文/谢逸枫
一线城市的10月新房、二手房成交数据已经公布，北京、上海、广州、深圳4个一线城市在10月都实现了报复性的爆发增长，成交量的增长惊人超预期。
笔者认为，这轮一线城市成交量报复性增长，未引发房价上涨预期。成交量反弹的背后，根源于市场依然保持以价换量、组合拳政策的叠加效应、供需两旺。
基本可以总结为，一线城市和核心二三线少量城市集体回暖，以价换量、城市分化、二手房优于一手房市场的市场特征延续，预计将贯穿于2025年房地产市场。
10月一线城市楼市销售成交量率先在止跌回稳，实现逆转反弹。能否保持持续性的回稳状态，关键是看政策的效应、后续政策加码、市场基本面的修复状况。
笔者认为，一线城市楼市“银十”变“金十”表现为回暖走势，可谓是止跌回稳、市场信心恢复的强烈信号。通过一线城市成交量、房价变化透露出10大形势。
第一，一线城市新房成交量翻倍，10月迎来楼市高峰期，称为金十楼市，创年内历史最高水平，是2021年三季度以来，最好的市场表现。
第二，一线城市二手房成交量优于新房，10月二手房成交量高于新房，根源于二手房成交结构更好（户型面积选择空间大）、兼具价格和现房优势。
第三，一线城市新房、二手房市场以价换量为主流，10月房价促销幅度总体与前9月一样。由于库存、债务、交房、回款的压力，房企上涨房价的预期不强烈。
第四，一线城市新房成交量与政策松绑宽松度不成正比，一线城市分化，10月深圳新房成交量比广州、北京、上海好，北京上海二手房比广州、深圳好。
第五，房企库存、债务、交房、回款压力不减，10月一线城市房价缺乏上涨的基础和动力，保量的预期大于价格，豪宅比普通住宅热售。
第六，一线城市成交量未带动房价上涨和房价上涨预期，10月市场供大于求的供求关系未逆转，首当其冲是去库存、回款、保交楼、化债务。
第七，短期内政策无法熨平供求关系波动，房价上涨预期弱和下降压力大，落实已出台的一系列房地产政策组合拳是关键，后续政策应加码，巩固筑底。
第八，一线城市楼市“银十”变“金十”，根源于前期和后面一系列房地产政策组合拳的叠加效应、供需两旺、购买力强、需求旺盛、市场以价换量。
第九，一线城市楼市量升价跌，意味着成交量优先于房价止跌，能否保持持续性增长，待观察。短期内，一线和核心二线城市火爆行情无法传导于三四线城市。
第十，一线城市楼市成交量基本上已经到底部，房价已经到探底转向筑底趋势，总体看已经遏制住下滑恶化局势，呈现L型的平稳走势，说明房价未见底。
麟评居住数据显示，2024年第43周（10.21-10.27），重点10城二手住宅成交量为22206套，环比上升7.15%，同比上升26.81%。
从累计成交来看，2024年10月（截至27日），重点10城二手住宅成交60635套，较上月同期上升10.38%，较去年同期上涨10.39%。
麟评居住大数据显示，2024年第43周（10.21-10.27），重点15城新建商品住宅成交量为24746套，环比上涨1.89%，同比上升23.5%。
从累计成交来看，2024年10月（截至27日），重点15城新建商品住宅成交74005套，较上月同期上升29.46%，较去年同期上升10.95%。
中指院研究数据显示，10月一线城市成交面积同环比上涨，同环比涨幅分别为45.69%和11.58%。二线代表城市成交面积环比上涨6.05%，同比下降19.04%。
武汉、南宁、苏州环比均上涨，武汉涨幅最大为77.05%，南宁次之，为76.56%。温州、杭州、青岛、宁波、济南出现环比下跌，温州跌幅最大为40.30%。
三四线代表城市成交量同环比上涨，环比上涨43.23%，同比上涨17.51%，除遵义、舟山、潍坊外，城市均环比上涨，泰安涨幅最大，为95.98%，东莞次之。
中指院研究数据显示，10月一线城市成交面积同环比上涨，同环比涨幅分别为45.69%和11.58%。广州、深圳10月环比涨幅最大，环比分别大涨96.0%和95.3%。
北京环比涨幅次之，为45.7%。上海涨幅最小，为3.7%。同比来看，广州、深圳涨幅较为明显，分别为40.6%和28.6%，北京、上海分别下降7.8%、下降4.2%。
麟评居住大数据显示，2024年10月100城二手住宅市场均价延续了下行趋势，环比跌幅已连续三个月收窄，释放出一定的积极信号，市场信心有所恢复。
10月100城二手住宅市场均价为14183元/平方米，环比下跌0.18%，同比下跌6.81%，同环比降幅分别较上月收窄0.18%和0.09%，表明跌幅正在逐渐缩小。
城市类型来看，二手住宅市场均价均呈下行趋势，跌幅不同。其中一线城市的市场均价55558元/平，环比下跌0.03%，同比下跌5.82%，环比降幅基本维稳。
二线城市市场均价16831元/平，环比下跌0.29%，同比下跌8.52%。三四线城市市场均价9058元/平方米，同环比分别下跌4.7%和0.08%。
二线、三四线城市环比跌幅已连续收窄，显示出市场正在缓慢修复。10月房价环比上涨城市数量有所增加，39城房价环比上涨，较上月增加16城，创今年新高。
中指院研究数据显示，7城（北京、深圳、上海、广州、温州、苏州、杭州）库存面积环比整体下降1.91%。深圳库存降幅最大为6.76%，广州为5.25%。
北京，二手房市场大爆发
北京中原数据显示，截至27日，北京10月二手房实际成交量已经突破2万套（超过2.25万套），由于网签滞后性，北京二手房网签量已达1.3万套（13156套）。
10月1日-27日，北京市二手住宅网签量13156套，同比增长45.7%，与环比同时段9月1日-27日相比增长17.0%，日均网签量为792套，环比同时段增长43.5%。
目前的实际成交量已达近年同期最高点，其中二手房成交量同比上涨更是超过150%，预计10月全月实际成交量将达到2.5万套，成为自2017年以来同期最高值。
10月1日至27日，北京楼市成交量已经是多年来同期的最高点。其中二手房实际的成交量已经超过2.25万套，同比上涨超过150%，新建住宅成交量上涨近50%。
北京链家数据显示，截至27日，北京10月二手住房签约量已达到2021年1月以来的最高水平，与9月前27日相比增长超100%，与去年同期相比增长超160%。
北京链家数据显示，截至27日，10月北京新增客源量与同比增长近五成，与9月同时段增长近三成，新增房源量和库存房源量较上月下降，卖方话语权略提升。
上海，新房二手房市场创新高
上海安居客测数据显示，截至27日，10月以来，上海二手房（含商业）成交量有5天单日成交冲破千套大关，其中10月13日成交1334套，创下近1年来新高。
上海中原地产数据显示，10月21-27日上海全市新建商品住宅成交19.98万平方米，环比大增57.2%，创下半年周成交新高。
上海安居客测数据显示，截至10月26日，10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关，成交总量已突破2万套，达20028套，比9月同期上涨52.3%。
10月成为今年3月、6月、7月之后，年内第四次突破20000套的月份。从单日成交情况而言，年内二手房单日成交量突破1000套大关的天数升至10天。
上海安居客测算数据显示，10月还剩5天，按整月日均770套的成交数据预估，月成交总量有望达2.4万套。按节后日均成交942套预估，月成交总量将近2.5万套。
上海房产交易中心数据显示，9月30日-10月17日上海一手住房成交26万平，日均成交1.4万平，同比日均成交增长40%。其中外环外新房成交高于全市平均增幅。
上海克尔瑞监测数据显示，2024年以来（截至9月29日），上海新房成交均价超过10万元/平的豪宅供应7341套，成交6320套，成交均价升了一个小台阶。
广州，新房二手房创年内新高
房中介协会数据显示，10月1日-10月27日，10月广州二手网签为9394宗。6月和7月二手成交已破万宗，分别为10456和10034宗，10月将突破年内最高成交量。
冰山监测指数显示，10月1日-10月20日，10月广州二手房已经累计成交11110套。预计10月二手房成交量有望突破16000套，环比增长94%，同比增长76%。
合富研究院数据显示，10月广州的二手网签均价来看，9月30日至10月6日的成交均价为26292元/㎡,10月14至20日微涨至26783元/㎡，价议价空间逐渐缩小。
中指院数据监测显示，9月30日-10月27日，10月广州市新建商品住宅网签8994套，网签面积95.8万平方米，同比增长44.3%，环比增长66.9%。
阳光家缘数据显示，9月30日-10月27日，10月广州市新建商品房网签8643套，创下年内新高，面积为108.32万平，同比增长33.3%，环比增长45.5%，
其中9月30日-10月27日，10月广州市新建商品住宅成交面积共计94.65万平方米，同比增长37.4%，环比增长68.9%，创年内最新高。
合富研究院数据显示，10月1日-10月28日，白云区新房网签面积环比、同比分别增长212%、105%，天河区新房网签面积环比、同比分别增长196%、63%。
深圳，一二手房市场创高点
乐有家数据显示，10月1日-26日，深圳新建商品住宅网签认购10030套，签约面积102.93万平，日均认购量390套、4万平，这是深圳新房市场交易量的新高。
乐有家数据显示，10月1日-27日，10月深圳二手房网签量已超6800套，网签量有望冲8000套。新房认购量已超10000套，一二手房交易量均为近年最高点。