徐斌律师

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我家老大，给老二示范怎么打广智，这示范就直接把广智一顿给打死了。我心想，坏了，可怜广智英年早逝，还没给老二上课就死翘翘了，这老二未来怎么通关呀。没隔多久的某天，孩子妈心情好，允许做完作业的老二打足足50分钟。老二特意指定我在旁边掠阵，看他打幽魂（大头）。我自己打的时候，没看攻略先打广智，过幽魂死了得有两个多小时。他小学三年级，平时游戏打的也少，没有我当年那个魂斗罗、超级马里奥的基础，再加上才50分钟，我认定他一定不可能过的。现场果然惨不忍睹，和后期的二郎神、大圣、蝎子精比起来，大头把小猴子打成毛只需要连续两拳。老二和他哥比起来，性子没那么急躁，虽然死了又死，但是丝毫没有气馁抱怨。转眼50分钟就死过去了，在闹铃响起来的时候，刚好孩子打到酒壶吃光，自己剩下丝血，怪也只是摸一下的程度，经过几个惊险刺激的闪躲，孩子从踉踉跄跄、拉开距离，再突然下定决心，鼓起勇气朝怪冲过去，几个完美闪避之后，一棍敲死了boss。这一刻，全家都沉默了，我们关掉游戏机和电视。孩子去饮水机接水，我看他那个小手端着杯子，杯子晃得厉害，水都撒出来了，是小手一直在抖。你能想象吗？把小朋友激动地手都在抖。照目前每个礼拜能打游戏的机会，算算时间，可能未来一两年都不见得打穿。但是，我想等再有一天，他也和我一样大的时候，他回忆他的人生，他的启蒙老师不是马里奥，不是魂斗罗，他们不是和我们一样，打日本的盗版游戏长大的。他们不知道谁是小悟空，但是他知道谁是小猴子，他们和我一样爱听云宫迅音。小朋友都有个毛病，就是听到爱听的歌，就单曲循环。讲真的包括孤勇者在内，什么踏山河、奇迹再现，我是真的听到他们听歌我就脑仁疼，唯独这个云宫迅音我可以免疫精神伤害。游戏总会有通关的一天，电视剧看完一遍也未必会看两遍，但是伟大的作品可以用各种形式留在我们的人生里，变成我们的一部分。

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我个人是很喜欢成都的，山清水秀，人杰地灵，要自然环境有自然环境，要美食有美食，要景点有景点。但是专业上我建议谨慎在成都买商品房。每个地区法院都会有一定的裁判倾向，比如同样的案情，偏业主是10，偏开发商是0的话，一个区域的判决倾向肯定是可以量化的。如果你没有做统计的条件，你就姑且相信我的建议。

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问：保养好的20年老旧小区与次新高层住宅选哪个？目前次新高层住宅已面临电梯故障，管道漏损，消防安全等问题。后续20年，30年如何维护？答：保养好的老旧小区，和已经破烂的新小区，区别在哪里呢？无非是一个物业费花在小区了，一个物业费全被谁拿走了没花在小区。不管前面这个是因为有人帮你监督物业也好，还是你这个物业本身是个圣人也好，又或者单纯物业费够高，总之，这个小区你买了、住进去，不用你做什么，你就踏踏实实住就行，主打一个躺平。你住的舒服，是因为有人替你负重前行了……虽然花的钱，也有你的一份。至于那个破烂的新小区，你愿意进去当英雄吗？如果你愿意，你能团结邻居，找出病根，业主大会开起来，一次不够开十次，开不起来物管会搞起来，总之，只要有人愿意，大部分烂小区都有处理思路。我自己不是个英雄，但是我服务过的英雄怎么也有几百人了吧，我就是头猪，我天天看人家怎么干事儿我也学会了。但是我自己买房子，我绝对么有一丁点兴趣去买个案子进去办。谁没病找病呢？

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中秋佳节，给邻居们说个好消息，恒大许总他老婆在海外的资产被冻结，现在连律师费都要向法院申请。虽然她卷走的都是咱的血汗钱而且有不小的概率要捐给列强了，但是敌人的坏消息就是咱的好消息。

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问：开发商销售分割拆零，售后返租的形式商铺，且营业执照到期，无证经营，构成合同诈骗罪吗？答：其实有开发商为这个被抓的，不一定非得合同诈骗，可以是非吸什么的。但是开发商不是稳定被抓的，所以售后包租不像p2p那么简单粗暴，在“抓了X总逼他把钱吐出来”和“把X总捞出来他才能还钱中”摇摆。你可以想象，能拿一块地的骗子，就和西游记里没被打死的妖精一样，都是自己赚钱的时候也要帮别人赚钱的人，拿的大头小头都不好说。为了维权，不止一个项目有人试图把开发商送进去，这个立案监督的整个流程走下来，起码三年，能坚持到最后的也不是没有，但是到目前为止，并没有一个稳定的通过刑事途径维权的方法。就算有，房地产商进去了，也不等于退房退款，这是实务中一个很反直觉的情况。目前解决这种售后包租格子铺的主流思维，还是停留在行政诉讼层面，行政诉讼只能说是有一定的效果，在一些案例中确实实现了退房退款，成功率要高于刑事路线。但是民事、破产、执行和业委会这些办案工具，也还是最好要充分利用。按我的理解，应该至少是30%行政、30%民事执行、30%破产、10%业委会，这样的均匀分布会让效果好一些，相当于癌症的放疗化疗手术吃药了，就是得上全套。可是很多案子，也不允许投入这么多资源去做呀，因为这可能是1000工时、2000工时、5000工时的问题，这种案子业主出个几十万律师费可以，你除以小时数，就不如组织律师去麦当劳当小时工。而上了全套，也未必有效，你是律所你怎么开你的“药方”？这种案子本身难度就非常高，可能是所有房地产集体维权里，难度最高的案子了，即便是掌握了所有的办案工具，甚至你把人大代表都找了，都未必能成功。烂尾楼说到底就是时间问题，只要坚持，最后总能解决。商品房的虚假宣传和欺诈之类的，就算告不赢，好歹房子还在自己手里，哪一天房价涨上去也能解决。房屋质量案件，好歹你还能鉴定，如果房子没任何毛病，那至少心里踏实。就这个售后包租，是最难挽回损失的。卖又卖不掉，退又退不了，不能自己经营，也拿不到租金，日子久了，恐怕还有物业费、大修等等问题。所以这里必须说，死，都不要买任何形式的售后包租铺子。连带的，售后包租的公寓、售后包租的旅游地产、售后包租的一切一切，都不要买。维权的概率，九成以上。维权成功的概率，绝不会超过五成。如果考虑到业主本身也不见得能组织起来，把组织不起来的项目算进去，维权成功怕是一成概率都没有。正儿八经的九死一生。

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问：作为过来人，可以给几条人生建议吗？我希望以后可以少走一些弯路，谢谢！答：我刚参加工作，有一次想了个好点子，帮楼下的客户解决了一个很有意思的麻烦，客户付了律所5万律师费。律所领导，我的上司，老律师，夸我，说：徐斌，你再过个五年，就能混出头。我当时很不服气，因为当时听过行内讲，律师普遍都要熬三五年，才能有点儿成绩。我心里想，您这是夸我是水平高吗？五年才混出头那岂不是太慢了，我三年就行。现在十五年了吧，感觉自己还是一般般。至少远没有达到，我去了哪个小区，哪家开发商就肝儿颤的地步。和我的预期还很遥远。12年在一个小区，我，S老师，业主老G一起开会，我给客户讲，什么是代征绿地，业主们一脸蒙圈。老G站起来说，我是搞房地产的，我来讲一下什么是代征绿地。一番话讲完，业主全听明白了。S老师过来拍了拍我，说，小男人就是不如老男人。我今天还记得这个话，我给你们打字，说事儿，就常常模仿老G的叙事方式。但是最近，还是常常感觉自己有点过于啰嗦，长篇大论却不着重点，说事儿说不清楚又费时间，没耐心的客户就不会听的。21年，我领导律所，由于房地产众所周知的情况，案子接了许多，人也膨胀了。当时就有前辈指点，未来可期，律所应尽早收缩规模，我想着要救国就难，不肯听。22年保交楼，所有案子的办案难度陡增，立案难、胜诉难、执行难，苦不堪言。今年我看，张雪峰老师说：人教人学不会,事教人,一下就会。我看到这句话，说实话我特别嫉妒。我就在想这么牛的话，怎么会是张雪峰讲的，怎么我就讲不出来呢。后来我搜了一下，发现有人说，这话是鲁迅说的。以今天咱们互联网这个气氛来看，要是有句话是鲁迅说的，这话大概率就不知道是谁说的了。万幸的是，人教人学不会，所以我们总是不停的犯错误，一批人被开发商坑了，另一批人不会吸取教训，还是会被开发商继续坑，中国这么大，案子总会源源不断。至于那个没过来的人，想要几条人生建议的人，我送你一句鲁迅讲的话：你想少走弯路？你算老几！

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要赚离婚的律师费，对房产律师来说，只是一个闲得无聊的段子，或者吐槽。但是我很少吐槽大学生发的恋爱的一些情感问题，主要的原因，是这个阶段双方感情都比较纯粹，或者说，幼稚。虽然我们一般比较推崇，一心一意，从一而终，白头偕老，公主和王子幸福的生活在一起，这种童话故事一般的爱情。但是说到底，两个人的关系，尤其是感情，往往也是经验的积累。就是当双方都有一定的经验，比较成熟了，可能有些问题就可以避免。而一方有经验，一方没有经验，往往是没有经验的一方要吃很多亏。双方都没有经验的时候，双方都在积累经验，都在试错，所以这个阶段其实不需要什么外人的指点，这个积累经验、犯错误的过程，就是人生的必经阶段。我们常常说，两个人要在一起，要“克服很多的困难”。问题来了。谁总结过，或者说，谁告诉过你，这些“很多的困难”具体是什么？我们常常说，咱们两个“不合适”。谁总结过，什么叫做不合适？标准是什么？是I人不能和E人处对象，还是射手座不能跟天蝎座在一起？我们又常常说，一毕业就分手。为什么会一毕业就分手，为什么异地恋容易分，为什么谈彩礼的时候容易分，为什么房子加名会导致请律师？谁总结过？很多小伙子不理解，为什么小姑娘会说：你不懂我。很多小姑娘会说，为什么她喜欢这个“叔叔”，因为她感觉他对她好。什么叫好？为什么有时候钱能解决很多问题，为什么有时候钱解决不了任何问题？如果你在第一次和恋人相处中，不能一次把这些问题找出答案，当二三十年过去，可能你律师费都交了好几次了，你可以很容易总结出很多很多规律，话该怎么说，事儿该怎么办，什么时候什么事情不能做。大学时期就是一个找个人一起试错的阶段，是没有什么对错问题的。当然，也要理解，很多人也会彻底错过这个试错的阶段。我们在学生时代，主流的思想是不鼓励谈情说爱的。因为爸爸妈妈爷爷奶奶老师校长认为谈恋爱会影响学习。但是凡事也是都有利有弊，如果完全没有感情经历，在某个时间没有经历某些挫败和教训，就会在未来补课。总的来讲，对于学生谈恋爱这个事儿，缘分来了就谈，缘分没到也不必着急，该掉坑的时候就掉坑，该总结要及时总结。总归是会越来越好，越来越成熟的。#大学如何谈一场值得的恋爱#

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3月份客户买的房子依靠保交楼交房，但是房产证办不下来，浙江省台州市的当地政府果断搞了破产，现在房产证也下来了。

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对法学生来说，最要紧的考试可能不光是法考，还有考公和考研。有的同学在学校就考过了，有的同学会到律所一边上班一边考。这不，又到了9月，有两个同学为了准备考试请假了，还有几个同学钱交了，考场也分了，但是也没请假。所里有个可爱的小姑娘，年年缴费，年年到考试的时候在家睡觉。不知道法考的报名费还是不是200，我感觉这200就是让她睡个踏实觉用的。根据我的观察，不过的是大多数，能过的，都有个共同特征，就是憋着一股子劲儿。孟子说：人性本善！荀子说：人性本恶！要我说，人性本懒！你在学校的时候，有那个学习氛围，平时考试也好，法考考公考研也罢，都能搭个同学的便车，如果再早些高中时候，有老师家长拿着教鞭尺子看着，自然是知道大段时间拿出来准备考试。可是人一旦上了班，下了班巴不得松上一口气，刷刷抖音微博，一晚上就过去了。一个人但凡是他能做到白天上班，晚上还回去学习的，你看他的精气神，和其他同事是不一样的。一般的规律是，晚上玩儿命学的那个，白天上班也不会哈欠连天，而白天就开始打瞌睡的，通常是刷抖音刷到睡不着，然后带着“今天又没刷题”的负罪感来上班的人，是绝不会在午休时间刷题的。过考试的人，还有一个性格特征，就是大部分能过的人，都不怕考试。司考可能是最容易的，因为很多过了司法考试的人是低分划水通过，我们讲这两年放水，否则律师队伍的规模绝不会扩张的这般夸张。当各行各业都涌入这个赛道的时候，总有人是混进来的，也有人是凭着本事进来的，考试，本身也算是一个本事，准备考试，也是一个本事。考试这个本事，有这个本事的人，他一定不怕考试。怕考试的人是个什么样子呢？我一问就能问出来。我说，小张，你今年考吗？考。小张，准备的怎么样了？还行还行。小张，最近做过卷子吗？自己掐表整套真题能考多少分？这时候能过的小张会说，能考XX多，考前应该能到XX。这时候怕考试的小张会说，没考过，我就是看看书。像这种临考试了都没勇气面对自己水平的人，你可想而知，这相当于开汽车没有里程表，相当于玩儿手机不看电量，相当于打游戏不看硬盘有没有地儿。像这种能过考试就是运气了，就算侥幸过了考试，可能上了班也不见得能出成绩。考试，不是考过一个考试，以后就不考了。客户问，律师，现在我该不该上诉的时候？害怕考试，含含糊糊，说上诉也行，不上诉也行，您看着办的那个律师，也是要被市场淘汰的。#大学备考攻略#

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昨天下了飞机，回家路上，叫了个专车。和我聊了一路，司机一口气给我说了三个案子。两个打到法院的案子不提了。就一个小案子，司机师傅很憋屈。就前两天，有两个人打车，kua，吐了一车。师傅说你这得赔偿我的洗车钱，那个打车的，扶着他已经吐了的伙计，表示只能出100。专车管的比较规范，不允许司机和乘客有肢体冲突，双方谈不拢，乘客扬长而去。师傅报警，警察来，但是像这种事，警察肯定不能帮司机维权，最多也就是帮着打个电话。警察的电话，乘客也不接。师傅没办法，就想着自己去找乘客维权，或者起诉。平台不提供电话给司机——司机没有乘客的身份信息和电话，是隐私——只提供给派出所。派出所也不提供客户信息，说只能和法院、律所公对公。这一晚上折腾过去，师傅简单处理了一下呕吐物，第二天白天洗车，找了个比较便宜的，花了五百多。请律师，500显然不够。于是师傅就去跑了法院，法院意思是，没有联系方式、身份信息，这案子没法立，当然了，不立案法院也不会去派出所要乘客的身份信息。这师傅就没办法了。我们一直倡导“天下无讼”，搞填平原则，设计了巨大的门槛，让大部分人在法院门口望而却步。法院比业绩，不比谁处理的矛盾多，而是比谁一年下来审理的案子少。法院认为，增加编制，增加法官，是治标不治本，唯有人人做君子，见面点头弯腰，一片和谐，才显示治理水平之高伟。而我认为，一个国家良好运转的前提，是保护好人，惩罚坏人，是给别人造成了损失，要赔偿，不因为这个赔偿很小，就处处设置障碍。不能因为怕案子多，就不受理案子。有的时候，良好的效率，惩罚性的赔偿，让低成本的侵权、违约行为支付高成本的代价，树立法院的威信力，大家才更愿意和解。就是当你吐在别人车上，礼貌的道歉，赔偿人家损失，才会不吃官司，避免自己损失更大。天下无讼才能实现。

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问：开发商万科不按照合同交付电梯，以次充好，如何维权？买的苏州市万科玉玲珑小区，购房合同明确电梯为“奥的斯”，实际为“奥的斯机电”，被万科玩了文字游戏，实际是两个完全独立的品牌。目前入住这段时间，电梯质量也一直有问题（图片截取部分楼栋业主群向物业反馈的内容）请问下各位专业人士，应该搜集什么证据，用哪些手段维权，另外能主张到什么赔偿（本人比较希望万科按照合同履约，更换电梯品牌；并支付这两年的违约金）答：像这种就直接打就行了，就要奥的斯电梯。奥的斯和奥的斯机电是不是一个品牌，碧桂园当年就有个一模一样的案子，打到法院法院是能分的清楚的。不过会有两个问题，其一，就是有可能是个赔偿案件，电梯都装进去了，如果要更换电梯，成本很高。其二，涉及到诉讼主体资格问题，可能会需要业主大会授权，业委会来起诉。我的建议就是先组织一些业主直接起诉，或者不想组织，自己起诉也不是不行。

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教师节，加上开学了，微博的老师让我给在校生写一点什么。如果从结果倒着看，今天这些所主任，在他们当初还是学生的时候，没有几个是“脱颖而出”的。W主任和Y主任，在还是新人的时候，一度是师父打算劝退的对象。一个是性子软弱、不够勇敢，一个是能力差、成事不足败事有余。你不能追溯更早，因为追溯的更早，到了人家上学的时期，你发现一群新人里，在学校学习成绩一等一的好的并不多，而学习成绩好，和工作以后顺风顺水，也没什么因果。从老一到老十，可能学校好的是老三老五，当时能力强的是老二老八，然后十几年过去，还在叱咤风云的可能是当年最不起眼，甚至想一脚踢走的老七老九。从大学往更早去倒着算，小学学习最好最优秀的小朋友，初中就泯然众人了，初中最好的那个孩子，高中你就见不着了，极少极少的人，一路都是最好的那个。上学的时候，考核的标准比较单一，尤其是小学、初中、高中，到了大学，明显和前面不一样，进了社会，又明显和前面有一道分水岭。昨日的辉煌不意味着明日的成功，课外的活动似乎也不能总结出什么规律，比如实习。在大学上法学院的时候，有的人不拘泥于校内的课业，会跑去律所实习、法院实习，或者打辩论，参加模拟法庭。学生会主席，不一定是个好律师。去法院实习、去律所实习，也没什么太大差别，极少有能在实习单位留用的。辩论队出来的优秀辩手，有的是很好的律师，有的就不是。有什么规律吗？没有。规律就是在一个阶段，提前做第二个阶段的事情，并没什么意义。为了做个好律师，上学的时候，多一段经历，多考一点分数，或者多读几本书，有时候我们总是不自觉地想卷一卷，觉得有些事情只要我努力，就能得到什么。但是超越阶段的努力，总的来讲对下一个阶段没什么帮助。大学阶段，学生应该做好自己本阶段的工作，这个工作具体指什么呢？我想除了不挂科、学好专业知识、考过法考，或者学好外语之类的，在这些以外，大学有一门“选修”的“必修课”，这门课叫做“自学”。大学和小初高最大的区别，在于老师不再填鸭般的对待学生，我不知道这一届怎么样，至少我上学的时候，是允许上课睡觉，或者上课坐在最后面看盗版整本的海贼王和火影忍者的。“自由”往往对应着“自律”，而“自律”背后更重要的是“自学”。因为一旦方法错了，即便时间花出去了，人也不会成长。这个世界是很公平的，你在每个年龄段，每个等级，都会遇到等着你、适合你的boss跳出来给你捣乱。上学的时候，你要面对的是女朋友，毕业以后，你要应付的是老婆，人在不同的阶段，总会有不同的挑战。但是打怪升级、克服难关的能力，往往在大学就埋下了伏笔。有的人一辈子，都需要别人手把手的教，就是无论他走了多远，他也不成长，有的人在遇到每一个教训的时候，都会提高一些。你平时是否在失败的时候，比如一次考试成绩不理想，你会总结问题出在哪里，是不够努力，还是方法错误。你遇到一个你不懂的问题，你是否有能力自己去解决？比如我们可能要做一个ppt，搞一个excel，这些东西谁也不是一开始就会的，有的人一辈子都不会，有的人很快就玩儿透了。当没有人规定，你必须在几年级学会excel的时候，你能在一个和这工具有关的小作业上，学会一个工具，这就是证明一个人的自学能力，这个能力就相当于你什么时候打轻棒，什么时候用重击，什么时候用闪避一样，是不分人生阶段、不分boss，甚至不分游戏，就是黑悟空也能用，战神也能用，小学能用，退休以后也能用。有些人，越老越妖，有些人，泯然众人，这个人在小学没有脱颖而出，在中学没有脱颖而出，在大学也没有脱颖而出，但是如果有一天他真的脱颖而出了，那一定不是因为他的运气有多好，也不见得是因为他有什么背景，而是他在大学学到了该学的东西。所以这是一个“选修”的“必修”课，是一个没有考试的考试，是一个每个人都有一个分数，然而又从来不会被挂在某个榜单上，或许，只有上帝有这个榜单，在上帝的榜单上，有些人已经脱颖而出了。#如何从新生中脱颖而出#

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问：男朋友不买房还对彩礼讨价还价正常吗？本人三线城市户口，独生女，身高170体重106，26岁，长相上乘，月收入税后1w+，父亲医生母亲做生意，中产家庭，家里有房，毕业后家里为了我上班方便全款买了房子男方三线市区城中村，独生子，身高186体重146，26岁，长得精神帅气，同一个单位收入略低于我，家里三层自建房带院子，父母下岗，父亲之前脑梗，现在一直在家不工作，母亲现在在超市上班我们两个19年朋友介绍认识恋爱，除了刚开始半年经常吵架，之后磨合的比较好，同居四年基本没有争吵，我白羊座性格火爆直接，容易着急，对于家务等不擅长，他性格温软情绪稳定，勤快做事情认真，这么多年家里所有家务全都是他自己承包，双方性格脾气完全互补，有共同的兴趣爱好，有话题，各方面合拍但是因为我个人恐婚，加上刚开始恋爱期间和他父母发生过矛盾，我一直不太喜欢他父母，所以一直没有考虑订婚，但是近两年家里一直催促，今年双方父母见了面，近期一直在讨论订婚的事情，我们那边彩礼一般最少10w+，因为生长环境再加上周边都是独生子女，发小朋友订婚都是16w18w，彩礼多陪嫁也多，但是因为考虑男生家庭条件有限，我爸妈同意拿最低标准10w，不要求他家必须自己婚前首付买房，同意各自付一半首付，婚后我俩共同还贷，但昨天男生和家里沟通后男方父母坚决不同意，说他们那边彩礼一般都是6w6，拿10w就是因为我们俩这么多年感情了怕男生在中间为难才会同意，彩礼结婚全部下来家里就没钱了，家里条件有限，就算有条件也不会同意共同买房，甚至我家全款买了也不能来住，要求我们婚后住他家自建房新装修好二楼。甚至男生本身也嫌彩礼太多，前段时间和我争执过一次，我表态后没在提过，现在因为他父母买房不同意时讲的显得拿这些彩礼很勉强导致争吵后他也再次提及彩礼多的问题，甚至和其他少的对比，说实话这么多年我们两个之间他花钱从来没有含糊过，甚至他有100能全都给我自己一点不花，但是现在谈及彩礼这个样子，而且还是在我们家以及我付出这么多的情况之下，这正常吗？答：婚后住他家自建房新装修好二楼，婆婆在一楼骂你的时候，你是拎着刀冲下来，还是躲在二楼瑟瑟发抖。前者是刑辩律师费，后者是离婚律师费。

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问：有没有人了解建发房产？国庆看房，看了一下武汉的建发玺院，户型倒是很方正，但是价格偏贵。有人买过建发的房子吗？交付质量怎么样？答：厦门建发吗？国企，在厦门排老大还是老二。建发的项目品质不错，且作为地产商也非常慷慨，我们组织了几十个业主起诉，法院判了赔偿，建发大手一挥就把整个小区连起诉的、没起诉的全给赔了。差点没把起诉的几十个业主气死。

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问：今年十月份房子合同约定的交房日期到了，但是目前工程进度还差很多，可能要烂尾，现在应该做些什么呢？答：这时候通常有两种选择，一种是退房，一种是要房子。最适合退房的，是贷款买房的业主，因为按照法律规定，银行按揭贷款是可以和商品房买卖合同一并解除（03解释），让银行去找开发商要。业主只需要专心执行首付就行——执行自己买的这套房子，再说的更细就要付费了，总之，不要再评论区说什么打赢官司容易执行回来首付很难的话，如果你不懂，你可以付律师费。退一步说，首付也是优先受偿权，这一点在执字他第23、24号文里讲的最清楚，之后23解释也提到过，只不过通常在破产阶段才体现这些法律的实体效果。比如我们在去年有个结案的烂尾楼案子，就是谁在破产前起诉退房，拿到判决，谁就100%退首付，破产后一律不可以退房。对于绝大多数、对实务层面有大量阴影区域的人来说，起诉退房是艰难的。但是如果你“全开了地图”，你会意识到起诉退房不失为一种成本一般，但是收益巨大的思路。和要房子比起来，退房不太需要组织业主，甚至可以不请律师，自己去打。有一个追着我问了半年的客户，请了一个本地律师打了一场官司输了，然后甩掉律师自己误打误撞的保全了开发商30万，现在就因为这个30万，法官天天找他威逼利诱，说这官司他一定败诉，希望他解封，只要他肯解封，就可以让他退房。这里必须要说明，烂尾楼退房最大的风险压根就不是执行，“打赢官司容易执行难”这句话彻头彻尾是错的，什么叫容易，什么叫难？其实执行算是难，但是跟胜诉比执行往往还比较容易。22年保交楼之后，退房多了一个条件限制，就是法院要问保交楼专班的意见。由于很多专班担心退房业主会跑去执行纾困资金和专项贷款，而不同意退房。好一点儿的，就说专班不同意，房子有希望盖好。差一点儿的，就说什么疫情环保大气不可抗力，开发商可以无限延期交房还不承担任何责任。二者的区别，就是没收了业主的诉讼费。现在每次去退房，法官上来就开始做客户的思想工作，说这个房子有希望建好干嘛要退，你不怕风险吗？客户就坚定的，再三的表示自己坚决要退房。法官就不依不饶的，再三的表示退房不如要房子。我说，法官你看，我客户买的是商住楼，不是住宅，政府保交楼重点保住宅，商住楼既没有纾困资金，也没有专项贷款，很有可能会在保住宅的时候，成为申请专项贷款的抵押物。而且按照03年批复，这种商住楼很可能也不能认定是消费型购房人，不能优先受偿，现在让客户起诉把自己房子保全了，可能还有点儿机会保住房子（购房款）。法官才终于不吭气了。这里就涉及到退房的第三件事儿，就是你的房子的属性问题，烂尾楼可不是清一色的住宅，也有别墅——别墅是否属于保交楼——也有旅游地产，有质量问题严重的房子，有公寓，有商业，有住宅里面的公寓和商业，有回迁房等等。因为客户的房子错综复杂，地产商搞得项目也是五花八门、琳琅满目，所以有些房子天生就应该早退，你退了，你起码不用花钱装修了，你不用还贷款了，你可能还能做个好家庭，攒钱买个好房子，也一样是替国家去库存。简单的说完退房，接下来说说要房子。很多人都是刚需，买了房子需要自住，有的是确实喜欢，有的是结婚生娃孩子上学需要，而大部分人是不敢退，还有最重要的，有些项目领导也不让退，尤其是有较大希望交付的项目。可以说在保交楼这件事上，我们必须承认，国家政府投入了大量的资源，也取得了很多成绩。1.5万亿只是已经撒出去的专项贷款，白名单后面还有大批贷款走在路上，在房子很难卖出去的情况下，大量银行吃下了这些项目的残值。如果一个项目，有能力拿到国家纾困资金，有足够的残值可以拿到专项贷款的，这种项目就可以奔着要房的思路去走。这时候要区分两种情况，一种是有残值，但是没拿到贷款，一种是没有残值，拿到贷款存在不可克服的障碍的。到了24年9月，保交楼已经2年多，其实这时候如果还没有交房的项目，很可能属于后者。业主要弄清楚一件事，就是到底因为什么原因现在工地没什么人——工地没人肯定是没钱——那钱是在路上，还是永远都不会再来了，是不是已经有钱，但是花光了，是不是钱根本就不够。很多项目在保交楼，都是切割成多个地块，1234567，用整个楼盘的残值借钱，把123盖好了，然后4567就没钱可用了。保交楼本身只是一个国家政策，不是真的印钱，而是用借钱的方式提供给各个烂尾楼——国家已经足够慷慨，所以保交楼一个核心问题，是这些干净的贷款怎么退出。事儿是许总黄总孙总惹的，平事儿的钱是14亿人民共同的负担，所以这个钱不能是给，只能是借，借了就要还，用什么还，用房子还。且不说这些房子卖不卖的出去，最起码房子盖好成了现房，还有机会，是个期房，就很难卖出去。现在很多项目，要弄清楚的就是房子是不是注定盖不好了，就像之前的封控，其实控不住了，天天都有人阳，只是所有人都在等政策，等着领导说解封——保交楼同样也需要等一个解封，解封的时候很多项目就真相大白，于是需要应破尽破。这里我不得不提到一个很重要的法律文件，就是去年的最高院司法解释。这个司法解释有三条，一条谈优先，一条说交房，一条说退房。河南省高级人民法院：你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。房屋总共2000套，全卖了，如果不做破产就无法从里面清理顶账房，那就是没有残值，也就属于不能交付且无实际交付可能。或者房子有2000套，没有全卖，但是全部抵押出去用于前面一期二期建设了，那一样属于没有残值，只不过邻居成了政府和银行，优先级可能还比业主高。小业主这边，不了解整个法律、政策的全貌，所以是蒙着眼睛猜，没办法正确做决策。除了对法律问题以外，对事实问题，就是项目的真实情况，其实也是一片迷雾，虽然经常号称自己在这样那样，很多时候也只是去发泄了一下情绪。如果项目存在交付的可能性，推动白名单贷款、纾困资金申请，以及利用一切资源引入银行、AMC、战投来给项目借钱，是最有可能解决交房问题的思路。最后一个兜底的手段，就是住建部在今年两会和吹风会反复提到的【应破尽破】。破产对这种烂尾楼，属于有百利而无一害。尽管很多项目，进入破产，依然没有立刻复工，因为现在大环境比较差，很多项目都拉不到投资。但是破产可以减债，可以清除顶账房，可以确认业主的优先受偿权，可以让项目更符合被投资的条件，这些优势都是保交楼不具备的。保交楼最大的优势，就是通过政府解决问题，是快。可是保交楼已经2年了，和去法院破产相比，2年和3年可能差别很大，但是9年和10年的差别就不那么明显了——我想表达的意思是，随着时间的推移，越是远离22年，这个“速度快”的优势越不明显，越应该把重点放在“减债”、“理清债务”上。在市场好起来之前，要承认一些项目已经注定没有希望，通过程序先把项目“瘦身”，从恶性循环中拉出来，就相当于把伤员送到医院躺着，哪怕现在医生不够，也比扔在路边强。按照金融16条的精神，鼓励银行和AMC优先给破重的项目发放贷款用于续建，在破产程序中，共益债给战投的保障，要比现在单纯的房屋抵押安全的多。最后的最后，我是呼吁不要再给地产商机会，让他们多少再赚一点儿了，可能对全国各地具体项目而言，这是天大的事情，但是对宏观政策而言，地产商多少再赚一点儿，就是最要命的。

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问：周鸿祎不建议大学生参加辩论赛，因为培养了很多「杠精」，你认同这个说法吗？答：我的教训是，不要轻易diss大学生辩论，因为这个人群会跟你大段大段的就辩论赛是否培养了杠精辩论。如果演讲比赛和辩论赛是二选一，建议优先选演讲，没有演讲，再选辩论。演讲在生活中，尤其是职场上是很有用的，你看周总、马总、马总、雷总都是演讲的高手。辩论用处不太大，包括做律师开庭这种有专门“辩论”环节的工作，法庭辩论更像是一种轮流演讲，经常是一人一句就结束了。辩论主要还是专门打比赛用，比如打奇葩说，应用场景比较窄。生活中辩手更容易贡献律师费，获得一个离婚概率+18%的debuff。

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沧州恒大童世界涉案六千多户，目前我们正在想方设法把这个房子退掉。

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问：如何看待董宇辉发表关于游戏的看法？董宇辉：我拒绝玩游戏，也拒绝让学生接触这种短期快乐答：在直播间买一包梅干菜，能因此快乐一年，不用上直播间么。

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问：因房屋空置三年多被物业起诉了，该怎么办？答：把物业费交了。说话要说完整。

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问：我刚毕业女朋友要求每月给2000生活费，我照做了，现在改口说要我工资的一半，不给就分手，我该妥协吗？如题，刚开始工作没有多少工资，很多地方都要花钱，因为她提出这个事，我犹豫了一下，她就把我微信删了，也不接电话。（我在工作，她在读书，是异地）答：我想起我所里一个律师，有女朋友的时候玩命工作。分手之后，突然发现自己钱富裕了，一口气给自己配了台PC，一台PS5，一个大电视，一个switch，一个游戏本。从此他就经常睡懒觉了，每天都是下午才来单位，上半天班。

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