文/谢逸枫
银行房贷利率与公积金利率之间的差距，随着10月21日降息、存量房贷利率的统一下降，已经缩小到反超，部分城市形成商贷（商业贷款）与公贷（公积金贷款）利率倒挂现象，公贷引以为傲的低利率、低成本已经在部分城市失去优势。
作为房贷者，如何选择合适的贷款方式，已经关系到购房、还贷成本的考量。通常情况下，选择公贷，因为利率只有2.85%，比商贷低。但部分城市的商贷利率只有2.65%-3.0%，这将倒逼公贷利率下降，否则会引起转贷、提前还贷现象。
截至2024年二季度末商业银行净息差为1.54%，同比下降0.2%，环比持平，处于历史低位，低于监管规定的1.8%的警戒线。短期来看，大部分城市首套房利率在2.65%-3%区间徘徊，2.6%的利率对银行影响较大，除非利好银行的政策出台。
商业房贷利率进入“2”时代
10月21日，人民银行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。这是今年以来LPR的第三次调整，是有史以来降息幅度最大的一次。
首套、二套5年期以上公积金贷款利率分别为2.85%、3.325%，LPR利率三次下调后，公积金贷款利率与商业贷款利率形成倒挂。因为商业贷款利率已经下降到3.35%，减点后，下降到2.65%-3.0%之间。
目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，一线城市的广州，二三线城市的东莞、苏州、南京、青岛、杭州、长沙、福州、太原、佛山、武汉等地首套商贷利率为2.65%-3.0%，已经低于公贷利率2.85%，最低值均为2.9%。
按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，LPR下调前，利息总额687709.64元，月供为4688.08元，LPR下降25个基点后，利息总额636723.26元，月供为4546.45元，相当于全部利息大约节省5.1万元，月供减少142元左右。
部分城市商贷和公积金个人住房贷款利率差由缩小到反超，最主要原因是利率机制调整和LPR年内三次下降、存量房贷利率连续2年的二次下降。其次是公积金贷款利率，已经超过2年未下降，导致商贷与公贷的利率倒挂奇葩现象。
住房公积金贷款利率2.85%
2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
自2024年5月18日中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25%以来，1年-5年贷款利率为2.35%，5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.85%。按照有的城市商业贷款2.65%-2.9%的利率水平，比公积金贷款更经济实惠。
按照以购买首套住房办理30年100万元公积金贷款，以等额本息还款方式为例，下调之前，贷款利率3.10%，月供4210.76元，下调之后，月供4135.57元，每月供减少还款额135元，30年累计少还利息4.85万元。
公积金贷款利率与商业银行贷款利率调整机制不同，公积金贷款利率的调整，主要是根据基准利率机制进行调整，而商业银行贷款利率，主要是根据LPR市场机制进行调整。因此，二者的机制不同、背景不同、形势不同，利率出现“倒挂”。
公积金贷款与商业银行贷款管理部门不同，公积金贷款的管理部门，都是各省市、各区都独立的一套系统。商业银行贷款的管理部门，只有央行。所以，公贷和商贷是完全独立的管理体系，目前央行利率调整，与公积金无关。
房贷者面对利率“倒挂”如何选择？
提醒房贷者，不要盲目转贷，因为商贷（商业贷款）与公贷（公积金贷款）利率倒挂现象，只是在部分城市，不是全国都存在。在没有确定商贷比公贷更低时，千万不要转贷，公贷（公积金贷款）2.85%的利率已经很低了。
短期之内，商业贷款利率比公积金利率更低是暂时性的，因为LPR市场机制，会随市场变化而调整。长期来看，公积金利率肯定会比商业贷款利率更低，保持一定的差距。如果商业贷款利率（LPR）的持续降低，会引发公积金利率降低。
一方面是房贷周期长，长达20年-30年，更长的达到30年-50年。未来的市场利率环境变化快，商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高，却是短期性的。公积金利率调整节奏缓慢，利率依然是偏低的，并且是长期性的。
另一方面是公积金利率调整，环节相对多，时间基本上为固定节点。申请公积金贷款，长远优势一定更加明显。况且公积金贷款的额度低，适合资金需求较小的购房者家庭。特别是公积金贷款对提前还款的政策较为宽松。
10月18日，央行表示，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5%。预计2025年LPR报价还有一定下调空间，购房者在选择贷款时，需结合自身情况，包括个人和家庭短期、长期的资金情况，进行考量。
住房公积金贷款利率会跟随下降吗？
从公积金贷款四个因素考虑来看，住房公积金贷款利率跟随商业银行贷款利率下降，符合住房公积金贷款政策的目标、宗旨。首先公积金贷款低利率，减轻中低收入家庭的购房者负担，降低还贷成本。其次有利促进市场止跌回稳。
再其次提高住房公积金贷款的吸引力，避免公积金长期沉淀，避免出现恶性竞争，流动性风险的问题。最后住房公积金贷款作为住房保障制度的重要一环，商贷与公贷“倒挂”现象，已经违背了更低的利率贷款支持中低收入家庭购房初衷。
从商贷利率下降走势和公积金贷款性质及吸引力来看，公积金贷款利率跟随LPR市场走势调整是大势所趋。一旦LPR报价再次下降，市场上的商贷利率大规模、大范围、大面积低于公积金贷款利率，公积金贷款利率必随之调降。
由于公积金贷款利率调整，本质上是属于窗口指导。一方面是公积金贷款利率的调整涉及多个环节，首先要国家公积金中心要出下降通知。其次是省的各地公积金管理中心跟上发文件，再次是市、区、县的出细则。
另一方面是各省、市、区、县的公积金管理中心分别为独立性，属地管理特性，无法在短期之内形成统一调整，公积金贷款利率调整节奏频次相对较低，最主要是公积金贷款利率2.85%在市场上已经很低了。