文/谢逸枫
基于第三方机构房价、成交、销售金额、土地成交数据显示，2024年9月、前9月典型城市的一、二手房地产市场量价齐跌，房企销售金额大跌，土地成交萎缩厉害，政策端的效果不佳、持续力弱，影响房地产见底，市场处于筑底调整期。
笔者认为，一二手房地产市场、一二三四线城市两极分化。其中一线和核心二线城市楼市好转，非核心和三四线城市楼市低迷。二手房市场以价换量效应带动下，销售表现持续好于一手房市场，主要是二手房现房、交房周期短、价格低。
房企业绩报告数据显示，在当下市场境况下，部分房企销售、少部分城市成交能取得如此好的商品房去化业绩，反映出改善需求与刚性购房的韧性。一方面是需求端政策的力度不断加大，效果集中释放。另一方面是市场的预期逐渐好转。
笔者认为，总体来看，目前一二手商品房市场依然在探底、调整、修复中，未完成触底回暖的V型反弹。5.17、7.22、7.30新政效果未显现，以价换量成当下的一二手房地产市场的交易主流，房价与信心及市场预期修复缓慢，需要时间。
尽管政策底已到，考虑到2022年、2023年、2024年前7月房地产出台的一系列利好政策未全面的落实、落地，执行环节出现堵塞、不到位情况，导致政策效果不佳、效力持续性不强、市场探底周期和房价、信心、市场预期修复周期拉长。
笔者认为，楼市“金九”平淡落幕，关键是前期房地产政策效果不佳，效力持续力弱，后续缺乏强有力的房地产政策刺激，同时市场超跌超预期，最后是房企信用和交房及库存问题一直影响市场信心和房价预期。
目前已经降准、降息，下降存量首套和二套房贷利率、统一下降首套和二套房贷首付比例、北上广深天津海南放松住房限购政策、部分城市调整90/70政策、普通和非普通住宅标准调整、收储政策加码，房地产金融政策展期。
笔者认为，目前9.24、9.26、9.27、9.29一揽子9月房地产新政来看，唯有降准降息落地，收储房企库存落实缓慢、收回房企存量土地难落实、降低存量房贷利率和统一首付比例落实恐打折，将会影响到房地产市场止跌回稳的效果。
单靠一揽子9月新政是无法实现房地产止跌回稳，当务之急是全面加快并处细则落实收储房企库存和收回房企存量土地及全国降低存量房贷利率和统一首付比例、房地产金融存量贷款（开发贷、信托贷、委托贷）和经营物业贷展期政策。
最主要是房地产政策全面加码，取消北上广深天津海南住房限购、限贷、限价、限售、限企、限离、限商住等限制措施、免减房地产税费（印花税、契税、增值税）、放开三四套房贷、取消豪宅税（普通和非普通住宅标准）和90/70政策。
针对房企债务、保交房的问题，房地产项目白名单和保交楼贷款计划难以解决，最好六大国有银行各出2万亿持有债券（境内外境）、保交房（合同债）、供应链（债务），这样将可以解决市场预期和入市信心的问题。
长期来看，组建中国住房银行，加快房地产基础制度改革，建立政府+市场的住房供应体系，完善购租并举的住房制度，形成房地产市场发展新模式（即1个理念，2个机制），才是房地产市场长期平稳健康发展的保障机制。
其一是从中指100城新房房价数据来看，前6月新建住宅价格累计上涨1.24%、7月16443元/平，环比上涨0.13%，同比上涨1.64%。8月16461元/平，环比上涨0.11%，同比上涨1.76%。9月16484元/平，环比上涨0.14%，同比上涨1.85%。
其中17个城市环比上涨，较8月减少18个。63个城市环比下跌，较8月增加17个。20个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.85%，其中55个城市的新建住宅价格出现同比上涨。
2024年前三季度一线城市新建住宅价格累计上涨3.56%，上海新房价格累计上涨6.18%，位列百城首位。9月，全国50个城市住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。
从中指100城二手房房价数据来看，2024年前6月二手住宅价格累计下跌3.61%，7月均价14653元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌6.58%。8月环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03%，同比下跌6.89%，以价换量、城市分化成主流。
9月14447元/平方米，环比下跌0.70%，已连跌29个月，同比下跌7.13%。其中一线城市环比下跌0.81%，同比下跌7.05%。二线城市环比下跌0.68%，同比下跌7.25%。三四线代表城市环比下跌0.68%，同比下跌7.03%。
分城市类型来看，前9月一线城市二手住宅价格累计下跌5.78%，跌幅同比扩大5.72%。二线城市二手住宅价格累计下跌5.77%，跌幅同比扩大3.50%。三四线代表城市价格累计下跌5.51%，跌幅同比扩大3.01%。
其二是从中指100城新建商品住宅销售面积数据来看，2024年前三季度100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%，说明新房市场活跃度整体偏弱。三季度以来，5.17政策效果减弱、预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响。
多数城市新房销售低迷，三季度同比降幅约为19%，新房销售降幅较上半年收窄，主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情，交易保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数，同比下降2%。
前三季度新房成交规模处近年来同期低位，低基数下三季度同比降幅收窄至19%。2024年前三季度100城新建商品住宅月均成交面积约2060万平方米，同比下降约32%，累计降幅较大。其中一季度及二季度同比降幅分别为45%、26%。
分城市类型来看，2024年前三季新建商品住宅成交面积维持一定规模，同比下降约25%，同比降幅最小。三季度成交面积同比下降约17%，较二季度收窄约7%。二线代表城市前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%。
三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄5%。三四线代表城市整体市场情绪仍较弱，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%，三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄约8%。
从中指30城二手住宅销售面积数据来看，2024年前三季度30城二手住宅成交套数同比下降2%。其中一季度成交套数同比下降约18%，二季度5.17新政落地后，市场情绪有所好转，同比基本持平。
三季度在“以价换量”带动下，二手房市场热度延续，30城二手住宅成交套数同比增长约16%，7月成交规模创近16个月新高。分城市类型来看，三季度一线城市深圳二手住宅成交套数同比增长67%，北京、上海、广州同比增幅均超10%。
二线城市中杭州、南宁同比增幅均超60%，南京、成都、苏州、西安、宁波、青岛等城市同比增幅均超10%。9月以来受恶劣天气和中秋假期影响，二手房成交有所下滑，9月30城二手住宅成交套数环比下降7%，同比增长约5%。
其三是从一线城市新房、二手房销售成交数据来看，随着一线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，核心城市特别是一线城市需求得到提振，带动9月一手房市场跌幅收窄，二手房市场以价换量成交火爆。
2024年9月北京商品房住宅共网签成交15916套，其中新房网签成交3236套，环比下降39.04%，二手房网签成交12680套，环比下降11.72%。新房住宅网签成交3236套，在今年的新房月成交中处于较低水平，单日网签量最高为478套。
9月北京二手房住宅网签成交12680套，但有两天的网签未更新，实际网签估计超过1.3万套，单日网签量最高为1052套，月末翘尾。第三方机构统计，截至9月29日北京市二手住宅网签量为13297套，30日单日，二手住宅网签量达到1052套。
9月上海（截至9月27日）二手房共计网签成交13758套。9月最后一周，上海二手房成交量为4325套，超越过去7周的表现。9月30日（周一）是上海新政颁布后的第一天，上海成交619套二手房，超过今年85%的周一的成交量。
9月广州全市新房共网签4784套，环比8月上涨0.8%，成交的建筑面积525352平方米，环比上涨约 2.7%。截至到前9月广州新房网签量总共是43483套。中指数据显示，截至9月29日广州9月新房成交面积38.6万㎡，同比下降44.5%。
广州一手房库存量巨大。截至9月30日，广州全市可售一手房合计107529套（即可售库存），建筑面积合计1201.0740万平方米，按本月网签套数计算，去化周期约22个月，这个数据和上个月持平，说明去库存压力大。
9月广州市（8月26日至9月25日）二手住宅网签8473套，面积84.80万平方米，环比分别下降4.50%和3.94%，同比分别下降0.83%和0.94%。前9月广州市二手住宅累计网签77490套，面积776.55万平方米，同比分别下降2.72%和1.84%。
9月深圳市新建商品住宅成交面积25万平方米，环比、 同比分别下降30%、17%，较上半年月均成交水平下降14%。2024年前9个月深圳新建商品住宅成交面积273万平方米，同比降11%，深圳9月新房去化率较8月上升2%。
9月深圳市二手住房网签量，只有约3300套，环比8月降14%，同比去年9月增长37%。2024年最高点出现在7月，约4600套，其后连降两个月。2024年深圳二手房成交量明显强于去年，相比5000多套的荣枯线，低了很多。
其四是从房企销售业绩的金额来看，克尔瑞数据显示，前9月百强房企实现销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%，降幅持平。前8月同比下降36.5%，前7月同比下降37.5%、前6月同比下降41.8%，降幅扩大1.3%，处于六年最低水平。
9月单月100强房企实现销售操盘金额2517.2亿元，环比上涨0.2%，同比下降37.7%、8月同比降低26.8%、7月同比下降19.7%、6月比下降22%、5月下降35%，9月同比降幅较8月进一步扩大11%，业绩表现不及往年同期。
从房企销售业绩的金额来看，中指数据显示，2024年1-9月100强房企销售总额为29699.4亿元，同比下降38.8%，降幅较扩大0.3%。前8月同比下降38.5%、前7月同比下降40.1%、前6月同比下降41.6%。
9月单月同比下降38.81%，环比下降2.20%，8月同比下降22.1%，环比降低2.43%，7月同比下滑19.4%，环比下降35.2%。前8月销售总额超千亿房企有6家，较去年同期减少8家，销售总额超百亿房企有65家，较去年同期减少31家。
其五是从房企拿地金额、土地成交情况来看，中指数据显示，2024年1月-9月100强房企拿地总额5324亿元，同比下降38.1%，降幅收窄1.9%。前9个月已拿地的企业中，53%的企业投资额同比下降，降幅超过50%的企业占到36%。
中指数据显示，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7%。前三季度全国300城住宅用地供求规模降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略收窄。
中指数据显示，2024年前三季度22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较去年同期回落12.4%。三季度22城住宅用地溢价成交占比为25.6%，较去年同期回落4.5%。上海、杭州土拍维持热、成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极。