(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例详情
（一）原告诉称
原告林某、赵某向一审法院起诉请求：
1. 要求陈某继续履行《北京市存量房买卖合同》《补充协议》，协助林某、赵某办理网签，将北京市海淀区一号的房屋转移登记至林某、赵某名下，并将房屋交付给林某、赵某。
2. 陈某以房屋总价款 735 万为基数，按日万分之三的标准，自 2021 年 4 月 19 日起，至案涉房屋实际过户之日止，向林某、赵某支付违约金，暂计至 2021 年 7 月 6 日。
3. 保全费 5000 元、保单费 7350 元由陈某承担。
（二）被告反诉请求
陈某向一审法院反诉请求：
1. 林某、赵某赔偿陈某 2021 年 4 月 20 日至 2021 年 6 月 30 日的房租损失 21700 元。
2. 林某、赵某支付以 735 万元为本金，自 2021 年 6 月 25 日至付清日按成交总价款的日万分之五标准计算的违约金 25725 元（暂时计算至 2021 年 7 月 2 日）。
3. 本案诉讼费由林某、赵某承担。
（三）被告上诉请求
陈某上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判陈某无需支付违约金10 万元，撤销一审判决第五项，改判支持陈某一审全部反诉请求，或者发回重审，案件受理费、保全费由林某、赵某负担。
陈某陈述事实与理由如下：
1. 双方以口头、微信等形式进行沟通只是协商的过程，并没有形成实质性结果，不能据此认定陈某违约。
2. 陈某并未拒绝办理网签，只是认为应以实际交易价格 735 万元办理网签。
3. 一审判决查明的其明确表示要求法院酌减违约金，系认定事实错误，陈某认为违约金数额较高是因为其自身并未违约，无需考虑违约金计算标准问题。
4. 林某、赵某主动将诉求减少为按照日万分之三的标准计算违约金，法院无权再按照合同约定的日万分之五的标准计算。
5. 林某、赵某至今未履行付款义务，且陈某告知林某、赵某继续履行合同后，对方一直拒绝履行，构成违约。此外，陈某于 2021 年 4 月 20 日让原来租户退租，并向租户支付违约金，导致涉案房屋长期空置，造成陈某租金损失，一审法院未对上述事实进行认定，属于认定事实错误。
6. 一审认定的违约金数额过高，合同仅限定了过户时间为 2021 年 6 月 30 日，未约定网签日期，且陈某于 2021 年 5 月 27 日明确同意继续履行合同，故即使计算违约金，也应当从 2021 年 6 月 30 日开始计算。
（四）被告辩称
林某、赵某辩称，同意一审法院判决，不同意陈某的上诉请求和理由。陈某多次通过多种渠道提出涨价要求，声称不同意涨价就另行出售，林某、赵某才不得不在2021 年 5 月 12 日进行异议登记并向法院提起诉讼，防止陈某一房二卖。
2021 年 5 月底陈某询问是否可以补偿房租，考虑到通过诉讼解决周期过长自己没有地方居住，希望通过补偿房租的形式尽快完成交易，不代表其同意陈某的涨价要求。林某、赵某未能在约定时间购入房产产生额外损失，该部分损失其将根据案件进展另行主张。陈某在本案一审表示已经将房屋另行出租，其不存在租金损失。
中介公司述称，不同意陈某的上诉请求和理由，请求法院依法维持原判。
（五）法院查明
2021 年 1 月 18 日，林某、赵某作为买受人（乙方）与陈某作为出卖人（甲方）经中介公司居间就位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）签订北京市存量房屋买卖合同以及补充协议（以下统称合同），约定价款为 735 万元，具体约定如下：
1. 定金总额为 40 万元，于签约完成当日给付 10 万元；于乙方购房资格核验通过后 4 日内给付 30 万元；乙方于缴税前 2 个工作日内给付 600 万元；通过贷款方式给付 90 万元；剩余 5 万元作为物业交割保证金，于缴税前 2 个工作日内给付。
2. 任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金。
合同签订后，林某、赵某向陈某支付了定金40 万元。
后双方在履行合同过程中发生争议。林某、赵某主张陈某存在如下违约行为：第一，陈某没有按照约定配合中介办理网签；第二，以原合同价格过低提出要求涨价；第三，签合同后，陈某另行委托中介出售该房屋。就上述主张，林某、赵某提供了录音材料、微信聊天记录、网页信息等证据。陈某主张林某、赵某存在未按时给付首付款的违约行为。
由于就涉案合同的履行过程，双方陈述不一，故法院要求本案第三人中介公司对合同履行过程陈述意见，中介公司的意见如下：按照合同，最开始林某、赵某与陈某签合同约定了买卖本案的房子。之后林某、赵某把自己的房子卖了，然后中介公司通知陈某赶紧做评估网签，向林某、赵某卖房。但是陈某提出要涨价，拒绝办理网签，林某、赵某认为涨价幅度太大了，接受不了，就起诉了。
庭审中，林某、赵某要求陈某继续履行合同并配合林某、赵某办理过户登记手续，将涉案房屋登记至林某、赵某名下。
经法院释明，陈某明确表示要求法院酌减违约金。
法院认为，林某、赵某与陈某签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。
现林某、赵某要求陈某继续履行合同并配合林某、赵某办理过户登记手续，将涉案房屋登记至林某、赵某名下，陈某表示同意。法院不持异议。值得提出的是，考虑到双方已经通过诉讼解决合同履行问题，本着一次性解决纠纷之原则，减少当事人的诉累，法院按照交易习惯由林某、赵某先行支付房屋价款后，再由陈某配合林某、赵某办理房屋登记过户手续。至于数额，应扣除林某、赵某已经支付给陈某的定金40 万元。
陈某同意继续履行合同并不影响法院认定违约方。根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据查明事实，法院可以认定，陈某确实存在要求涨价且拒绝配合办理网签的行为，导致合同无法继续履行，系违约。陈某应承担相应违约责任。双方已约定违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，现陈某要求法院予以酌减，于法有据，法院结合查明事实酌情判定。
至于陈某提出林某、赵某承担房租损失以及违约金的反诉请求，考虑到林某、赵某并不具备违约行为，陈某之反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。
二审期间，各方均没有提交新的证据。本院二审另查明，陈某之夫吴某通过微信与中介人员沟通涨价事宜，吴某提出目前单价没有低于9 万的，陈某通过微信表示“我们因为签了合同，因此已经很有诚意优先跟您成交，按照最低差价，我们分担一半的原则提出调整方案的，而且还可以双方协商最终确定价格。给您留点时间，请考虑后回复，如果您确定不要，我们就立即挂出了……”
陈某于2021 年 5 月 27 日告知中介人员：“我们希望双方正常履行合同，网签合同额按照法律规定必须与双方合同额保持一致，不能签署阴阳合同。希望你们通知对方尽快按照合同签署网签履约。”二审中，经法院释明，陈某表示如果法院认为其存在违约，要求酌减违约金。查明的事实属实，本院予以确认。
（六）裁判结果
1. 原告林某、赵某于本判决生效之日起三十日内给付被告陈某房屋价款 695 万元。
2. 被告陈某于原告林某、赵某履行完毕上述给付义务后三日内配合原告林某、赵某将位于北京市海淀区一号房屋过户登记至原告林某、赵某名下。
3. 被告陈某于本判决生效之日起三十日内给付原告林某、赵某违约金 10 万元。
4. 驳回原告林某、赵某的其他诉讼请求。
5. 驳回被告陈某的全部反诉请求。
二、律师点评
在房屋买卖交易中，依法成立的合同对买卖双方均具有法律约束力，双方必须严格依照合同约定履行各自的义务。在本案例中，林某、赵某与陈某签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思的表示，且符合法律法规的规定，应认定为有效合同。
然而，在合同履行过程中，陈某出现了要求涨价且拒绝办理网签手续的行为。这种行为以其自身的行动表明了不履行合同义务，构成了违约。根据法律规定，违约方应当承担相应的违约责任。
法院在判定违约责任时，综合考虑了合同的履行情况以及林某、赵某的实际损失等因素，酌情确定了违约金数额。陈某主张违约金数额过高，但缺乏充分的依据。因为陈某违约在先，林某、赵某通过诉讼要求继续履行合同，在此过程中，林某、赵某并不存在违约行为。所以，陈某反诉要求林某、赵某赔偿房租损失和违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持是合理的。
这一案例提醒我们，在房屋买卖交易中，买卖双方都应当遵守合同约定，诚实守信地履行自己的义务。任何一方擅自变更合同内容或拒绝履行合同义务，都将承担相应的法律后果。同时，当出现合同纠纷时，法院会根据事实和法律进行公正的裁决，维护当事人的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！