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提问：房姐好！最近想在天通苑买房子，看到您有《天通苑板块选筹实操》就进去了，可是没有找到这篇文章，可以再分享一下吗？谢谢！
回答：你好，在精华主题里可以查看。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。
提问：房姐，追上一条问题，安华里小区有什么问题，为什么不推荐呢？现在受疫情影响，全球经济萎缩，国内经济也受影响，还能出手买房吗？是买房的时机吗？多谢赐教
回答：安华里属于带学区的老破小，其它没有亮点，而且房龄太老 一般不买 疫情可能是机会也必然存在不确定性风险，现象是当前看房人群和成交都在回升
提问：房姐：子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的（成都还在涨，另外北京限制人口2300万，人口增长有限，像成都中心城市还有很大的潜力，北京感觉发展饱和了），买了北京的至少3年后才有资金购买成都（前提是房价不涨） 很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗？已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手
回答：北京这种超一线城市，房产供应一定是不足的，限制人口并不会影响发展，产业发展本就是更迭交替，北京一直是创新之都， 不存在饱和一说。 300+的资金建议北京，成都的价格并不低了，北京主看二手房。 主看 望京 朝阳cbd 双井
提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？
回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入
提问：房姐您好！关注您很久了，老婆孩子京籍，现有山西太原房产一套一直空置价值200万有40万商贷（我单独所有），回龙观公园悦府114p全款商品房一套（老婆单独所有），现出租给自如，月租金一万，因两孩子上学年前通过绿中介定展览路三塔社区78年三层朝南两居室一套（已付定金十万），原计划卖掉公园悦府房子付展览路房款，因疫情影响估计一时半会儿难出手，太原房子一时半会儿也不好出手，约定付款最后期限7月初，现手头大概可凑子弹100，家庭月收入税后四万（含15000房租收入），想请房姐指点1.继续卖回龙观房子和太原房子？怎么卖合适？2.通过贷款中介抵押贷款全款购入展览路房子570万？3.您有什么更优方案？谢谢急盼
回答：1. 多挂中介，价格上不同中介挂不同价，测试市场合理价格 2. 在5月前如果没有意向买家，就抵押掉公园悦府
提问：房姐你好，我手头有200子弹，最多可以筹到350-400。纯投资，用父母的名额，SFSD，但父母刚好70周岁，我看了苹果社区北区南向64平开间，365万，炫特区一居57平，340万，望京点击未来南向一居84平，390万，酷特区南北小二居80平，490万，京棉新城南北二居80平，465万，苹果派南北2居，520万，我准备拿5-10年后出售。我比较倾向于选苹果社区那套，主要考虑租售比高些且投入较少，但怕未来不好出手，现在我有些选择混乱，不知道怎么选好，想听听您的意见，或者有其他更好的选择？谢谢！
回答：排序上我推荐 炫特区>苹果社区>苹果派>京棉新城。另外两个不建议 炫特和苹果社区都不错，流动性上没问题。
提问：新人首问, 房姐你好, 小白一枚, 看了所有精华帖, 还是有很多比较傻的问题: 1. 我看您提到, 房子的价值主要是贷款, 这是什么意思呢? 2. 按这个思路是不是贷款越多越好, 年限越久越好? 3. 我的情况是首套首贷, 自住, 首付350左右. 目前看了朝青板块, 其他有什么推荐么? 4. 中介说不推荐组合贷, 额度少, 流程长, 这个怎么考虑? 十分感谢
回答：1. 天然杠杆属性+低利率，sfsd是给予每个人最大的福利，运用好就是资产增长的利器。 2. 理论上在能承受的范围内是这样 3. 重点看 朝青、双井和望京 4. 中介的目标是完成双方的交易，组合贷的周期确实比商贷要长，中介肯定不愿意把周期拉太长。如果卖家能接受组合贷就没问题，其他不用理会
提问：您好 ！打算卖掉燕郊的房子置换北京的，我在二环内上班6号线朝阳是不是首选 现在时节是不是最佳，有没有具体小区推荐一下 谢谢房姐
回答：你好，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河都是可选区域。 建议说说你的子弹和房票情况再做精准推荐
提问：房姐好，已购二手房，通过中介签订的房屋买卖合同，现在房主未按期完成解押，延期一个月，导致我也不能如期申请贷款，按照现有进度交房要延期一个月，合同中有明确解押，贷款以及完税日期，现在通过中介调解，希望按期交房，但如果房主不能按期交房，有什么好的解决方案吗？补偿经济损失（房屋租金等），还是直接解约合同要求房东赔偿，再找其他房源，担心退定金和赔偿款项不能如期到账，或有更优选择，盼复
回答：首先要看你们对房子是否足够中意，如果很喜欢可以等，也可以提要求，比如再压价。 如果有其他更合适的标的，可以提出解约赔偿
提问：房姐，我现在选房选的头大，还请支招。我们是京户家庭，现金流还可以吧，夫妻二人年收入大概有60万左右，首套置业在郊区。现在想要换宜居的改善型住房，郊区的房子卖掉后，加上手里的资金，共有350万。我在海淀工作，老公在朝阳，所以我们准备在这两个区域内选房子。学区先不考虑，只希望有个地段和配套还不错的两室一厅，住得舒服为主。不考虑新盘，因为比较着急住，等不了。目前希望在海淀中关村周围以及以北和望京地区购买二套房。您有什么建议的小区吗？老公是做互联网的，极其希望有个科技商业氛围较好的地方创业兼居住。多谢！
回答：望京比较符合你们的要求，地段配套都不错，也是未来互联网大厂集中地 阿里 美团等都在这边， 可以淘下 宝星国际、澳洲康都、大西洋新城 等楼盘
提问：麻烦房姐具体介绍一下信用卡空挡接力怎么操作？现在市面上能办多少张信用卡？平均一个人能弄出多少现金用于首付呢？
回答：你圈子里搜索下空档接龙，有介绍过， 多核办卡是重点， 资金要看每个人的资质，包装下30W以上应该没问题
提问：房姐好。新人首问。咨询一个问题，我在北京买房，手里有100万左右，准备标的400以内。方案一是从亲属那里借大概300万左右，10年，年利率3-5％；方案二，借款100万，凑够首付，其余200万左右可从银行贷款25年。哪种方案最佳？谢谢！
回答：方案一你的月供压力很大，如果是先息后本的还款方式，那推荐这种。 如果也是等额本息，就直接选择银行贷款
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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