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提问：房姐好，深圳限购升级 对北京房价有什么影响，现在能买吗？
回答：深圳涨幅过大，这次限购升级意料之中，未来3-5年将处于阴跌之中。深圳购买力将向外部溢出，房产投资不会停歇，未来3-5年 北京将重回C位，现在还不买，未来可能错失上车机会。
提问：房姐好，预算约650总价，想买80-110平左右，是2套，看了几个小区：1、土星园，位置好但税高首付高；2、亮马嘉园，房子不错位置偏点；3、大西洋新城，望京名盘；4、CBD附近东恒时代、金地名京等，位置好小区好户型差点，但感觉越来越多的人离开CBD，特别是看到这些小区大量房子在出租没被租出去；5、苹果社区，户型差点。这几个小区是否可选？有没有更好的推荐小区
回答：苹果社区>大西洋新城>亮马嘉园>土星园>东恒时代 望京 慧谷阳光、宝星国际也可以淘 百子湾 后现代城、沿海赛洛城 也可以看下
提问：房姐，总价560以内。国美第一城、朝阳园、南湖东园、炫特嘉园哪个更容易找到性价比高的？自住2居。
回答：国美内部差异大，4-7万都有，适合找笋盘但需要有一定经验 之前国美第一城出了3.6万的大户型性价比非常高
提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？
回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是最早开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是最早铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批最早的外销公寓，以及最早的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。
提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？
回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办公和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年前，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。
提问：房姐您好，上次您给我的解答很受用，我重点在常营区域看了看，我记得您说过保利嘉园好过北京新天地，重点看了看保利嘉园，这个小区有三四种户型可选，其中一种户型很差客厅不方正但便宜，西南朝向所有费用全下来（不含中介费）有一套五层二居单价会在4.5，其余两种还不错户型东南朝向东南北朝向的，二居全下来单价在5.1左右，不知道哪种选择更可入，五年后如果出手的话户型和朝向楼层是否很重要，感觉这个小区户型不同差价很大
回答：一般来说户型和朝向好坏只会造成10%内的差价 也可以尝试缺陷换价格，用这些点压价 把所有的缺陷换成价格来看
提问：您好 请问您提到的。首房首贷 为什么要尽量选择公房和满屋的房子呀。还请指教 多谢您
回答：首房首贷尽量选择公房，我应该没这样直接说过吧 买哪里是需要结合资金、需求和板块来分析， 如果首付150投资最理想的就是东三东四小两居老公房，有足够的流动性长期看跟随大盘没问题，而且也可贷足。 首付300、600选筹标的和范围都会不一样，不存在同一个标准
提问：房姐好，新人首问。首套首贷，首付150以内，总价360左右，刚需加保值，通勤基本上北京五环附近都可以，南边可到天宫院，六七年后要置换。目前二手看了大兴四号线沿线天宫院，生物医药基地以及西红门高米店次新两居或一居，看了天通苑两居。新房关注了朱辛庄万象悦府二居和瀛海寰宇时代二居，义和庄金悦府特价房二居，新房的话税低无中介费，首付低。 这几块区域房姐有什么意见吗？或者有推荐的其他区域吗？
回答：这几个新房性价比排序 万象悦府>瀛海寰宇时>金悦府 二手房建议看东面 团结湖 劲松 甘露园 石佛营等地紧凑两居公房
提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变： 1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？ 2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？ 3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？ 4.塔楼比板楼应该折价多少？ 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？ 6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？ 7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？
回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的
提问：房姐你好，新人首问。我的情况比较复杂。我和女票都在海淀二里沟这边，都是stsd。考虑未来结婚。我首付160-180，总价考虑400左右，具体位置考虑海淀积水潭小西天或者朝阳朝阳门三丰里，准备今年下手。她确定海淀，首付200左右，但还没开始看房，预计总价500左右。我们怎么安排合适，是合起来买牺牲掉一个票，还是各买各的。我现在考虑各买各的，我想近期下手，看好志强园或者三丰里，看中的都是顶层，志强小点东北朝向，学校好点，小区管理好点，楼道干净，三丰里大点，顶层，单价低点，西南朝向，学区差点，两梯十几户的通道，环境差点，6号线倒也方便。请问选哪个合适，很纠结。我们准备最早后年结婚，大后年要小孩吧，另外我准备买了前两年先租出去，后边可能考虑自住，也可能两三年结婚后一直租着，住女票买的。房姐这俩小区怎么看，还有别的方式或小区推荐吗。
回答：单从增值和自住考虑合买优势更大。 你们后年才要小孩，现在没必要考虑学区，徒增风险。 这两个三丰里略好点。另外推荐看 安苑北里、安慧东里、CBD传奇
提问：房姐您好，目前手上150左右，想买一套总价控制在350左右的房子，对教育资源没有要求，希望交通便利一些。目前看了大兴瀛海的中海寰宇时代，南苑附近的阳光星苑与南庭新苑，双井附近的百环家园，常营附近的首开畅新园，宋家庄附近的政馨园与慧时欣园，以上提到的房子大部分是经济适用房，交易时还需要交一笔不菲的税，最后算下价格跟相同位置的商品房也差不多。问题1：请问买经济适用房值不值？问题2：以上提到的房子房姐有没有认为不错的，另外希望房姐能根据我的情况给我推荐一下值得上车的盘。万分感谢。
回答：经适房相当于变相提高了你的首付，经适房正确的方法是全款，能省下不少税费，否则商品房更合适 上面几个区域 双井、常营、宋家庄可以看，其他都不推荐 350万就买核心地段两居老破小，太偏都不考虑
提问：房姐你好！我是sfsd，目前想在西边买套房自住，大概140-160平平左右，房山广阳郡九号和五矿铭品这两个小区，哪个性价比更好点。还有西边有合适的帮我推荐一下。
回答：五矿铭品>广阳郡九号 不过这两个盘性价比都不是高，房山4+的价格未来会跑输大盘，建议看丰台丽泽、七里庄等地
提问：房姐安！首房首贷，200万左右首付，计划买400+的房子，投资为主，通州北关北2010年以后的房子和常营附近次新房，您觉得哪里更合适？或您帮忙推荐下其他区域，感谢！
回答：首先计划中的预估有偏差。 200万首付做好全套的操作，可以买到460-500万的房子。 通州北关，大多数存量房有一定溢价，再者评估有可能不足，导致收益降低，贷款不足，贷款不足收益进一步降低。 二者对比，常营板块次新更好。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。