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图片来源:视觉中国

减少拿地后,新推项目逐步减少的房企都在忙什么?

据蓝鲸新闻了解,在房地产开发业务缩减的背景下,从轻资产运营中赚取一定收益,已成当下大部分房企的选择,其中,代建业务、商业类轻资产运营等被视为重要发展方向。

"今年,我们的主要重心就放在代建上,原先开发事业部的人员除留下部分负责收尾工作外,均转向了代建。"某出险房企相关业务负责人向蓝鲸新闻称。

另据蓝鲸新闻不完全统计,截至目前,TOP50房企中已有七成以上增加了代建业务板块。

此外,部分原来拥有丰富商业类资产运营经验的开发商,也逐步在扩大自身的业务范围,从传统的商业综合体运营,到承租更多小区商业街等资产的运营,由此来增加盈利渠道。

代建吸纳开发人员"外流"

今年,在经历行业调整后,融创单独成立了新的赋予代建功能的平台而今资本,近期,融创也将该平台更名为而今管理。据介绍,该平台将独立于融创原有地产开发体系,主要任务是引进外部资方,并整合代建体系。

有融创内部人士对蓝鲸新闻表示,不良资产是融创代建业务的衍生品,具体方式或为而今管理去寻找资方进行合作,共同投资不良资产项目,具体操盘由融创的代建平台"融者共创建管集团"来操作。

与融创新成立不同,一位龙湖内部人士向蓝鲸新闻透露,公司内部代建平台龙智造已成立2年多,当前在龙湖集团内部重要性还在不断提升。该平台由加盟龙湖13年之久的宋海林亲自负责,与商业、资管等资产运营航道并列。去年开始,龙湖进一步扩大了资产运营范围,涉及小区商业街等资产运营。

数据显示,2023年龙智造实现营收19.7 亿,同比增加66%;前三季度龙智造新增代建类项目41个,总建筑面积628万平方米,增速远超地产主业。

2024年,旭辉建管也实现了管理规模的快速扩张,迅速抢占了代建领域的重要席位。在中指研究院发布的代建企业排行榜上,前9个月,旭辉建管以952万平方米的新签约规划建筑面积,位列第一。

据旭辉集团相关负责人介绍,2024年上半年,旭辉建管实现新增管理项目近50个,新增签约面积超700万方,政府与国企类代建合同额占比50%以上,管理规模和经营质量皆创新高。

"在过去三年中,大量地产开发人才外流,代建业务就是吸纳人才最多的领域。"据前述出险房企相关业务负责人介绍,一方面开发企业把代建业务视为"后门",目的就是留人、养人、存储开发能力,以备东山再起;另一方面,主流代建模式和传统地产开发一脉相通,只不过是轻资产和管理模式的升级版本。

轻资产运营成重要盈利来源

除代建外,存量资产时代下,商业类资产运营也被更多企业视为第二增长曲线。当下部分转型较早的房企,商业类经营收入已成为其发展的基石。例如拥有万象系的华润置地,今年上半年实现核心净利润为107.4亿元,其中经常性业务的核心净利润55.2亿元,占比达到51.4%。

龙湖凭借天街系列商业体,收获稳定现金流。半年报显示,报告期内实现53.2亿元的租金收入,同比增长6%;同时,龙湖的运营业务和物管服务也贡献了68亿元利润,在集团的利润构成中占比超过80%。

值得注意的是,近年来万达集团、万科、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目布局。

某房企商业集团相关负责人告诉蓝鲸新闻,当下轻资产运营已成为房企寻求收益的重要渠道之一。

一方面是因为在重资产开发模式下,高能级城市或是核心区域项目,开发运营需大量资金沉淀,但当前企业融资端吃紧、流动性承压,轻资产模式相对而言成本和风险较低;另一方面,随着商业地产竞争愈发激烈,对运营管理能力提出更高要求,轻资产模式下的商管团队运营经验成熟、产品线丰富完善、运营规范性及标准化有优势,能满足市场需求。

前述商业集团负责人称,从中长期看,一二线城市商业地产步入"存量时代",三四线城市消费扩容提质,都给轻资产模式商管业态带来潜在增长空间。

内卷加剧,转型路并不好走

轻资产,看似以小搏大,但当所有人都坐上"牌桌"时,跑赢市场的概率就容易被稀释。

相较代建,倘若当下才想切入商业类资产运营的门槛更高。据某购物中心负责人介绍,万象系主攻核心城市高端消费市场,核心产品为万象城;龙湖则面向中产阶层,核心产品为天街;新城控股主要占领三四线市场,核心产品为吾悦广场,三者都已形成规模。相较其他企业,这些进入商业较早的企业,从品牌知名度、运营能力到合作品牌方都有一定优势。

同时,目前国内的商业体趋于饱和状态,行业的分化与竞争,都在逐年加剧。

"商业有门槛,对于开发企业而言,转型代建可以说,没有任何门槛。"但前述出险房企相关业务负责人称,大家都能看到的方向,必然是拥挤的,尤其是当下,留给房企的选项已经不多了。

越来越多的代建企业,强调向管理要效益,通过降本增效,增强自身的竞争力。

"都是从事房地产开发多年、差距没那么明显。"一曾在某房企工作多年,现入职某共建平台的人士告诉蓝鲸新闻,过往房地产"低价中标"、"过度承诺"等已蔓延到代建领域,"某些房企宁可牺牲利润,也要在代建领域迅速扩张,获得未来活下去的机会。"

中指研究院对典型代建企业代建项目统计,目前约有80%的代建项目代建费率在4%以下。

明源地产研究院发布数据显示,据统计,今年上半年新签约的代建建面同比微增,但代建费较去年同期下降了18.1%。其中,头部代表企业绿城管理上半年收取了14.14亿的代建费,同比下降了27.7%。

相对价格战不断拉低企业利润和行业平均利润,对企业而言,更为艰难的或是如何运营。

"央企、国企等将投资方向放到了北上广深杭苏等核心城市,投资、开发高度契合,代建几乎无法进入这些城市。目前,更多代建企业,只能在部分二线甚至更以下的市场承接项目。"前述共建企业负责人称,这些城市本来可选择的标的项目就不多、甲方对项目预期不低、竞争企业还在喊高价提升甲方预期。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示,随着代建企业数量趋于"饱和",代建行业的竞争也愈发激烈,迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧,使得行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。