文/谢逸枫
早在2003年-2006年期间，全国的房价一路高歌猛进，势不可挡，坊间弥漫着面粉比面包贵的味道。十二年过去了，中-央-政-府于2006年出台政策，并首次提出了“限房价、竞地价”政策，到2017年。2016年11月25日傍晚，北京突然发布《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(征求意见稿)。其中4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上线价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。这意味着，未来这些地块建设的项目将不会对外出售，而是由开发商持有并对外出租。
从2016年的9·30以后北京市土地拍卖引入了“竞自持”环节，到2017年4月14日的住建部文件的通知，明确企业自持只能租赁，不可销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。自持和房企有一段“相爱相杀”的故事。无独有偶，北京并非独行侠。上海2016年1月份就已经颁布了关于住宅自持相关方面的文件，旨在调控楼市。从上海出台政策的时间和房价飙升的现状来看，政策对市场的干预并不是十分明显。上海出台自持方面的文件后，在2016年3月19日出让的一块土地时，出让条件上就明确载明住宅部分需要有15%的自持。
老谢认为，自持时代，房企生存法则已经改变了。当房企买地转向自持，卖房转向自持，房企变房东，意味着中国土地制度的创新，土地出让方式的转变与出让规则的调整及土地招拍挂政策的变化；意味着房企转型的方向与经营创新，由一手新增转向二手存量时代，由轻资产转向重资产，由出售房产转向自持不动产，由卖转向租，由一手房市场转向住房租赁市场；意味着盈利模式与金融创新，由销售转向收租转向REITs基金，由银行贷款转向抵押贷款转向众筹。毫无疑问，背后的目的就是通过房企自持解决住房租赁市场房源不足与供应不均衡，控制高地价，预防和惩治“以租代售”的行为，稳定房地产市场，保护买不起商品房的购房者。
住建部表示，低收入家庭的住房问题非常关注。到2016年底，有1000万户居民住进了公租房。同时推进了公租房的货币化，符合条件的居民到市场上租房子，政府给予租金补贴。现在的问题是，有一部分居民既买不起房子，又不够入住公租房的条件，北京、上海都想了新的办法，北京建设了自住房，现在已经提供了6万套住房，上海推出了共有产权房，现在已经提供了8.9万套住房。北京、上海的做法值得各个城市学习。
4月13日，广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，涉及限制最高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。
其中，白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块将采取限价、竞安置房、竞自持和摇号的方式产生竞得者。具体分为四步，地块将设置最高限制地价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限价，转为竞配建拆迁安置房(最高配建面积占总建筑面积的1.66%)。当配建面积达到最高面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。
企业自持部分作为租赁住房，须整体确权(只办理一个不动产权证)，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。另外一宗住宅用地广州开发区长岭居YH-A4-3地块则仅未采取限制价格，而是采取竞安置房；当达到最高配建面积(占总建筑面积的1.44%)后，转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人；如仍未产生竞得者，则摇号产生竞得者。4月28日，广州市共有9宗经营性用地进入竞价环节，其中包括四宗住宅用地，增城区荔城街庆丰村83001220A16159号地块和增城区新塘镇塘美村后底山83001217A17033号地块两宗住宅用地并未更改竞拍方式。
广州市将在土地市场方面加强房地产调控，除了“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等竞价方式出让外，现房销售或竞自持面积等竞价方式以及摇号也新增进来，2017年4月13日晚，广州市国土规划委员会在回应广泛关切的问题时表示，以后出让的住宅用地，将结合土地市场情况，一地一策组合使用各种竞价方式，近期土地公开出让不会再次出现区域新高。以后出让的住宅用地，将结合广州土地市场情况，一地一策组合使用“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售或竞自持面积等竞价方式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
广州已公布2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，合计供应15.52平方公里住宅用地。目前，我们正在对房地产市场进行摸查和需求分析，编制2017-2021年的五年住宅用地供应计划，计划6月份完成并向社会公布。广州市市域面积7434平方公里，目前的土地开发强度不到25%。广州根据城市总体规划、土地利用规划和城市生态环境承载力，编制了“十三五”土地储备规划。“十三五”期间，计划储备土地140平方公里，年均28平方公里，有充足的住宅用地供应保障房地产市场需求。我们正在采取多种措施，加大土地储备力度，可以做到“手中有粮，心中不慌”。
2017年4月28日，广州四宗靓地拍卖会出现新竞拍方式：竞自持建筑面积。从北京、天津、杭州的竞自持结果分析，本次广州竞自持面积应在50%以下，比较合理的结果是自持20%以下。 在严控“高价地”这一背景之下，广州土拍玩法变了。4月13日，广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块出让方式调整为：“限地价、竞配建、竞自持、摇号”。这是广州卖地首次祭出“竞自持”新规。随后萝岗、增城3宗地块也加入这一阵营。该地块将于4月28日竞拍，是继穗花水泥厂地块、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块又一宗旧改地，受到不少开发商关注。
地块位于白云区京广铁路以东，黄石西路以北，靠近新市商圈，处于白云新城5公里辐射圈内。周边生活配套比较齐全，但交通、教育资源略显不足。另外，附近城中村和工业区众多，环境还有待改善。该地块宗地面积63928平方米，其中可用于住宅开发面积为27129平方米，按照容积率3.0计算，该地块的建筑面积81837平方米。地块挂牌起始价17.0546亿元，折合楼面价20955元/平方米。这一地块设定最高限制地价为23.8765亿元，折合楼面单价为29337元/平方米。在达到最高限价之后，竞买方式将转为竞配建拆迁安置房。
与以往“竞配建”不设上限不同，本次竞配建拆迁安置房设置最高配建面积1350平方米。即便竞配建达到上限，该地块的楼面单价也仅为29832元/平方米，无缘地王。截止4月20日14时，地块最新报价达17.2546亿，折合楼面价21201元/平方米。阳光家缘数据显示，2016年1月，白云区一手住宅网签均价为26641元/平方米。进入2017年4月，均价刷新至32593元/平方米，涨幅达22.34%。距离地块4公里左右的新市板块全新盘保利紫云，近5个月有少量推货，去年12月开盘推出50套，均价3.5万元/平方米，今年3月下旬再此推出少量货源，均价涨至4万元/平方米，目前已去化完毕。
截至2017年3月底，白云一手住宅可售面积约13万平方米，消化周期仅3.7个月左右，由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少，整个白云一手货源紧缺。回顾此前土拍，2015年10月，华润地产拿下白云区穗花水泥厂旧改地块，楼面价仅12616元/平方米。2016年11月，广州土拍异常火爆。龙湖首开联合体以32.2286亿和30150平配建面积斩获白云新城AB2804012地块，楼面价高达45469元/平，创下当时全市楼面价新高。2017年3月29日，广州迎来“3.17新政”后的首场土拍，金地最后竞得白云区华盛物流地块，楼面价也高达32905元/平方米。不过，“竞自持+摇号”新招之下，4月28日白云宅地土拍是否火热依旧。
根据地块的补充公告，除进一步明确最高配建面积1350平方米外，还规定地块达到最高配建面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，改为摇号确定竞得人。另外，公告还明确，企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。这套组合拳对于抑制高地价有一定的作用，但出现摇号竞地的可能性比较小。另外，“竞自持”和“摇号”等大招虽然会进一步考验开发商的实力，但能否同时控制住房价仍存争议。
2017年4月14日，北京市住房城乡建设委会同市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》：明确在土地出让时，招拍挂交易文件中明确要求房地产开发企业（以下简称企业）自持商品住房出租的，不得以任何方式对外销售，企业持有商品住房年限为70年，对外出租单次租期不得超过10年。在2016年9月30日出台的房地产市场调控政策中，北京要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。北京市推出了海淀、大兴等多块住宅用地，竞买规则要求土地报价达到竞价上限后，进入竞自持商品住宅比例阶段，部分地块自持比例达到100%。
本着维持市场公平和稳定社会预期原则，通知明确，企业持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。同时，考虑到经营主体的稳定性和延续性，对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做了相应规定，即企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。为防止企业“以租代售”违规行为，保障租赁双方权益，通知提出三项措施：一是明确租赁合同订立期限不得超过10年；二是将自持出租房屋纳入北京市房屋租赁信息服务与监管平台管理，要求租赁合同网上签约，并进行登记备案，便于各区进行日常管理。
三是严厉处理违规销售行为，对擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，取消其后续参与土地招拍挂资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。为保障企业的正常经营活动，通知规定自持部分租赁实行市场化运营机制，出租对象不限定特定企业和个人，租金价格由租赁双方根据市场水平共同商定。此外，为确保自持房屋满足租住需求、便于规范管理，通知规定企业应对此类房屋进行全装修。截至2017年4月13日，北京市已有18块住宅用地按照“限房价竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7区。按照竞买规则，土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个，自持比例达到100%和70%的地块各有4个。
尽管为了避免出现高价地，北京的土地出让新规则已经做足了各种准备：限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积，全方位围追堵截，但仍然难以抵挡房企“100%自持”的拿地热情。表面上入不敷出的经营模式，这些肩负着稳定市场重任的“限房价、竞地价”地块对于未来市场的影响究竟有多大？备受关注的北京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块，在近期鸣锣开拍。尽管受让条件更加“苛刻”，但仍然无法阻挡房企在京拿地的热情。更为戏剧化的一幕是，4宗地块在现场竞价环节，都在极短的举牌时间内便触顶总价，随后转入自持商品住房面积竞拍，参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着，未来这些地块建设的项目将不会对外出售，而是由开发商持有并对外出租。
连续两天的激烈拼抢，仅有海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元，并以“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中,而另外三地块的出让结果已经出现。根据出让规则，它们需要转入标准商品住宅建设方案投报程序。按照官方的解释：当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后，最终确定竞得人。面对北京“史上最严”的土地调控政策，房企依旧“抢地”并不难理解。
北京地价高、竞争激烈是不争的事实，但从长远看来，北京的房地产市场无论从供需关系，还是财富聚集效应来看，都相对稳妥。所以对房企而言，先拿到地再说。开发商的逻辑是，首先在北京得有项目，要有项目就必须得拿地。对房企而言，不管是业务布局，还是标杆项目的辐射效应，都需要在北京占据一席之地。这四宗地块规划建筑面积合计62万平方米，成交金额203.35亿。其中，50.39万平方米的住宅全部由开发商持有。如果按照平均60平方米的单套面积计算，预计将建成8400套出租房，按照3%-4%的租金收益计算，长久租赁权价值预计为3万-4万元/平方米，额外可能产生价值的只有配套商业+地下车位等。但变现难度极大。或许会通过基金上市或者长期使用权出让，但可能都会面临政策难题。
综合考虑各种因素，这四宗地赚钱的可能性极小。开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。事实上，很多房企对租赁市场的走向还没有看得很清晰，因为租赁市场盈利模式的不清晰；而房企对拿地以后如何操作，其实也比较困惑。先把地拿到手，再慢慢寻找腾挪办法，以时间换空间；还可以通过嫁接第三方资源实现创新合作。持有型物业可以做抵押套现，本身可以盘活解决企业投资压力，而且现在很多已经在试行的持有型项目都争取了税收减免政策，这部分政策补贴也可以对冲资金压力。
为“房东”房企支招的盈利模式则聚焦于REITs。未来将这些项目打包成REITs，或许是加快回笼资金，并且有效降低拿地资金风险的途径。暂且不论政策和市场风险，北京的租售比多高，大家都知道。这四宗地就算只按照地价加建安成本，每年的租金回报率顶多到4%，扣除券商和运营商的管理费，如果再把开发商的其他合理成本计算进去，收益率还得更低。这样的REITs，谁买啊？以“限房价、竞地价”的方式出让土地，在北京并非首次，而与9月30日出台的最新调控政策初衷一致，其抑制房价过快上涨的决心与措施一直十分坚决。然而，对于这些地块入市给市场带来的影响。
一个反复被提起的问题是这类项目的潜在隐患。尽管这种土地出让方式能在短期内起到抑制高房价、高地价的目的，但由于提前对入市房价进行了严格控制，与周边项目售价形成较大差距，开发商利润被大大压缩，如果监管不到位的话，难免会带来质量问题。对于这些地块未来建成后对于市场的预期，土地新政对市场来说将增加大量平价住宅，过去开发商拿高价地的目的是将来可以建设成为区域高端产品，但限价之后使得这一目的不可能实现，从而在一定程度上稳定楼市的发展。政府本身是希望增加可售住宅的供应量，同时通过限价拉低均价，从而降低预期。但目前看来，这四块地都竞成100%自持的话，那么先前的目的就没有达到。这种土地出让的政策应该是阶段性的，会根据企业竞地的情况有所调整。
一句话就是，这块地在开发商手里多少年，自持的房子就必须给租赁多少年。为了防止部分开发商在钻空子，把房子长期出租，表面是租，实则是售，住建委设定了最多租赁10年的关卡。此前，“万科小米内购禁售房”引发社会关注。按照文件规定，这是属于违规操作的。不过好在，万科很早就辟谣了。意味着租赁者在拿到房屋后，不用再自己掏钱装修，对于从租房到买房之间的置业者而言，是个好消息。北京市土地拍卖，便出现了这么一个流程：土地销售价格竞价→触及售价上限→自持面积竞报→自持面积触及上限→高标准住宅标准投报。时间来到了2016年11月25日，北京市住建委就《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见
意见稿显示，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售企业自持商品房住房持有年限与土地出让年限一致，且对外出租的单次租期不超过三年。而到了2017年4月14日，住建委下发实施《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，规定企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。而不仅是北京，在2017年3月9日，天津备受关注的津北辰高（挂）2017-008号和津北辰高（挂）2017-009号宗地，也首次迎来了竞自持。然后，在2017年4月13日，广州土地出让也出现“竞自持+摇号”的新规。
尽管有着自持的限制，但是很多开发商在拿地的过程中，依然是元气满满。去年至今，出现过好几宗自持比例达到70%甚至是100%的情况。在自持比例如此之高的情况下，开发商们还疯狂拿地，这又是为什么。
开发商心态剖析：从开发商的角度讲，拿不到地着急，拿到了地也着急。拿了地未来还可能有机会，但是不拿地就无事可做。即便自持70年加上严格的政策的叠加，但是土地的区域好，再加上自己合理运作，依然是有空间的。有地在手，怎么着也比没地被迫退出市场要好。上海、北京已分别有商办、住宅用地的自持案例。杭州此前也有到达一定溢价率后竞拍保障房面积的情况。怎么做要具体情况具体分析，毋庸置疑的是土地新政对开发商的运营能力要求更高了。那么，更严格的土地政策还会来吗？全国一些楼市热点城市都有出台土地新政，从资格审查、限价等多方面对土地做出调控。就在4月份，上海、宁波又有新政靴子落地。不排除杭州还有新的手段。
2017年4月26日下午，杭州土地拍卖出现“竞自持+摇号”的新规。3商2宅5宗地块中，共有3宗地块触发土地新政。其中，桃源宅地和翠苑商住地块进入到投报自持比例阶段。半山田园商地为开发商全部自持，并按要求配建2500方养老面积。如何理解这样的结果？用通俗点的话来说，当天出让的5宗地块都要盖完房子才能开盘销售。联发拿到的桃源宅地，有20%是不能卖的。招商获取的这宗半山田园商地，一套房子都不能卖，还得为政府打造2500方的养老住房。有所不同的是中冶拿下的这宗翠苑商住用地。知情人士告诉凤凰房产，虽然地块有16%的自持要求，但在自持比例上，开发商可以优先选择商业部分自持，保持住宅全部可售。
2017年4月24日，杭州三部委:房企自持商品房屋只能对外出租。杭州市国土资源局与杭州市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》。通知指出，房地产开发企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。房屋管理部门对企业违反本通知规定，将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。
早在2006年的时候，我就跟许多开发商交流，说商业项目自持将成为一个趋势，持有型物业，将更有利于企业长期稳定发展。说心里话，那个时候房子好卖，你要是说房子不卖，拿到手里自持， 开发商会笑话你是个傻冒。掰手算来，这也有10周年的时间了。直到2012年， 潘石屹 的 SOHO中国 开始自持旗下物业，才有更多的企业考虑和关注自持的比例和结构问题。也是新常态下，摆正心态和认清形势是关键。 接着，和是拼实力和逮资源。然后才是专业和技术，运营和管理。无论面对任何问题和状况，既然逃不掉，那就勇敢的直面。解决问题才是最真实有效的，气急败坏是没有用的。
开发商自持100%的住宅面积，意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。北京此次出台的新政，与一直以来的调控政策初衷一致，其抑制房价过快上涨的决心与措施一直十分坚决， 意在短期内起到抑制高房价 、高地价的目的。这样的政策对于开发商成色的检验却是立竿见影，首先就是资本实力。没有钱的企业连地都抢不到，更谈不上后续的生存和经营。所谓投币开闸，就是这个道理。其次是产品设计 。 这需要配套机构的专业支持，来自调研机构、设计机构、 营销 机构等。具体的方略，就不在此一一啰嗦。最后是然后就是变现。 如果开发商拿到了地，也做了产品的设计与建设，如何变现就成为重中之重。
其次，就是移动 互联网 经济下的整合优势：联合拿地与集中去化。毛主席说过，人多力量大，人多是好事。在此，这种优势再度显灵。原来开发商销售的，只考虑有没有人买，不用管买了以后干吗，现在自持了就要考虑谁租？租金承受范围，由此决定自持部分的产品面积构成。新模式之下的产品，一方面要考虑开发商的成本，另一方面，依然要照顾到以人为本的居住需求，如何更优化，值得思考。这也是挑战。
如果100%的自持了，就等于从上游就把水蓄池了。作为销售代理的下游，自然面临干涸的尴尬境地。这个时候，就得考验销售代理机构的“扒豁子”水平了。力气没有方法大，生存 有道 。此番，金融机构更是可以抓住时代的机遇，无论是银行、投行、证券、亦或民资，都可以设计符合趋势的模式和产品，从而巩固或开创新的蓝海。于租客，对于根本买不起房的普通民众来说，也就没有 买房 不 买房 的选择和压力了。
公寓运营商，来自华创证券的数据，目前国内仅青年租房的市场规模就近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。其实，不管是不是公寓产品，运营商的机会已经来临，就像开发商当房东一样。所不同的是，运营商面临的是更多的市场机会。甚至，可以挑品牌、挑产品。从运营的角度来讲，又给开发商反向提出了一个问题——就是新环境下，除了设计自身利益外，产品的设计，是否真正符合市场。并不是所有开发商都会像万科那样去自营，那么公寓运营商的机会来了， 可以以自己的运营模式和能力为开发商提供托管服务，实现三赢（开发商、租客、公寓运营商）。