目录
- 背景介绍
- 第一部分：贷款还不上会发生什么
- 第二部分：贷款还不上怎么办
- 第三部分：BBDao
本文主要针对商品房，不适用于二手房。
为了便于读者理解，本文虚拟一个主人公，叫毛毛。
毛毛长这个样子。
毛毛住在一个小岛上，从开发商阿里先生手里，买了一套期房，从树叶银行贷款。
该房屋首付30万，贷款70万，总价100万。
2018年1月1日买，约定2020年12月31日交房，现在已经支付首付开始还贷，贷款每个月要还3700元。
但是，不幸的事情发生了，毛毛为了失业了，现在变成了穷光蛋。
现在贷款已经还不上了，银行账户没有一毛钱，毛毛到底该怎么办呢？
毛毛的第一个问题，贷款还不上会发生什么？
一般我们办理的购房按揭贷款，都是和银行签订借款合同，银行一次性将贷款打入开发商账户，购房人开始还款。按照法律规定，住宅封顶后放款，商业项目竣工后放款。
流程图如下：
关系图如下：
从这张图可以看出来，开发商收到了100万购房款，毛毛自己出了30万，剩下的70万全部是从银行借出来的。
一般银行的借款合同通常有二三十页，但是这二三十页关于银行借钱的内容也就五六条，剩下的几十页合同都是关于你不还钱银行怎么办的。根据《借款合同》的约定（绝大多数人不看这份合同的内容就签字，甚至没有协议原件），树叶银行有三种解决方案。
第一种：让毛毛还70万。
第二种：让开发商替毛毛还70万。
第三种：卖掉房子还70万。
树叶银行应该如何找毛毛要钱，对自己更有利呢？
先说第一种，当毛毛借钱不还的时候，树叶银行在借款协议中，给了自己 13 种办法收拾毛毛。
首先是5种基本手段：
（1）限期纠正违约行为；
（2）提供新的担保；
（3）赔偿损失；
（4）处分担保权利；
（5）法律许可的其他救济措施。
我帮大家翻译一下，就是，第一，找人催款。包括银行自己催，讨债公司催，和律师事务所催。很多从事这项业务的律所，会从银行承包各种欠款之后，再安排律师助理和实习律师天天给毛毛打电话、发短信、发微信、发律师函……
第二，要求毛毛再拿一套房子作抵押；
第三，让毛毛赔钱；
第四，把毛毛买的房子变卖还钱；
第五，上征信、打官司、失信被执行人。
然后是 8 项具体措施：
1、停止发放借款
2、宣布贷款到期，一次性还清本金和利息（70万本金和63万利息）
3、解除贷款关系
4、收取违约金
5、挪用贷款的收罚息和复利
6、对逾期部分收罚息和复利
7、执行浮动利率的，之后所有还款全部按浮动利率计息
8、从借款人在银行的其他账户里直接扣划
总结一下，如果毛毛不还款，银行可以要求毛毛拿其他房子来变卖还钱，可以找讨债公司和律师催收，可以打官司告毛毛，可以要求毛毛一次性偿还本金和利息（70+63），会扣毛毛的违约金，还有罚息和复利（利息上浮30%~50%，利滚利）。
除此之外，还有征信和失信执行人两种，也就是我们常说的拉黑名单。
上银行征信系统，只要上去，你就下不来，就算还清钱款，也要5年以后才能删除。也就是说就算你还清贷款，5年内你再想买房，银行不贷款给你。
上失信被执行人，后果更严重。支付宝、微信支付不能用，出行受限制，不能高消费。
根据2015年7月22日起施行《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第三条规定，限制如下高消费：
（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；
（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；
（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；
（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；
（五）购买非经营必需车辆；
（六）旅游、度假；
（七）子女就读高收费私立学校；
（八）支付高额保费购买保险理财产品；
（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。
除了找毛毛要钱，银行还有个更省事的办法，就是去开发商要钱。
借款合同，其实是一个三方协议，是毛毛、开发商阿里和树叶银行一起签署的。
这个合同要求开发商必须做毛毛借款的保证人，承担连带责任。
也就是说，如果毛毛不还钱，阿里老板就要替毛毛还钱。至于找谁要，由银行决定。
银行还会要求阿里老板押一笔保证金在银行，如果毛毛不还钱，银行可以一次性划走这个保证金，顺便还可以拿一笔违约金。
仅供参考
阿里当然不会白白替毛毛还钱，因为最早毛毛和阿里还签了另外一份合同，是商品房购房合同。按照这个合同的约定，一旦毛毛不还钱，阿里被银行划走保证金，毛毛就必须：
1、按日向开发商赔偿违约金
2、开发商选择不同意退房的，毛毛必须一次性付清未付清的尾款
3、开发商选择退房的，毛毛的首付款不予退回
违约金一般是购房款的10%到20%，也就是说逾期付款的赔偿金额加上根本违约的违约金，基本可以和毛毛支付的首付款互相抵消。
如果房价涨了，开发商就给毛毛退房，扣毛毛首付。
如果房价跌了，开发商就要求毛毛付清尾款，如果毛毛不付，就可以从毛毛的银行存款、其他房子里执行这个尾款（通过法院诉讼再强制执行）。
如果房子盖好了，银行可以拍卖房子来还这个贷款。但是上面那个全套服务也是免不了的。
拍卖房子并不是按照市场价拍卖的，最多也就是市场价的6折出售。
有时候把房子变卖之后，变卖的价格依然无法覆盖掉你的欠款和违约金，就是卖掉房子之后，可能还要继续还钱。
不执行法院生效判决的滞纳金也是很重的。
看了这些，如果你是毛毛，因为贷款的压力很大你还不上了，你还敢不敢用“断供”的方式来退房呢？
现实生活中，很多小业主没有这种经验，凭着朴素的法律观，感觉自己买房子买赔了，或者撑不住贷款了，就断供，不把银行放在眼里。可是断供的代价是非常惨痛的，那么有什么更好的办法，来避免承担这么大的损失呢？
大体上有三种：
1、借钱还贷
2、卖掉房子
3、退掉房子
借钱还贷，不说了，借了钱也是要还的，而且到了山穷水尽的时候，穷光蛋毛毛也是借不到钱的。
卖掉房子，可以不可以？
答案是可以。
在没有取得房产证的时候，其实法律上也是可以“卖房”的，虽然有法律规定没有房产证不能交易，但是实践中通常认为这个法律规定不导致合同无效，所以房子没盖好之前，毛毛可以卖掉房子给其他村民，只不过不能立刻过户。
这个交易流程大致是这样的。
其实按照8折出售房子，想要卖出去还是不难的。
这种交易方式主要是风险是买方承担，在我讲的这个故事中，我们假定有一个妞妞，愿意用80万买毛毛100万的房子。妞妞支付首付给毛毛，然后替毛毛抗下贷款，收房入住，等办下房产证再由毛毛给妞妞过户。
整个交易周期拉得很长，在这个过程中难免房价会有起伏。
那就是另外一个故事了。在这个故事里，妞妞的出现可以缓解毛毛的燃眉之急。
那要是找不到小仙女妞妞怎么办呢？
找不到买家，就只能想办法退房了。
在行情不好的时候，毛毛们退房的理由多种多样，自己没能力要退房，办不下贷款要退房，房价降了要退房，景观没有想象的好要退房，开发商停工要退房，单纯就是后悔了要退房，前段时间有个南京的姑娘一直追着我问怎么退房，我问她理由是什么，给我说是上班远。
我后来没理她还有个原因，是我给她讲了方法之后，她给我说她老公是学法律的，她老公说退不了……有些人招人烦她自己心里没数的。
但是不管你用什么理由去找开发商退房，那么开发商阿里只有那一句：
不退。
行情不好的时候，卖房比较难，小业主找到的一般都是开发商的销售人员，辛辛苦苦卖掉房子有了提成，你这一退房，人家提成没得拿了，还要扣奖金，不答应你才是应该的。
也有开发商会同意购房人的退房请求，很少，但是一般都要扣违约金，这个违约金大概是购房款的10%~20%。在本案中，毛毛要支付阿里20万才有得退。
你支付违约金，开发商就必须退房吗？不是的。支付违约金，开发商也可以不同意退房。所以选择给开发商扣20万，想把剩下的10万拿回来，开发商也可以不答应。
有些城市房价下跌的幅度和预期，开发商其实比业主更心里有数，所以宁可不要违约金都要逼着业主去买，大不了替毛毛还了钱之后再打官司找毛毛要70万，反正房子在自己手里，毛毛为了买房，也给开发商提交过各种资金证明，工资卡到其他住房，开发商一清二楚，查封一套妥妥的。
我们直接退房，就是我们违约。
为了既止损，又不违约，最好的办法就是让开发商主动来退，这种退房的方法主要在于寻找开发商的违法、违约之处。
比如，毛毛从阿里手里买房的时候，阿里还没有把房子盖到封顶，树叶银行就给阿里把尾款打过去了。毛毛可以找到当地的银监会，举报树叶银行违规放贷，进而争取银行撤回贷款，从而达到退房的目的。（河北某地的20户业主集体退房案）
再比如，毛毛发现阿里在2020年1月已经因为资金链断裂停工，毛毛到法院起诉解除了购房合同。
退房为什么能解决还贷问题呢？
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。（大部分法院都采用这一条）
简单来说就是只要开发商退房，就可以要求法院解除贷款合同。
顺便提一句，这个2003年就有的司法解释，也提供了大量合法退房的理由，可以说是一部微缩版的退房的十大理由。除此之外涉及到退房的法律法规还有很多，就不在本文中一一列举。
文末总结：
过去几年，一直在宣传“房住不炒”的理念。
按照最近央行出的一个统计数据，居民94%都至少拥有一套住宅，户均拥有1.5套住宅，每年还有几百万套新建住宅流入市场。
房主不炒是个新概念，某种程度上也反应出过去的历史问题：客观上，房子并不是纯粹的“消费品”，而是一个带有消费属性的“投资品”。包括现在，新理念还未贯彻落实之前，我们要看到房子中的投资属性依然存在。
既然是投资，就有两个问题：未来的预期升值空间，和过去的升值情况。
现在的房子是个什么情况呢？预期的升值空间很小，过去升值的很多。如果你把这个当成是炒股票，那么这时候就相当于买在历史最高位。
我们今天持有的这一套半房子，其中有一大部分都是“投资”的水分在里面。投资这件事，说到底就是割韭菜，割到最后，就是毛毛和妞妞这样的人来接盘。
每个人都应该搞清楚自己的角色和定位，你是阿里，你是庄家，你就去赚毛毛和妞妞的钱，这是你该做的事情。反过来如果你是毛毛、妞妞，你就不要和阿里一起去投资，你买房就应该量力而为。
因为阿里永远希望你尽可能多地买，而不管你是否有能力“投资”。当你借钱投资的时候，这个投资品无论长得多高，客观上你也不可能套现：因为你要住。
高点的时候不能抛售，低点的时候你还要背着贷款。那个贷款可是实实在在，二三十年，从你工作到你退休。
阿里盖了房子，他自己是不住的，他有的是房子可住，所有的岛民上岛都要从他这盖房子，然后还钱。但是毛毛、妞妞买房自住，你就是还再多的贷款，你也没办法卖，无论房子涨、跌，都和你没关系。
有时候毛毛、妞妞拿着一套房子还不够，买了一套想买第二套，买了两套就想买三套，一定要把自己所有的实力都逼出来。昨天还有人给我打电话，问我怎么在北京买第三套房子。似乎现在有个标准，买房的多少决定了你的社会地位和社会价值。
毛毛和妞妞不懂投资，偏要投资，是因为她们都想做人上人。这样就正中阿里的下怀。宣传和舆论的作用就这样体现的淋漓尽致——有多少人就因为别人都玩这个，特意去买了switch？
前不久我指导媳妇买个卡带，有人报价800。我第一反应就是，再好的游戏也不值这数。
今天我们都知道了，买房子挺亏的，投资可以去倒卖大头菜！但是倒卖大头菜就安全吗？
那也不一定，说不定大头菜跌倒负数，银行还要你赔钱哩！