的存在感与幸福感。从结婚开始，丈母娘门槛、结婚爱巢、户口安置、孩子上学、社会保障、医疗资源......，城市发展的资源红利与个人之间几乎就是由一套房子关联锁定的。买房就是融入城市高速发展最便捷、最简单粗暴的方式。
在这种利益驱使下，中国房地产过去二十年迎来了高速发展，根据不完全统计，房产占据了国内众多家庭77%以上的资产份额，国内有2亿左右“房奴”。在全体国人齐心协力之下，中国房地产价值也以惊人的速度膨胀，潘石屹曾经透露过，中国房地产总市值已经高达450万亿元，比美国、日本和欧盟的总和还高。从这个角度来说，中国毫无疑问是全世界最富裕的国家。美国的股、中国的房，已经是蓝星两大压舱石。
虽然我们的房地产市值无人能及，但同时也给无数家庭带来了沉重的压力。按国际通行的房价收入比，9:1是临界点，也就是9年的收入相当住宅总值；但按目前中国一二线城市平均收入，动辄需要不吃不喝几十年才能攒够一套房子首付，差距何其悬殊。这也造就了2019年统计，住房贷款余额高达近30万亿元的惊人数字和53.9%的负债比。虽然今年遭受了严重疫情影响，但各地买房的热情并未见到明显降温，如果按照2019年的增速来计算的话，那么2020年的个人房贷余额将超过35万亿。
高房价带来高负债，高负债导致消费意愿与能力强烈降低，进而连带经济发展的关键引擎之一：消费拉动乏力；同时房价飙升的示范效应让房产市场成为各路资金最愿意挤入的领域，挤压了实体经济的发展空间，进一步降低了收入空间与渠道。这就是我们所面临的螺旋式怪圈。
当头棒喝的房产调控能否奏效？
高房价问题早就是各方关注的热点问题，调控也经历了若干周期，但始终是“越调越涨”，这也让民众对政策端能否解决这一问题信心缺失。自2016年以来，我国开始倡导“房住不炒”的原则，近年限购、限贷、限价等愈发严厉的调控政策屡屡出台，那么本轮调控是否能抑制房价飙涨呢？
目前我国房地产市场上的住房资源已经非常充足，并不缺乏可供居住的住房。可由于房屋现在除了居住功能，更多时候被赋予了金融属性，“炒房客”为谋求利益大量囤房，导致一方面房屋空置率高企，另一方面又是刚需无力构面。空置税、房产税虽然被反复提及，但是至今没有落地。这也难怪，很多城市的经济指标都是依赖于房地产，开发商又与银行等金融机构高度捆绑，在这种强大的利益链条下，高房价的顽疾解决并非一日之功。
从现实角度，中国城镇化率已经从高速推进过渡到缓步提升阶段，城镇化率已达60%的均值，距离发达国家70%尚有空间但余量不大；从人口构成角度，90、00后的独生子女家庭，若干年后继承的房产一大把，基本少有购房需求；国家进一步推动“租售同权”，大量建造租赁用房，多层面缓解城市化过程中的居所需求.......，基本面并不支持房价继续热涨。
2020年上半年，房地产市场调控政策同比增长21%，达到304倍，创历史新高。即便如此，房价虽然稳定，但仍处于稳中有升趋势。控房价已经上升到战略高度，各大城市被轮番约谈，可大有按下葫芦浮起瓢的局面。
7月22日，相关文件明确指出，将运用司法手段支持地方政府严格控制房价，防止投资和投机。用法律手段严控房价，这已经是空前绝后的严厉手段和态度了。足以看出我国调控房地产市场秩序混乱的决心。在这样严厉的态势下，楼市也确实出现了一些重要的转变信号：
1.政策口径持续统一，开发商运转环境有了实质性变化
房住不炒调控即将满4年，以往的房产政策根据经济发展周期往往像猴皮筋，时松时紧。但是这次不同看，即便4年快过去了，国家对于房地产的调控口径和定力依然很强，且有逐渐加码的趋势。
尤其值得一提的是，最近几年涉及开发商的融资政策一直在收紧，从2018年的“要求开发商拿地必须使用自有资金，不允许贷款”试点，到今年的房企融资、负债“三道红线”新政的落地，更彰显了国家在房地产方面的“去杠杆”、“去泡沫化”决心，这一举措直接促使“恒大”疯狂降价减债。房地产开发是资金高度密集的行业，此举无疑是釜底抽薪之举。
2.重击地产金融化趋势，严格控制资金流向
一方面控制开发方的资金，另一方面就是控制市场端的资金注入，从2018年底开始，降准、降息释放流动性，开始设置前提条件，合理引导资金流向中小微和实体经济领域；
刚刚落地的LPR市场报价利率的设定，本质上就是把房地产贷款隔离开，最终目的是为了更好对房地产金融进行调控；
再有就是过去两年对于商业银行违规向房地产发放贷款的监查监测一直未停歇，发现即重罚。
就在近几天，银保监会还表示，未来会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。
3.立法与立规长效化机制酝酿出台，解决财政依存生态
土地财政是房地产发展的重要支撑，各大城市对房地产的依赖度最高可达100%。房产税与空置税等税种的征收某种程度上定会缓解这一现状，但速度不会太快。
三年多的高压调控下，虽然没有把房价“压下来”，但是也基本做到了“稳下来”。各地房价也出现了一二线缓涨、后线城市阴跌；新房上涨、二手房明显下跌的区别化；尤其是严酷的政策生态，让诸多炒房客开始撤退，房地产的历史地位已然发生转变。
让我们抱着谨慎乐观态度，期待居者有其屋同时又能放胆消费一天的到来。