自98房改以来中国的房地产市场经过了快速发展，到今天房子已经早已超出居住属性成了很多人贷款投资的对象，同时也是另一部分人遥不可及的对象。跟股市每天的实时公允交易不同房子是一个严重分散差异化市场，无法得到准确的评估。而我国的房地产市场总值有各种各样的说法，200万亿、300万亿、400万亿，而地产商潘石屹给的数据是65亿美元450亿人民币。
因为房地产市场并没有全国统一的市场数据来源和统计方法。所以本文试图用统计局现有的数字来推算中国的房产价值。
1. 城镇化率
农村住宅市场虽然庞大但无法交易变现，城乡结合部存在着数量不小的小产权房，这一块计算市值没有多大意义。所以我们关注的焦点放在城镇化人口上。
统计局数据2018年我国城镇常住人口83137万人，比上年末增加1790万人；乡村常住人口56401万人，减少1260万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%。
2.城镇人均住房面积
在统计局网站《居民生活水平不断提高 消费质量明显改善——改革开放40年经济社会发展成就系列报告之四》的文章里提到2017年，城镇居民、农村居民人均住房建筑面积分别比1978年增加30.2、38.6平方米。1978年城乡人均居住面积分别是6.7、8.1平方米，所以2017年城乡人均居住面具分别是36.9、46.7平方米。
城镇房产面积=8.31亿*36.9平方米=307亿平方米
统计局公开数据显示，2008-2018年房地产销售面积共136亿平方米，1998-2007年累计销售34亿平方米。98年房改之前的公房和福利分房为137亿平方米也比较合理。
3.房地产单价
据统计局网站《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》我们可以看到2018年度房地产市场销售额15万亿，销售面积17.17亿平方米，那么全国房地产单价平均就是8738元/平米。
这一块是目前争议最大的地方，因为北上广深的房价核心区域已经超过10万/平，全国房产平均值才8738元。其实这个是可以解释的，一二线城市在16年暴涨之后严控土地供应，市场已经由增量房向存量房一手房向二手房转换，新增住宅供应转向郊区就会拉低实际的房产价格。而且据统计局数据房产目前的现房与期房比是1:6.7,85%以上的成交都是期房。
在大多人的感官里，2015年之后房地产的价格至少翻了一倍，多的三倍四倍也很常见。但在统计局的数据里以2015年的数据为100基准2019年的房价居然只有140，非常不合理。或许这就是平均的巨大魅力。
4.房地产市场总现值
房地产市场总现值=城镇人均住房面积*城镇常住人口*房地产单价=8.31亿*36.9平米*8738元/平米=268万亿。
5.数据校验
我们先来看一下什么是市值。假设房地产公司开发了一个小区有1000套房子，以每套100万的价格卖给了卖房者，收到10亿元，这个小区的市值也是10亿元。两年后二手房市场开始产生，一套房子涨价到了200万，这个小区的市值变成了20亿。只要有一套房子以20万的价格成交这个小区的市值就从10亿变成了20亿，同样的如果有一套房子以100万的价格成交市值又变回10亿。也就是说市值的增加和减少只是一个理论值，实际上并不需要真实发生（也可以整个小区1000套全部以200万成交而真实发生），只需要以很小的比例就可以达成这个效果。
所以对市值影响最大的其实是二手房交易的数据，随便一笔交易就可以撬动几亿几十亿的房地产市值。
真金白银交易的数据还是要看一手房。2008-2018年，一手房成交89万亿。1998-2007年，一手房成交10.5万亿。公房基本是福利分房免费供应的。一手房累计成交100万亿。而二手房交易基本也是在98房改以来的商品房中进行，整体2-3倍的升值到268亿比较合理。
同期中国的M2为183万亿，这是全中国所有个人和企业的所有现金、定期和活期存款的总额。而这其中还有142万亿是从银行贷款出来要还的，真正能够用来交易的钱并不多。300万亿、400万亿的市值就像牛市时的短暂高潮无法持续，因为货币无法支撑。
所以，中国商业房地产累计销售额100万亿元，最狭窄口径市值268万亿。