谢逸枫看楼市

中国城市房地产研究院院长

唱空外资巨头罕见唱多中国房地产，可谓是罕见，被称为解套跑路。瑞银说在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。因为房地产市场正陆续出现积极信号，1.上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨。2.深圳楼市出现复苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月同期。 #龙腾知识站#

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商品房去库存回归，开启房子以旧换新、卖旧买新时代，自2022年3月河南濮阳开始实施房子“以旧换新”，截止5月1日已经有43座城市（1省、38市、4区）。河南濮阳、新疆、江苏徐州市、湖北武汉江夏区、山东淄博市、江苏南京市、江苏南通市、山东日照市、山东济南市、江苏扬州市、山东泰安市、山东青岛市、江苏连云港市、浙江宁波市、山东济宁市、浙江海宁市、浙江丽山市、江苏太仓市、江苏盐城市、广西玉林市、浙江绍兴市越城区、江苏苏州市、湖北武汉市、辽宁沈阳市、浙江杭州市临平区、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜阳市、江苏常熟市、河南郑州市、江苏省海安市、江苏海宁市、江苏无锡梁溪区、江苏启东市、宁夏银川市、江西南昌市、天津市、福建厦门市、广东中山市、辽宁大连市、广东省深圳市（12个项目）、广东肇庆市、广东惠州市。 #龙腾知识站#

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目前超60城取消首套房贷利率下限，银行可以自主确定房贷利率了！ #龙腾知识站#

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解除限购政策“一步到位”，说明限购时代结束，正式退出历史舞台。截至5月1日，全国已有52城放松限购政策，其中有哈尔滨、南宁、宁德、衢州、常州、徐州、佛山、东莞、南昌、呼和浩特、赣州、扬州、嘉兴、九江、南京、大连、兰州、济南、青岛、福州、郑州、沈阳、合肥、武汉、无锡、宁波、武汉、昆明、厦门、苏州、珠海、惠州、长沙、成都34城全面取消限购，海南（6市县，五指山、琼中、保亭、海口、文昌、屯昌）、福清、扬州、石家庄、贵阳、重庆、西安、杭州、广州、上海、深圳、北京、天津18城局部放松限购。 #龙年新春纪#

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针对“北京河北就业人员可在天津买房，买完能落户吗？”一事，笔者认为，北京、河北省就业人员可在天津买房，不代表着买房落户。因此，享受本市户籍居民购房政策，不是意味着买房落户，仅仅是购买120平/以上住宅的购房者享受不验购房资格。
因为市《天津市住房城乡建设委等三部门关于进一步优化房地产调控政策的通知》没有明确规定，在天津买房落户，仅仅是说享受本市户籍居民购房政策，即由过去符合社保、纳税年限的非本市户籍居民，限制购买一套房，调整为不需要提供社保、纳税年限/住房套数，购买120平住房/以上的不验购房资格，可以直接购买二套住房。天津放松120平限购、认定套数的政策，允许北京、河北省就业人员可在天津买房，对“北漂”吸引力挺大的。首先是免除了购房资格的限制，比北京买房更容易。其次是天津的房价比北京便宜二倍，天津房价才2万，北京达到6万，性价比高。再次是天津的首付低，税费与利率低，购买门槛低、购买成本小，还贷压力小。最终的市场实际效果来看，有待观察。首先是要看天津开发商对楼盘价格优惠力度。其次是地方金融机构、税收单位对税收、房贷等配套政策的支持力度。其次是地方财政对二孩家庭/以上、60周岁的购房者财政补贴的力度。 #龙腾知识站#

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取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限面积与限户型等限制性措施不能完全解决库存问题，目前一季度全国商品房库存7.4833亿平，其中住宅3.9458亿平、写字楼5204万平、商业营业房1.4246亿平、其他面积1.5925亿平（可售、不可售的面积），我们去年一年销售住宅面积约为10亿平方米，与库存之比为1：0.4，商业和写字楼去年一年只销售约1亿平方米，与库存之比为1:2.0。可见，商业和写字楼的部分是存在一些去化难问题的。即时现在取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限面积与限户型等限制性措施不能完全解决库存问题，库存解决不了，房企就没有钱经营公司、再投资、还旧债、后续交楼。应该停止建保障性住房，收购商品房库存转为保障性住房，同时实施2008年低首付、低利率、低税费、高补贴的房地产政策，还有是人才买房、农民买房落户、三孩四孩家庭买房与实施免税费、补贴优惠政策全面放开，最后是全国取消9070政策、调整普通住宅标准，放开第三套、第四套房贷政策。 #乘风计划，动态激励#

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房地产和土地供应、政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。因为政策、土地供应直接影响未来几年市场供需关系变化。2017年前，销售的房子和竣工的房子比例1:2.12，意思是竣工一套，卖出2套，库存少。现在是1：1.76，库存多。供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。问题是大部分土地供给没有供应到人去的地方，例如2017年，指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。价格调整供求关系实际上亦如此，价格高的地方常常是因为投资洼地，因为投资价值持续上涨。 #龙腾知识站#

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老汉认为，目前中国房地产库存近7.5亿平米（前2月7.5969亿平方、一季度7.4833亿平），难消化的只能炸掉。当务之急是以消化库存为主，不是以抑制房价为主。2024年库存比1997年、2008年、2014年还严重，因为这三轮库存，都没有2024年这么庞大的库存。当前库存量已经接近7.5亿平方米，是竣工未销售的房子。这里面包括住宅约4亿平（3.9458亿平）、写字楼5204万平和商业营业房约1.5亿平（1.4246亿平），还包括了未销售的竣工车库，不可销售的小区人防与地下室、中小学与幼儿园及菜市场与商场等市政与商业设施、小区交通基础设施、小区设备配套等面积1.5925亿平。市场最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年11.1735亿平方米的销售面积来看，接近7.5亿平方米的库存并不算多。问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉（拆除、砸掉），不会因为任何政策而消化掉。 #龙腾知识站#

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美国房贷利率已经高达7.09%，中国3.95%。这什么概念，以同样买100w元房，首付30w元，贷款70w元，贷款30年，中国每月还款3320+，美国每月还款4680元，不要忘了美国还有1～3%房产税，那么按最低算，一年1w元，一个月840元，还有个房屋保险100元，4680+840+100=5620元。贷款买的100w元的房子。中国每月必须付3320元，美国每月必须付5620元。 #龙腾知识站#

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老汉2008年就说：”降房价不是刺激购房欲望的好手段，因为股票市场告诉我们，买涨杀跌是铁律。降房价去库存、快速实现销售回款的说法，其实是鼓励开发商合理应对市场变化。其实当下很多城市都在降价，有些已经降到没什么利润了，还卖不出去，主要是因为限制性政策。所以，要把对二、三套住房的限购、一、二套之间的首付和利率差别政策、限制房屋转让政策，9070政策，全部取消。” #龙腾知识站#

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建议深圳楼市调控政策松绑，1.调整限购范围、限购产品：取消“福田+南山+罗湖”三区以外的120平方米/120平方米以上的限购政策。2.调整税收征收年限：满五年，增值税免征，调整为满3年，增值税免征。3.调整房贷首付：商业银行与公积金贷款的首套房贷首付20%、二套房贷首付30%。 #龙腾知识站#

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一季度GDP比增长1.6%（2023年四季度GDP环比增速分别为1.8%、0.5%、1.8%、1.2%），同比增长5.3%（2023年四季度GDP同比增速分别为4.5%、6.3%、4.9%、5.2%），说明中国经济实现平稳开局，其中消费、投资成为拉动GDP增长的主要动力，基建与制造投资成为GDP动力的火车头。 #龙腾知识站#

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一季度货物进出口总额101693亿元，同比增长5.0%（比前2月同比增长8.7%，增幅收窄3.7%）。其中出口57378亿元，增长4.9%（比前2月同比增长10.3%，增幅收窄5.4%）。进口44315亿元，增长5.0%（比前2月同比增长6.7%，增幅收窄1.7%）。进出口相抵，贸易顺差13063亿元。说明货物进出口增速回落，出口增速呈现大幅度的回落，放缓的趋势。 #乘风计划，动态激励#

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一季度社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%（比前2月同比增长5.5%，增幅收窄0.8%），3月同比增长3.1%（比前2月同比增长5.5%，增幅收窄2.4%），说明消费端的刺激政策效果逐渐退化，消费增速呈现回落的趋势。 #乘风计划，动态激励#

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一季度全国固定资产投资（不含农户）100042亿元，，环比增长0.14%，同比增长4.5%（比前2月加快0.3）。其中一季度基础设施投资增长6.5%（前2月加快0.3%）、制造业投资增长9.9%（比前2月加快0.5%）、房地产开发投资下降9.5%（跌幅扩大0.5%），说明中国经济三大引擎器，最大的火车头熄火，全靠政府砸钱支撑基础设施投资与制造业投资。 #乘风计划，动态激励#