文/谢逸枫
2024年，是房地产出清的第五年（2020-2024），堪称史上房地产调整期最长的一年。房地产出清自2020年开始，2021年市场见顶，二季度一路向下滑，2022年-2023年市场跌幅加大，2024年市场跌幅收窄。
数据显示，房企转型和多元化开发业务，投资聚焦核心区域和以需定投、生产以销定产，4.0升级住宅产品和集团管理及营销创新，房企才能够顺利地穿越出清周期，更好的活下去，更好的生存，才有未来。
目前房地产行业进入洗牌的第五年，前200强、前100强、前50强的市场集中度上升。地方国企和央企国企及混合制类型房企代替民企，房企销售业绩及营收和利润下降，32家民营千亿房企消失，洗牌永不停止。
房地产大洗牌进入两极分化期，一边是地方国企、央国企、城投类型的房企业绩迅速崛起，民营房企业绩下滑，千亿房企不断逐年消失。一边是地方国企、央国企、城投类型的房企攻城略地，民营房企谨慎拿地。
克而瑞数据显示，2024年12月TOP100房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。累计业绩来看，1-12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%，降幅较11月收窄近2.6%。
克尔瑞数据显示，2024年百强房企销售金额4.2万亿元，同比下降30.3%，销售面积2.3亿平米，同比下降32.4%，降幅分别较2023年扩大12.6%、6.7%。其中四季度销售金额1.3万亿元，环比增长56.2%，同比下降1.8%。
同比降幅明显优于前三季度（一季度下降49.1%、二季度下降35.0%、三季度下降29.3%）。2024年单月，12月销售金额4742亿元，环比增长22.7%，同比下降0.7%，同比降幅较11月收窄9.1%。
克尔瑞数据显示，千亿房企2015年7家、2016年12家、2017年17家、2018年30家、2019年35家、2020年43家，2021年43家与2020年43家持平。2022年腰斩至20家，2023年减少至16家，2024年仅剩11家，较2020年-2021年消失32家。
中指数据显示，2024年1月-12月前100强房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，降幅较上月缩窄2.3%。2024年12月单月，前100房企销售额同比下降3.41%，降幅有所收窄，环比增长28.86%。
分城市能级来看，其中一、二线城市占比超八成，一线城市成交占比继续提升。2024年百亿企业持续重仓一、二线城市，20家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比达86.5%，小幅上升0.9%。
其中一线城市销售额占比较上年增加4.5%至33.1%，连续多年持续上升，市场需求支撑度强劲。二线城市销售额占比下降3.6%，占比到53.4%，为企业主要销售来源。三四线城市持续承压，2024年业绩贡献率为13.5%，较上年下降0.9%
长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比近7成。2024年百亿企业长三角、粤港澳（内地）、京津冀城市群的销售额贡献较大，占比分别为39.2%、18.3%、11.9%，合计占比69.5%，较上年提升1.6%。
中指数据显示，千亿房企2015年7家、2016年12家、2017年16家、2018年30家、2019年36家、2020年41家，2021年41家与2020年41家持平。2022年腰斩至20家，2023年减少至16家，2024年仅剩11家，较2020年-2021年消失30家。
中指数据显示，2024年百强房企拿地总额为9280亿元，同比下降29.7%，降幅收窄1.8%。2020年-2024年百强房企拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减。
2024年前100强拿地金额房企中，民营企业仅11家，拿地金额占比仅为8.5%。具体来看，绿城、滨江、龙湖、邦泰集团、伟星房产、宁波江山万里、湖南运达房地产、建杭置业、兴耀房产集团等大中小型房企。
2024年前100强房企拿地金额中，央企、国企及地方国资的数量和金额占比超八成。央企和国企拿地金额占比约50%，前10房企受到销售能力、融资能力、交付能力影响，获取土地资源优势日益明显。民企则主要在重点深耕区域补充土储。
热点城市土拍热度升温，土地出让规则和用地规则大调整。2024年以来多个热点城市进一步优化土拍规则、容积率及计容规则，改善土地规划设计条件和套型要求，支持高品质住房建设，为房企打造“好房子”创造先决条件。
热度区域和城市能级来看，一线城市的北京、上海、广州、深圳，二线城市的杭州、苏州、南京、合肥、西安、成都、武汉、长沙、珠海、厦门、福州、天津、石家庄等。长三角最为亮眼，紧随其后的是京津冀和粤港澳大湾区。
最为危险的出险房企进入出清关键期，分为四类出清。一类是房企，央企、国企及地方国资房企已经安全，出清。二类是混合制和非混的房企，滨江、绿城、万科、龙湖、新城控股、金地、美的置业、大华等房企已经安全，出清。
三类是债务重组成功，业绩好转，融资改善，经营正常，资产处置顺利，资过抵债的房企，相对安全。四类是债务和交房、债务重组和逆向混改及破产重整反复违约、失败、业绩和融资无改善，经营不正常、资产处置难，资不抵债的房企。
2023年16家千亿房企都还剩谁？分别为保利、万科、中海、华润置地、绿城中国、招商蛇口、碧桂园、建发房产、龙湖集团、金地集团、滨江集团、越秀地产、中国金茂、华发股份、中国铁建、绿地控股，4家房企掉出千亿队伍。
2024年11家千亿房企都还剩谁？分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、万科、招商蛇口、建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份、龙湖集团。而中国金茂、中国铁建、金地集团、绿地控股、碧桂园已经掉出千亿队伍。