最近收到一个约稿邀请，让我写一写河南某房管局的团购房烂尾。这个事件来自河南南阳，南阳原本在河南乃至全国都没什么知名度，最近却因为南阳盛产“烂尾楼”而全国驰名。而这个房管局的团购房烂尾，让当地人自嘲：连房管局的房子都烂尾，还有什么不烂尾？
其实，我想说：团购房更容易烂尾。
在这些年我们走遍全国，四处给烂尾楼业主做咨询，遇到了各种各样的机关单位的团购房烂尾。比如，烟草局、电业局、农业局这种跟房子没啥关系的局，还有跟房子有一定关系的局：
有国税局的团购房，分南区北区，一边交房了，但是地基里面都是水，一边里面还有坟地，连拆迁都没做完。
有银行的团购房。最近去了一个河南的项目，是某四大行、银监会、保监会的团购房，购房人大部分都是金融系统的，压根想不到银行亲自监管，又有银监会、保监会还能烂尾。
还有个项目更有意思，是信访局的团购房烂尾。你说他们天天接待别人维权，现在自己接待自己。
为什么团购房更容易烂尾？大概有以下三点原因。
1、没钱烂尾，有钱也烂尾
团购房有个特点，职工不像正常商品房那样直接和开发商签约，而是职工把钱交给单位，单位先和开发商签个协议。
什么叫团购？单位出面要一块地，单位把钱给开发商，开发商负责拆迁和后续开发，再打包卖给职工。
初衷是好的：站在单位的角度出发，搞团购房一举多得，单位有条件便宜拿地，给开发商“成本价”盖房比市场价略便宜，解决领导和职工的住房问题。还有更大的好处，才是团购房的真正内在动力。这也是后面发生纠纷之后，单位难以对开发商有效制约的原因。
成本购房，成本主要分三个部分：一次开发、招拍挂、二次开发。
一次开发的成本，就是拆迁成本。虽然地很便宜，但是通常不是净地，要盖房子就要拆迁，拆迁就涉及到补偿和安置问题。所以团购房里面经常除了单位职工，还有一定比例的农民安置户（以及钉子户）。
招拍挂的成本，这种一般都是“定向”招拍挂，在大城市现在很难行得通，但是在河南、河北、山西、陕西这些省份占有相当的比例。现在烂尾楼大部分也都是集中在这种本地开发商从拆迁开始做的项目上。这个成本低是因为有政策，而这个政策并不是稳定的一成不变，因为本质上这就是“协议出让”，和福利房一样都是被历史淘汰的政策。
二次开发商的成本，除了办理五证、设计、销售等等成本，大头就是盖房子的一平米1500~3000元。从这个角度看，虽然团购价格不高，但是开发商盖房子还是绰绰有余。
这些烂尾的成本价购房的项目，大部分都是五六年前开发的项目，当时房价还没有涨起来。比如当年市场价格大概6千一平的，团购的成本价购房的房子也就是4500~5500元一平米，比市场价并便宜不了多少。
但是从老百姓（职工）愿意捡便宜的角度看，少5~10万也是少。
我为什么要交代上面这些背景呢？
因为接下来就是，房价涨了。按照几千块钱开发，开发商本来是赚钱的，但是利润相对比较薄。在房价暴涨之后，少的涨几千一个平方，多的能涨上万，开发商就有想法了。
开发商就会停工，然后给原单位说，没钱了，得加钱。
结合河南、河北、山西、陕西、内蒙、四川、云南等省份的房地产特色，一般这个时候，五证还没有办，有的甚至地还没拿，但是房子已经盖到封顶。所以开发商拖欠的不仅仅是工程款，还有拆迁款、征地款、土地出让金等等一系列的大项都没有到位。
“正常的”烂尾楼是开发商彻底没钱了，所以烂尾。团购房分两种情况，一种是开发商真的没钱烂尾了，还有一种，是开发商有钱，但是故意假装自己没钱。因为房子烂尾，职工就给单位压力，单位就不得不再给开发商加钱。所以有的团购房“烂尾楼”，这边停工了，那边开发商还在其他项目拿地。
2、单位和开发商踢皮球
开发商耍赖，体制内单位对开发商没有任何制约措施。
首先单位不能轻易给钱，在这类案件里，单位面对“给还是不给”的问题。开发商说你给我加多少钱，我把房子盖完，单位手里一般还有一部分职工的购房款拿在手里，但是单位有一个顾虑，就是钱给了，房子仍然盖不完。
这个担心不是多余的，因为在团购房烂尾楼里，不止一次发生这个情况。有个项目单位给开发商划了2000万，结果开发商扭脸就说，这笔钱被债主拿走了，还是没盖房子。
有的单位就打职工的主意，让职工加钱——之前不是说成本价购房吗，现在成本增加了，你们也要加点。云南大理有个项目，加了一次，加了两次，后来又要加第三次，职工不干了。
职工们去找单位，单位就说，不能给开发商钱，给了开发商还会再要。你们去找开发商。
职工们去找开发商，开发商就让职工去找单位，只要单位给我钱，我就盖房子。
单位、开发商都想把购房户当枪用，用来作为讨价还价的筹码。
他们为什么不互相折腾呢？按理说，你银行也好，房管局也好，国税也好，都是有实权的单位，开发商怎么得罪得起你们呢？放心吧，出了这么大的事情，没有一个单位把开发商往死了折腾。
这要是一个普通人找一个装修公司，给了钱不干活，分分钟报警起诉了。
3、职工没有战斗力
烂尾楼案件最难解决的问题，在于购房人组织的建立。我可以这么说，只要能团结超过一半的人，通过法律程序，解决烂尾楼还是很有希望的。
对于“普通的烂尾楼”，我们就普通地建立组织。
但是对于团购房烂尾楼，建立组织就有一定的难度。
团购房烂尾楼的维权主力，往往都是非本单位职工。就是在每一次团购开始的时候，很多职工并不想要房子——有的人可能名下已经有多套房子了，于是他们就会把“名额”卖掉。
一个2000人的楼盘（团购房规模都不小），有那么两三百个散户是比较正常的。
正常来讲，1600个职工，400个散户，应该是职工更团结，散户更松散。
而实际情况是，这些职工经常维权几次之后就沉默了——除了个别已经退休的，大部分职工都把铁饭碗看得更重。当楼盘烂尾，这些职工就会去找单位，然后他们很快就会想到反腐，矛头对准领导，接下来领导就会和维权积极分子谈话，然后就没有然后了。
所以你看不到信访局团购房的购房户去信访，你也看不到国税的税务稽查员查开发商的税，你也看不到房管局的购房户要求房管局解决“资金监管 ”问题。你能看到的就是他们最后都闭嘴了。然后靠着散户去维权，一千多人搭几十个人的便车。
在散户维权的时候，这些职工一个个都表现得“讳莫如深”，一方面希望散户好好折腾，一方面还要保持距离，生怕散户对单位泄露了他们这些“内奸”和“卧底”的身份。
是的，1600个“地下党”，等着正面战场 400个散户能杀敌得胜，大家共迎欢天喜地、收房入住的美好未来。
每次我去这些楼盘做讲座，散户代表会开车接我去会场。路上，我听到不同的项目不同的人，讲了同样一段话：
当时我们这个房子，也没比市场价便宜多少，当时隔壁就是BGY（WK），我本来也打算买的，就是因为我在这里有关系，能买到福利房，现在BGY（WK）都卖到多少多少了，我这个还不知道要等到什么时候。
买到团购房烂尾的受害者，毕竟是读者里的少数，他们怎么解决问题，自然有人来解决，大家也不用操他们的心。需要买房的读者是大多数，以后要记得，但凡是买房的时候，“有关系”这件事往往都是坏事。
我接触的买房受害者，经常就是“我有一个朋友，他给我说……”开头。这些朋友和关系，往往就帮你买到烂尾楼——好房子不需要朋友，也能卖得掉。
福兮祸之所倚，祸兮福之所倚。
如果你是领导，那么便宜房子自然满地都是，且不会让你掉坑。如果你只是一个没有背景只有背影的普通人，就不要轻信这些“朋友”“关系”“政策”“机遇”。好事落在你头上的概率太低了。
买卖本来就是交易，遵循一分钱一分货的市场规则，尤其是房子这种大件，好房子就那么大大方方的摆在那，你直接走进售楼处买就好了，什么团购，什么关系，什么尾房，什么旺铺，都别太考虑。尤其是你身处河南、河北、陕西、山西、四川、内蒙、东三省、海南岛、云南等省份的时候。一个地方越迷恋关系，一个地方就越被关系所累。