最近一段时间，隔三差五地总有人提及成都二手房挂牌量突破13万套的事情（今日最新数据是13.6万套）。偶尔提一嘴倒也罢，但很多人无脑跟风，更有甚者一些媒体也以此为噱头来制造市场下行的恐慌情绪，继而吸睛引流或者直接收点智商税，这就很让人鄙夷了。
2019年底有人恐慌全国性的大跌马上开始
其实挂牌量在这一段位并非什么新鲜事。我们把时间往前推移一些到2019年，可以看到同为西南重镇的重庆市场也是如此，某库收割走人后遗留的残渣小V也是整日据此惶恐不已。
重庆目前在链家上的二手房挂牌量达到了14.6万套，仅10年以内的次新房就占了一半多。所以很多人觉得天量的二手供应，对市场的供应来说太吓人，房价一定会快速地持续地走低。但事实上，从结果数据来看，重庆的二手房均价也只是在小幅的走低、持续的震动而已，犹如世界末日般的跳水腰斩并未如人期待的出现。
如果说重庆链家挂牌14.6万套就足够恐怖，但我想说明一点，链家在重庆的市场比重，还远未达到链家在成都的这种绝对垄断的地位。所以说，重庆的实际挂牌量，还远不止14.6万套。
当然，有人认为，重庆毕竟是一个省的体量。那么我们再把重庆主城区和成都主城区挂牌量房源筛选一下。
重庆9大主城区加和一共是13.16万套，成都14个（11+2+1个青白江）中心城区是12.38万套。也就是说，从城区PK城区的数据来看，成都要比重庆的挂牌量少一些，情况并没有重庆那样“危急”。
需要插一句的是，这里统计的数据，其实包括了一些重复计算的数据，因为链家的区县下商圈，并非严格本区域内的商圈。举个例就知道了：
现在已经好很多了，以前还更为夸张离谱。当然，这种产品的bug或者联想引流设计不得而知，不过这里我们不需要纠结这种小问题，毕竟我们是从大数据引出泛概念，而非专业苛求的个例分析。
那么，既然重庆情况比成都危急依然是仅仅呈现出了一种小幅震荡下跌的过程，那么成都的市场情况呢？
从多个房产机构数据得到的结论是，二手房在所谓的如此“天量”的供应下，还略有小幅上扬。
成都这种稳定震荡、整体小幅上扬的趋势，是伴随着去年底以来挂牌量居高不下，而后持续发生的现象。
如果一开始（2019年7月25日突破10万套）就因为这10万+的挂牌量而搅动市场，敏感的市场风向，再加上疫情的影响，应该是急转直下的。
但后子门的房管局却热闹得不行。
成都房管局实拍（2020.4.21 12:30）
所以问题来了，为什么这个数量级的挂牌量，依然不能使得成都二手房市场急转直下？
一
回答这个问题之前，我们先简单讨论几点：
1、这个挂牌量真的高吗？
2、二手房市场消化得了吗？
3、这些能说明情况很严峻吗？
关于第1点，成都目前13万套的挂牌量高吗？
高！确实高！
从近年市场数据走势来看，现在的13万套挂牌是历史高位。而且从单月增量上（每月上万套）来看，近半年一直处于大量输出的阶段。
可以说，这样的一个态势，不论从哪方面洗白，都无法掩饰市场急于出货的心理状态。
关于第2点，成都的二手房市场能消化吗？
2019年成都二手房成交量是11.5万套，对比目前库存的13万套，如果不新增房源的话，基本可以消化。
但是前面也提到了，目前每月新增房源都过万，增量都能完全抵消掉成交量。所以，即便按照19年的去化节奏到了年底也能依然维持13万套甚至更高的库存量。更何况，今年疫情来袭，Q1结束，也完全没有恢复到去年的正常行情。所以，目前的成都二手房市场，消化不了这么多房源。
那么第3点问题就来了：这样的情况下，能否说明成都二手房完蛋了？
当然不！
企业的运转并非是有大量的存款资产，而是有良好的现金流；人均存款不到1000刀的美国佬生活并非有大量的积蓄，而是有良好的规模的信贷体系。
所以二手房市场的运转，痛点不在于库存，而在于流通。如果能通过市场的加热，从而达到相应可观的成交流通率，这样对于市场来说，是一个三方共赢的局面。
对买家来说，有足够大量的可比选房源库；对ZF来说，高挂牌量有助于稳定市场行情；对经纪公司来说，有足够的市场规模（带看也是KPI）和成交订单。
然而，从某种角度来说，对卖家是不利的。
二
我们从贴近买家心理的角度，去评估下，这13万套挂牌房源中，到底分为几种类别，到底哪种才是我们想入手的？
1、远郊楼盘
什么是远郊，成都限购最不严格的三区即为远郊。而且在链家成都上，还包括有周边城市如眉山的楼盘，市场焦点从来不属于他们。
粗略筛选一下，大概有1.5万套。
2、非住宅产品
我这里提到的非住宅产品。指的是除了住宅、别墅以外的公寓、写字楼和商铺房源。由于链家页面产品筛选设置的不规范，这里很难有一个确切值，但就我个人估计，应该大概有1万套。
这种非住宅产品，我已经说过很多次了，面临涨幅、租售比过低，转售困难以及占用资金、错失机遇等问题，不建议购买。
3、房龄过老
二手房里房龄过老的楼盘，一般叫做老破大、老破小，总归是离不开老破两字。我此前断言过成都老破房子难有未来，但名校学区房除外。
为什么难有未来？难就难在市场流通率。老破房在成都市场的成交量占比大概仅24%左右。
也就是说，超过75%的二手房购买群体，都选择了次新楼盘。
这样一种近乎碾压的数据对比，可以看出市面上挂牌的老破小几乎逃不开陪跑的命运。
如果把房龄在15年以上的作为老破小的标准，成都有4.6万套陪跑楼盘，除去名正言顺的学区房，再加上月度去化占比25%的成交量，大概还有4万套。
这乱入的4万套，搅动了多少购房者的心潮。
4、业主试探抬价
现在的行情下，还在一再涨价的房源，可能是不诚心卖房的房东（但即便这样，也能卖出去，你说气不气人）。但遇到不诚心卖的，即便涨价了买家也愿买的话，这些人到底是卖还是不卖呢？
很多挂牌中的房源，本就不是为了出售而存在。
以3月举例，大成都涨价5276套，涨幅5.41%。而大环境下降价了24232套，跌幅为4.41%。
而这种涨价的基础，在于节后市场复苏，带看与日俱增，相应地刺激了房东，即便不涨价，那么降价的幅度也是在收窄。
不能说涨价的都是试探，但降价的确实是诚心。诚心的有多少呢？3月是2.4万套。
5、次新品质楼盘
成都人有着极其严重的新房情节，即便到了二手房市场，也是尽量要求选筹到次新房源。在我们的概念里，次新房源一般是指房龄在10年以内的房源。而加上税费和贷款年限问题，成都市场上最喜好的，还是不动产证在2-5年左右的房源。
如果是10年以内的次新房，链家在售得折半，仅为6.25万套。如果楼龄在5年以内，那么只有2.38万套，如果还要苛刻地加上产证满2年，那么则全成都则仅仅只有3374套房源。这其中高新区仅为465套，天府新区更是只有297套。
这么一看，二手房源真的很多吗？
前面所说的种种类型，因为存在维度不同下的重复筛选，所以不能简单的加和。但总体能看得出来，表面上看着有13万套房源，真如若要下手，加上一个最大的价格因素，可选房源其实非常少。
这种非常少的房源，造就了目前的尴尬之处：即便市面挂牌13万套，为什么除了诸如上述种种二手房本身的原因，房子却依然觉得难买呢？
三
其实不是二手房难买，而是不想买、不得不买又或者已经买不起。
购房者的目标从来都不是静态且孤立的，夫妻、家庭购房资格的流转混合，城市投资的多方转战，不同业态之间的混合使用都屡见不鲜，当然最常见的还是游走在新房和二手房之间的选择。
购房者觉得二手房难买，倒不是因为二手房自己的行业弊病让自己作死，而是搅局的新房正在大肆杀入，毁掉一个行业的往往是另一个行业的降维打击。
由于早年拿地价过低，加上政府限价批复预售的明文政策，所以造就了早年的捂盘大王到了近年往往成了剪刀差网红盘。新房和二手房之间的巨大剪刀差，在过往的一两年里，体现得尤为明显。
即便到了2020年，近期的恒大天府半岛、凯德卓锦万黛等与周边二手剪刀差明显的楼盘，无不成就了万人摇号的奇观。
新房的海量放送，对二手存量市场是此消彼长的扼杀，但越来越奇货可居的新房市场，又给了二手房苟延残喘的机会。
购房者不多吗？市场上没钱了吗？房源很少吗？
都不是。
情绪是极其重要的市场指标。
在刚刚过去的417重磅会议又提“房住不炒”，自该口号在2016年发布以来，ZY三令五申，从目前的市场反馈来看，整体观望情绪浓厚。这种情绪，已经成为一种默契的主基调，也就是不论是购房者还是房东，都觉得近些年房产不会大涨。
在这样的市场情绪下，购房者并不着急，压制了去化率。而CF客的集体抛售，房票紧张、以房换房者的房源涌入，也急剧增加了库存量。
再加上成都限售政策已经在4月12日满了整整三年，当初未能掐点的房源也已在陆续地释放出来。
一增一减，再次验证市场情绪，再次形成循环。而想打破这样的循环，得有破局者。
破局者在哪里？二手房源当自强这个赋能太大，已经超出了任何一方可协调和左右的局面。而在政策端又封口破紧，短期难有明显转向。最后再看市场自身的调节，新房与二手房之间的博弈，出现了一个新的问题。
即便大家都不摇新房，都看涨后市，但依然难买二手房，因为二手房东在尝过上一次大涨的美妙滋味后，在收割的意志上更加坚挺。所以，二手房价也已经到了高位，从某种角度上来说，“看得上眼”的二手房，反过来正在挑选着购房者。
话说回来，新房的本质是沦为二手房，二手房的前身就是新房。成都最近十来年在新房市场上的成交量一直居高不下，数量级是十万级，这样的规模，即便放在全国，也是屈指可数的。因此随着时间的推移，这些新房逐年叠加演变为了二手房，因此目前13万套的挂牌量，有了合情合理的来去空间。
四
最后简单对后期成都二手房的量价走势做个分析。
1、新房成交量稳定，二手房成交量增多。
按照目前成都卖地规模、分布和节奏来看，成都的新房市场依然会在成交量上占据主流地位，在数据上会持续保持目前的级别和行情。
但新房板块的割裂也相当明显，主城区和南门以及个别东门优质地块的新房供应量不足，需求太旺盛，依然会一房难求。
而与此同时，加上考虑到新房其他一些诸如长周期、烂尾、WQ等因素，购房者会将精力适当地往二手房倾斜，尤其是在目前价格企稳、市场拉锯角逐的情况下，淘笋会成为一种趋势，相应的成交量也会随着疫情的消散而持续走高。
2、二手房挂牌量居高不下，10万+的库存成常态。
正如前文所述的二手房挂牌量的累计叠加与去化，加之今年疫情和经济的多重影响，单单链家的挂牌量，会长期维持在10万+的高库存姿态。
而这种姿态，是正常的市场反应，大家无需惊慌，也不必与其他城市横向比较。
3、剪刀差逐渐填平，二手房价润物无声，稳中有涨。
随着早期拿地价格低的楼盘逐渐售罄，近些年高地价楼盘逐渐问世，加之降容和核心区域地块紧缺、惜售等方面的影响，新房价格已经逐渐地反超二手房价格。有的人可能还不知道，在摇号以前的成都房产市场上，二手房可一直都是碾压着新房的。
所以，新房与二手房之间的剪刀差填平甚至反超二手房后，之前因为价格被压着一头的二手房，瞬间翻身农奴把歌唱，以价位为据点吸引市场后，再以市场为跳板，提升价格。
当然，这种提升由于有着庞大的基数以及严苛的政策调控，所以必然是缓慢且尾大不掉的。至少在目前的市场数据看来，降价的房源还远比涨价的房源多。
4、二手房内部分化，刚需+改善型、高品质楼盘逐渐拉涨，低品质楼盘滞涨有降。
二手房并非团结一致的，尤其是这么大的体量，再加上没有主升浪行情的加持，因此分化成为必然，正所谓潮水褪去，方知谁在裸奔。
比如非学区的老破小，一度膨胀到敢与同地段品质楼盘争高下，竟也基本都跌回到了一万出头。这种下跌，几乎与环线没太大关系，楼盘自身品质带来的价值凋零，已经超越了所谓的地段和配套因素。
又比如某些品牌楼盘，因为地段的因素，在上一个周期上涨了3、4倍之多，而自从515政策后，一路下探到只有2倍的涨幅。
但一些实打实的好楼盘呢？依然能维持在3倍的涨幅。比如大面从5000到1.5万，比如万科海悦从8000到了2万，又比如中海城南华府从1.4万到4.2万...
以上的种种，都存在不同程度的分化，这种分化往往都是后知后觉的，所以更考验购房者和房V们。行情生猛的时候闭着眼睛也能赚，当行情惨淡的时候，就必须擦亮慧眼了。
那么，怎样的楼盘才算是高品质楼盘？
怎样的价格才叫做适合目前下手？
怎样的地段才是城市发展中的神来之笔？
怎样的时机才算是踏准了涨跌节奏？
我们，以后再谈！
@段劲、头条号@段劲、微博@天涯段劲见证新一批成都中产的崛起。