即便当前房地产市场长期筑底修复、购房信心恢复缓慢，但仍有企业在核心城市积极拿地。
近期上海、北京、南京、杭州等城市都出现了房企溢价抢地的情况。有的成为区域内新晋“地王”、有地块竞价几十轮被争抢、还有地块成交溢价率高达40%。其中上海的一块地，直接刷新了全国单价“地王”记录。
8月7日下午，上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块（原小米总部地块）吸引了7位竞拍者。开拍半小时后地块经过72轮竞价出价达到最高限价进入摇号环节。
最终绿城中国以48.048亿元成功摇得，溢价率30%，折合楼面价13.1万元/㎡，打破了8年前由融信中国创出的全国单价“地王”纪录，成为上海涉宅地块单价新“地王”，同时刷新了全国涉宅地块最高单价纪录，备受业内关注！
反思
地王效应下，聚焦投资是否合适？
自房地产市场步入低迷周期以来，房企采取的首要“自救”措施通常是精简组织结构，包括裁员、裁岗、裁部门等，其中大部分房企的投资部门已大幅缩减。
随后，房企持续调整投资策略，面对当前销售市场量价齐跌、融资渠道收紧、信用风险频发的困境，房企普遍选择减缓投资节奏、集中资源以应对现金流压力。
房企投资聚焦核心城市核心地块，带来的是“地王”的不断出现。
在“地王”效应的推动下，看似火热的土地竞拍似乎预示着市场的回暖，但仅凭运气摇号得来的“地王”也为房企带来了一系列不可控的问题。
1、拿地成本更高，风险加大
与房地产规模扩张时代不同的是，当时房企广泛布局一二三四线城市，通过分散投资来降低风险，而如今企业聚焦高能级城市和地块投资的策略无疑提升了拿地门槛，增加了风险。
2、对开发的产品品质要求更高
面对激烈的市场竞争，为了确保投资回报，企业必须打造高品质的项目来吸引中高端市场，这包括对项目的建筑设计、建筑材料、配套设施、物业管理等方面提出更高的标准。
3、对房企在城市的适应度要求更高
房企在核心一二线城市拿地开发项目时，需要综合考虑市场需求、客户偏好、政企关系等，以确保项目的成功和企业的可持续发展。
追溯
房企投资逻辑由"加法"变成"减法"
房地产弱周期时代下，房企投资上行是否是为最佳决策？为了解答这一问题，我们需先复盘地产十余年来，房企投资逻辑的变迁。
---1.0时代：地产时代的初期，房企通常采取跟随式拿地策略，享受地产行业上行周期的发展红利。
---2.0时代：随着城镇化的进程，房企开始注重配套规划，通过拓展式拿地获取城镇化发展红利。
---3.0时代：人口流动成关键因素，房企聚焦于人口流入较多的区域拿地，以享受资源配置的红利。
过去十余年，房地产市场由粗放式野蛮生长到精细化发展，房企的投资逻辑根据房地产市场基本指标、城市城镇化的发展、人口的流动、城市资源的配置等要素进行多维指标的新增和迭代，以此来研判和确定投资地图。我们称之为投资的“加法时代”。
（详细投资逻辑，请点击查看：看见长沙|逻辑篇：不断升级迭代的城市地图）
而当前房企在面临向上聚焦投资带来不可控风险时，更加需要提高要求以达到精准投资的目的。
此时房企的投资逻辑，已经不能单单是做指标的加法了，更需要的是寻找“低风险高空间”的潜力板块，这其中的“高空间”则意味着，房企需要前瞻的发现，这一板块在发展成熟之后的“市场价值”与当前发展所呈现的“配套价值”之间的空间差。
这一投资逻辑，我们称之为4.0时代——“减法时代”。房企投资聚焦，关注具备高成长空间的板块，通过适配式拿地策略，获取产品发展红利。
找寻
低风险城市长沙中的最佳潜力区域
从全国投资层面来看，长沙的低风险性毋庸置疑。这得益于其健康向上的城市基本面，以及即使在房地产行业弱周期环境下，长沙今年的房地产市场关键指标仍展现出抗跌性。
既然长沙的安全性得到了保障，下一个关键问题便是：高空间的潜力板块在哪里？
随着城市发展进入核心改善时代，城市中心片区成熟的板块已经发展至顶，房价已是一梯队的存在，再往上涨空间有限。寻求有高发展空间的片区，自然得把眼光瞄向城市新区。
而在如此众多的新城片区中，如何找到这一区域，我们认为需要遵循以下几个条件：
1、改善主导。当前长沙构建“改善+保障房”的双轮驱动，这说明未来新房市场的出路在改善而非刚需，高空间的片区需能承载起市场的改善需求。
2、强兑现力。新城规划不能只是画饼，不然均为空谈。高空间的片区应该要有政府的强支撑，规划要有强兑现能力。
3、高性价比。企业进入该片区无需加杠杆。
综合以上，我们发现，望城是当前投资“减法时代”下优选的一个的低风险高空间的区域。
机会
弱市之下的高投资空间--望城
望城，一个当前市场环境下，具备最大成长空间的城市新区。
——先天禀赋，改善可求——
当市场进入到改善主导的时代时，购房群体对于改善的需求已经从简单的面积需求上升为品质需求了。改善品质需求最为基础的一点，就是对环境、对配套的需求提升。
对于改善置业来说，提升生活环境的品质是首要步骤，而高绿低密的山水资源则为这一目标提供了重要支撑。
望城，作为长沙六区中最年轻且面积最大的城区，拥有最为丰富的自然资源，覆盖全域范围。
“坐拥湘江及其支流的35公里黄金岸线”、“森林覆盖率达34.2%”、“城市绿化覆盖率为40.7%”、“城镇人均公共绿地面积达到了13.6平方米”、“空气优良天数稳定在321天以上”、“拥有至少38个自然湖泊”，这些数据均表明望城区的自然禀赋和生态环境的优越性。
其中，集望城全区之力打造的大泽湖片区拥有高于洋湖的得地率（得地率代表了一个片区可售土地货值的高低，也反映了该区域周边交通、环境条件的好坏）；拥有较低的综合容积率，整体的居住舒适度有所保障；还有3000亩的湿地公园，襟江带湖、显山露水、景城融合，成为当前望城区改善的首选之地。
尽管望城拥有珍贵的自然禀赋，但它从未停止过努力的脚步。自撤县融城以来，望城在产业、交通、教育等方面加速发展，致力于打造高能级项目“引力场”，并勇于担当“强省会”战略的排头兵。
这也使得望城区逐渐成为长沙市的重要增长极和宜居宜业的理想区域。（详细点击链接：风起望城 ▏"转正"内六区,12年融城之旅,望城交出怎样的成绩单？）
——政府聚力，兑现可见——
作为省会长沙最大、最新的城区，坐拥一江两岸宝贵资源的望城，正乘着“强省会”战略的东风，加速融入长沙城市发展布局，其招商引资的“强磁场”效应日益凸显。
数据显示，2022年以来，望城新引进优质项目300余个，年均引进资金将近600亿元。
望城强大的招商能力，带来的是可喜的经济成绩单。2024年上半年，望城经开区规模工业总产值同比增长13.7%，规模工业增加值同比增长10.5%，产值总量等多项指标在全市国家级园区中排名前列。
面对招商新形式，望城还打出了差异化之招。
作为全国首个正式揭牌运营的欧美同学会海归小镇，也是长沙“十个重大城市片区”和建设全球研发中心城市“一城一区三基地”的重要板块，大泽湖以研发中心和湘商总部基地为载体，
一方面，聚焦智能终端、生命健康两大主导产业，通过统筹政策、人才、平台等高端要素，助力实现人才与新兴产业的双向奔赴；
另一方面，以乡情为纽带，持续优化湘商回归服务，推动湘商企业回迁、资本回流、项目回投。
目前大泽湖板块道路成网、配套成熟、企业成群、发展成势，研发中心一期竣工投运，虚位以待湘商总部和湘商企业拎包入驻。
从产业招商到经济产出，望城表现出强大的兑现力。在市政建设上，望城的兑现力也同样惊人。
以当前正在高速发展的大泽湖为例，海归小镇湘商总部基地，长沙大舞台，湿地公园，地铁4号线北延线等重大项目接连开工。
在产业不断落位聚集的同时，基建配套也在加速落成。大泽湖正以一座宜居、宜业的湘江未来城的姿态，冉冉升起！（详细点击链接：风起望城 ▏大江向北，望城这里率先起势成发展新主场）
望城，正已肉眼可见的发展速度和强大的兑现能力，为居民谋画一卷改善置业的蓝图。
——地块高质，进入可盼——
望城优越的先天环境为改善置业提供了坚实的基础。而望城强大的基建兑现力，则为房企营造了良好的投资环境。
从土地价值的角度来看，正在加速落成的优质公共设施，无疑将进一步提升土地的综合价值。为了激发土地市场的活力，望城区重点推介了22宗商住用地，总面积超过2160亩。
其中，大泽湖板块、月亮岛文旅板块、高铁西城板块等优质地块尤为引人注目。这些土地不仅地理位置优越，而且价格合理，为房企提供了绝佳的投资机会。
以大泽湖H-1和H11地块为例，这两地块均位于望城区大泽湖海归小镇板块的核心位置。周边交通便利，沿主干道可快速通达市区，且周边配备有优质的学区、湿地景观资源以及规划的地铁线路，此外大泽湖海归小镇对应的城市级公共配套建设也在快速推进。
对标当前长沙热门销售项目的特征来看，这两块地在配套维度，均匹配享有学校、景观等核心资源，结合地块的经济指标来看，均有望打造成为标杆级的改善住宅项目。
有了高流速的基因，加上所在板块规划以总部经济、科创孵化、湿地观光为主导功能，随着板块发展的完善，未来配套将更进一步向高能级完善，地块的价值有望进一步提升。从投资的时间角度来看，现在正是进入的好时机。
总结
弱市之下，房企上行聚焦并不能确保轻松获胜。因为上行聚焦的同时，竞争强度和拿地成本都会上升，市场风险也相应增大。在土地红利周期过后，进入产品红利时代的当下，房企需要关注的是低风险、高空间的区域。
望城区作为长沙的一个年轻且充满活力的新区，不仅拥有得天独厚的自然资源和优越的地理位置，还展示了强大的政府支持和快速的发展速度。这些因素共同为房企提供了一个低风险高回报的投资环境。
在当前房地产市场长期筑底修复、购房信心恢复缓慢的背景下，望城的土地市场依然活跃，吸引了众多房企的关注。通过精准前瞻布局和合理投资，房企可以在望城找到新的增长点，实现可持续发展。