考虑到对公房地产贷款占比较低，仅有4家上市银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例超10%，23家银行占比在5%以下，且按揭贷款风险较（现有不良率仅为0.3%），房地产相关风险上升对银行系统整体不良率影响较小，显示银行可用于抵御风险的资源较为充裕。
本刊特约 文颐/文
商业银行涉房业务按是否承担信用风险可划分为两类，其中，承担信用风险的业务，在表内主要为涉房贷款和金融投资，表外主要包括或有信贷、银行承兑汇票、保函等。具体而言，涉房贷款包含了对公房地产贷款中的地产开发贷、经营性物业贷、并购贷款及其他，以及零售业务中个人住房贷款等；金融投资主要包括流向房地产行业的信用债，商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）、住房抵押贷款证券化（MBS）及其他资产支持证券业务，以及信托、券商资管计划等非标资产；涉房业务中不承担信用风险的主要为净值型理财、委托贷款、合作机构管理的代销信托及基金、主承销债务融资工具等。
上市银行地产敞口规模与结构分析
上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低。由于数据可得性，财信证券选取披露相关数据的银行为样本，定性分析各项涉房业务在银行总资产中所占比重。
在样本银行中，截至2023年年末，房地产相关金融敞口规模约为7万亿元，其中，承担信用风险的地产敞口约为6.5万亿元，占样本银行总资产的14.38%；承担信用风险的地产敞口中，个人住房按揭贷款为4.31万亿元，占零售贷款比例为36.99%，占总资产的比例为9.36%；对公房地产业贷款为1.63万亿元，占对公贷款的比例为12.85%，占总资产的比例为3.84%；金融投资及表外授信余额为5490亿元，平均占总资产的比例为1.18%。
根据上述统计，样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款以外承担信用风险的资产（主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的资产占比均较低，平均占总资产的比例分别为1.17%、1.32%。从行业角度来看，不同银行存在具体的业务结构差异，但不存在足以影响定性判断的量级差异。因此，对上市银行地产敞口的研究，应重点关注涉房贷款。
个人按揭规模萎缩 对公房贷增速下行
根据人民银行公布的数据，截至2024年一季度末，人民币个人住房贷款余额为38.19万亿元，同比下降1.9%，增速比上年末低0.3个百分点，个人住房贷款同比增速已连续四个季度为负值。受房地产供需关系变化、提前还贷等因素的影响，截至2023年年末，个人 住房贷款余额同比减少6300亿元，整体呈萎缩态势。
就A股上市银行而言，截至2023年年末，个人住房贷款余额为34.43万亿元（紫金银行数据缺失），同比减少5417.15亿元。分银行类型来看，国有大行2023年年末个人按揭贷款余额同比减少5182.53亿元，除邮储银行逆势上涨762.28亿元外，其余，五大行个人按揭规模均同比下降；股份制银行2023年年末个人按揭贷款余额同比减少109.05亿元，除平安银行、华夏银行、浙商银行、中信银行四家银行分别增长191.25亿元、35.91亿元、306.04亿元、275.14亿元外，其余五家上市股份制银行按揭规模均同比下降；城商行2023年年末个人按揭贷款余额同比增加120.03亿元，17家上市城商行中有10家按揭规模同比增长，其中，宁波银行同比增长230.08亿元，增幅第一。农商行2023年年末个人按揭贷款余额同比下降245.6亿元，除紫金银行数据缺失外，其余9家上市农商行按揭规模均同比下降。
国有大行个人住房业务占比较高。在个人按揭贷款业务结构上，上市银行中国有大行、 股份制银行、城商行、农商行按揭贷款占全部贷款的平均比例依次递减，分别为24.21%、14.86%、12.01%、9.73%。
就个股而言，有6家银行个人住房贷款占全部贷款的比例超20%，其中，邮储银行占比为28.69%，为上市银行最高；8家银行个人住房贷款占全部贷款比例在15%-20%；16家银行占比在10%-15%；11家银行占比低于10%，其中，常熟银行个人住房贷款占比为5.87%，为上市银行最低。
在对公房地产贷款方面，股份制银行与城商行占比较高，个股分化较为明显。根据人民银行披露的数据，截至2024年3月末，房地产开发贷余额为13.76万亿元，同比增速为1.7%，增速较年初环比小幅提升0.2个百分点。但2023年以来，房地产开发贷在低基数背景下，同比增速整体处于下行态势。
就A股上市银行而言，截至2023年年末，房地产业贷款余额合计7.39万亿元，较2022年年末增长3.97%。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行房地产贷款余额分别为40938亿元、24111亿元、7379亿元、1476亿元，同比分别变动2534.92亿元、-216.65亿元、478.34亿元、26.55亿元，股份制银行房地产业贷款余额整体呈压降态势，而国有大行、城商行、农商行贷款余额均在增长。
在国有大行中，除交通银行对公房地产贷款余额同比下降307.77亿元外，其他五大行均有所增加；在股份制银行中，除兴业银行、浦发银行、浙商银行对公房地产贷款余额同比增长外，其余9家上市股份制银行均不同程度压降对公房地产贷款；城商行内部分化明显，9家上市城商行对公房地产业贷款同比增加，8家银行同比下降；在农商行中，紫金银行、青农商行、渝农商行对公房地产业贷款余额同比下降，其余7家银行同比增长。
股份制银行、城商行对公房地产业贷款占比更高。上市银行对公房地产贷款占比为4.59%，其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款占全部贷款的比例分别为3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。就个股而言，有4家银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例超10%，15家银行对公房地产业贷款占全部贷款比例在5%-10%，23家银行占比在5%以下。
对公房地产贷款不良压力加大
从公布数据的22家上市银行来看，截至2023年年末，个人住房贷款不良率的平均值为0.3%，较2022年年末略升0.02个百分点。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行个人住房贷款不良率分别为0.46%、0.34%、0.24%、0.27%，分别较2022年年末提升 0.01个百分点、0.03个百分点、-0.01个百分点、0.07个百分点。
就个股而言，4家城商行、农商行个人住房贷款不良率大于1%，或与区域房价下行有关；7家上市银行个人住房贷款不良率介于0.5%至1%，11家上市银行按揭不良率低于0.5%。整体来看，个人住房贷款不良率低，且边际变化稳定，资产质量较优，仍为银行当前优质资产。
另一方面，对公房地产贷款不良压力加大，且个股分化明显。从公布数据的32家上市银行来看，截至2023年年末，对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年年末上升0.99个百分点。细分类下，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款不良率平均值分别为4.9%、3.4%、3.23%、4.27%，分别较2022年年末变动0.32个百分点、0.6个百分点、0.5个百分点、-0.65个百分点，除上市农商行外，其他三类上市银行对公房地产贷款不良率均有所上升，说明更多银行主动暴露房地产领域风险。
就个股而言，截至2023年年末，4家银行对公房地产贷款不良率超过6%，且均较2022年有所抬升；12家银行对公房地产不良率介于4%-6%，其中10家为全国性银行，除工商银行、农业银行、中国银行、厦门银行外，其余银行较2022年年末地产不良率均有所抬升。
近年来，随着地产行业趋势性下行，房地产领域已成为银行不良压力最大的行业之一。对于贷款投向更多分布在优质区域核心地段的银行，风险有进一步缓释的可能；但对于贷款投向外源融资及内生增长面临双重压力的房企，且在地产领域风险暴露和拨备计提不充分的银行，未来或面临资产质量压力，对盈利形成挤压。
目前来看，地产风险敞口主要来自对公端。根据上述统计，在上市银行房地产敞口中，按揭贷款 占比较高但风险较低，2023年年末披露数据的上市银行按揭不良率平均值约为0.3%，低于全部贷款不良率1.17%，且边际变化平稳，在“保交楼”政策持续推进下违约率较低，仍为银行优质资产。
银行业面临的房地产信用风险主要来自对公敞口，截至2023年年末，披露数据的上市银行对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年年末上升0.99个百分点。在偿付顺序上，房地产开发贷风险抵押较为充足，次序在购房者“保交楼”和供应链应收账款之后，但高于无抵押的非标和信用债，其资产质量与住房销售回款、房企现金流相关度较大。
由于中国是个人无限连带责任制度，断供拍卖房屋后需优先偿还贷款，居民违约成本较高，同时银行房贷以首套房为主，居民住房需求主要体现为刚需和改善性等自主需求，在此基础上只要不出现无法交付的违约风险或房价断崖式下跌等极端情形，则按揭贷款出现大面积违约的概率就较为有限。因此，个人按揭贷款资产质量的核心是保交付和稳房价。
对于保交付，目前各主要省市基本均已建立融资协调机制，在该机制下，符合规定的 “白名单”项目及时获得了资金支持，满足房企合理融资需求，为促进项目建成交付、保 障购房人合法权益、稳定房地产市场发挥了积极作用。在房地产融资协调机制下，部分出险房企也有所获益，如碧桂园、融创、金科、绿地、中梁等陆续披露旗下项目被纳入“白名单”情况，但“白名单”项目的要求相对严格，“项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回”要求，使得银行在具体项目放贷上仍会以市场化方式为主，造成增量风险蔓延的可能性有限。
据国家监督管理总局披露，截至5月16日，商业银行已审批通过的“白名单”项目贷款金额达9350亿元。截至8月21日，商业银行已审批房地产“白名单”项目有5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。“517”四部委会议后，融资协调机制落地速度明显加快，在系统性底线思维及政策统筹落实下，保交付违约风险不大。
对于稳房价，我们核心关注的是房价下跌多少会击穿居民资产负债表，也即当前按揭贷款对于房价波动的承受能力。在地产新政前，新发放贷款的首付比例不低于30%，因此新发放贷款的抵押率LTV（贷款余额/房价）不超过70%。银行的按揭LTV随着居民还款、贷款本金的减少而下降，亦受到房价波动的影响。
部分银行财务报表披露了零售按揭平均LTV信息，截至2023年年末，招商银行个人按揭LTV比例为32.93%，兴业银行个人按揭LTV比例为43.63%，中信银行个人按揭LTV比例为39%。因此，当前银行个人按揭LTV比例或较低，只要房价不出现断崖式下降，安全边际较为充足。
银行积极利用不良资产证券加大个人住房抵押不良贷款出表力度。对于不良资产证券化资格的银行，亦通过资产证券化方式将按揭出表，有效化解按揭贷款风险。不良贷款资产支持证券是一类特殊的ABS产品，其基础资产为贷款五级分类中次级、可疑和损失类贷款。部分银行披露了个人按揭不良资产证券化处置数据，如建设银行2023年发行6单个人住房抵押贷款不良资产支持证券，发行规模为78.82亿元，入池本金规模为160.02亿元，建设银行2023年年底个人住房不良贷款余额为268.24亿元。
相比之下，对公房地产贷款的核心是房企偿债能力，而房企资金来源主要依赖销售回款。根据国家统计局的分类，房地产开发投资资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各项应付款七类。从房地产开发各阶段来看，主要分为前端拿地融资、中端开发融资、后端销售回款。
在前端拿地融资方面，2019年，银保监会“23号文”限制房企通过信托等非标渠道进 行前端融资，前端加杠杆拿地的方式难以为继，使得房企在拿地阶段主要以自有资金拿地为主。在中端开发融资方面，在地产开发建设阶段，可以通过开发贷、并购贷、发行债券、非标融资、供应链融资（如上下游应付工程款）等方式进行融资。在后端销售回款方面，在房企拿到预售许可证后，楼盘可进行预售，并通过定金及预收款、个人按揭贷款等方式回款。
根据同花顺IFinD数据，2023年房企开发投资资金来源中，国内贷款占比12.24%，自筹资金（包括权益和债券融资）占比32.94%，利用外资占比0.04%，定金及预收款占比33.9%，个人按揭占比16.86%。随着房价上行及融资渠道收紧，近年来销售回款占比整体呈上行趋势，2023年年末后端销售回款合计占比50.75%。考虑到房企资金来源仍主要依赖销售回款、贷款贡献较少，房企偿债能力和信用恢复还根本上依赖于地产销售的企稳。
回顾历史可知，2018年开始信用债违约房企数量逐年上升，并在2022年进入违约高峰，但2023年新增首次违约房企的数量大幅回落，房地产行业债券违约规模也在2022年见顶，2023年违约规模回落，且主要集中在前期已经出险的房企上。
那么，债券违约如何影响银行资产质量？房企公开债券违约并不必然导致该集团全部贷款被划为不良，银行开发贷不良认定考虑多方面因素，包括逾期时间、信用记录、还款能力、担保物价值等，此外，在资产分类新规下，不良资产的认定还需考虑房企在全行业的不良和逾期情况（全行业逾期90天、比例超过20%需计为不良）。
随着政策的逐步加码，在底线思维下，系统性冲击有限。2022年至今，房地产政策逐步放松，从供给侧到发力，到聚焦需求侧，政策密集落地，具体体现在供求关系、房贷利率、融资贷款、土地市场、楼盘处置等方面。
2022年11月，“金融十六条”支持房企贷款合理展期，此后地产融资三支箭逐步放松；2023年1月，人民银行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；2023年7月，中央政治局会议定调“房地产供求关系发生重大变化”，首次未提“房住不炒”，强调供需关系变化；2023年12月，中央经济会议指出“一视同仁满足合理融资需求”；2024年 1月央行指出，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业相关贷款和公开市场债券；同月住建部召开城市房地产融资协调机制部署会议，要求各地针对具体项目，研究并提出可获融资支持的房地产项目名单，随后强调“加快推进城市房地产融资协调机制落地见效”；2024年4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策转向去库存。5月17日，监管部门落地多项政策举措，“取消全国层 面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，“首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%”，“设立3000亿元保障性住房再贷款”。6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，再次强调“加快构建房地产发展新模式”。
2024年上半年，行业未摆脱周期惯性下行，供需关系重构对居民资产、企业生产、经济发展等多维度连锁影响持续，房地产行业的基本状态为“去库存、去杠杆”，市场调整在短期内或仍有一定惯性，但随着地产政策的推进，降幅有望趋缓。长期来看，2024年政府工作报告指出“健全风险防控长效机制，完善商品房相关基础性制度”，房地产行业长期改革方向明确，一是扩大保障性住房建设规模，保障与市场并行；二是进行商品房基础性制度改革，如预售制度向现房销售转型，财税制度改革，城乡融合提速释放刚需等。二十届三中全会指明下阶段行业发展方向，即“既防风险、又促发展”，为加速新模式构建留有相对充足政策优化及改革空间。
中央自上而下高频强调守住不发生系统性风险的底线，动态化解风险，确保金融体系稳定安全，银行稳健、可持续经营已上升到国家金融安全层面，关系到经济稳定大局，底线思维下，系统性冲击有限。
上市银行地产风险敞口评估
在外部资本补充和救助前，银行可用于吸收损失、抵御风险的资源主要有不良贷款减值准备余额、净利润、超额核心一级资本。此外，房地产对公贷款和按揭贷款一般为足额抵押，只要房价不出现断崖式下降导致抵押物显著不足值，均可充分利用清收处置的方式回收不良贷款，清收回收率在悲观假设下预计不低于30%。以2024年二季度业绩报告为基准，假设不良损失率为70%，测算不同情形下银行吸收损失的能力：
情形一：释放超额减值准备金，允许拨备覆盖率下降到基本标准150%。该情形下，上市银行可吸收损失2.01万亿元，能化解不良贷款占全部贷款的比例为1.68%。
情形二：继续使用全部减值准备余额。该情形下，上市银行可吸收损失5.21万亿元， 能化解不良贷款占全部贷款的比例为4.36%。
情形三：继续使用当年净利润吸收损失。该情形下，上市银行可吸收损失6.3万亿元，能化解不良贷款占全部贷款的比例为5.27%。
情形四：继续使用超额核心一级资本吸收损失。该情形下，上市银行可吸收损失11.77万亿元，能化解不良贷款占全部贷款的比例为9.85%。
经以上测算，上市银行在不依赖外部渠道的情形下，可用于吸收损失的全部金额达11.77万亿元，在不良损失率70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷款的比例为 9.85%，为2024年上半年上市银行不良率的7.89倍。
考虑到对公房地产贷款占比较低，据上述统计，仅有4家上市银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例超10%，23家银行占比在5%以下，且按揭贷款风险较（现有不良率仅为0.3%），房地产相关风险上升对银行系统整体不良率影响较小，显示银行可用于抵御风险的资源较为充裕。
如上所述，尽管银行可用于抵御风险的资源较为充裕，但房企信用水平恢复的不确定性将会带来资产质量扰动，从而侵蚀银行业盈利能力，因此，通过对潜在不良上升进行测算分析，来评估房地产不良对上市银行业绩的影响。
上市银行对公房地产贷款占比4.59%，其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行对公地产贷款占全部贷款的比例分别为3.77%、6.33%、6.23%、5.54%。假设对公房地产业不良率分别上升1%、3%、5%、10%，针对新发生不良计提拨备比例为25%，税率为25%，以上市银行2023年年报数据为基准，测算对银行净利润负向影响相当于净利润的0.66%、1.99%、3.31%、6.62%。分板块看，对公房地产业贷款风险对国有大行的影响较小，农商行次之，对股份制银行和上市城商行影响相对较大。
中央守住不发生系统性风险底线明确，地产政策以时间换空间，银行稳健经营安全底线无忧。但银行板块估值和盈利能力受地产风险压制，后续仍需关注地产边际变化下的银行预期。当前银行股仍处于深度破净状态，截至2024年9月9日，银行指数的市净率（整体法）仅为0.51倍，复盘自2022年以来的银行板块走势，市场对地产链的担忧是银行估值的主要压制因素之一，地产链企稳是后续银行资产质量修复的关键。
（作者为专业投资人士）
本文刊于09月28日出版的《证券市场周刊》