继上周的海珠三滘立交地块、增城区府板块的别墅地块之后，今天广州又挂牌了一宗全新宅地，南沙的2024NJY-4地块。
该地块为安置房用地，地块位于省道S111南侧、广澳高速灵山互通立交西侧，起拍楼面价低至5535元/㎡，规定建成后须按照16500元/㎡的价格销售给指定的安置单位和企业。
而这似乎还仅仅只是个开始。
据说广州很快要卖下一批宅地了，目前正在邀请开发商看地，其中不仅有熟悉的越秀广州大道中地块、海珠石岗路地块等，甚至还包括了琶洲南区的3宗全新宅地。
要知道，这3宗宅地，是上周六广州市规划局公示的《海珠区新滘东路北侧储备地块（AH0902、AH0904规划管理单元）控制性详细规划》刚刚改出来的。
公示还没结束就已经准备出让，广州是不是有点急了？！
琶洲宅地价格仅需3字头？
这次着急出让的琶洲南区地块，条件到底怎么样？
先看位置，这3宗地块彼此相邻，坐落于现在的大围公园一带，北临黄埔涌，同时具有“园景”和“水景”。
3宗地块体量都不算大，最大的总建面也才6.7万㎡，余下两宗地块建面都只有3万㎡出头，容积率清一色2.5，均为低密改善型。
而且，虽然地块东北不远处就是琶洲的标杆豪宅保利天悦，当前均价15-20万元/㎡，但这3宗地块的起拍价都十分接地气，仅需3字头起。
△地块航拍（截图来源：贝壳）
但话又说回来，这种小体量的项目，既要实现改善型项目该有的空间感和舒适度，又要在公共设施上做到五脏俱全，其实很考验开发商的打造功底。
更别说3宗地块出让时间接近，拿地的开发商也要认真考虑如何跟邻居竞争，想要与众不同，脱颖而出还是相当有难度的。
当然，有一个简单粗暴的做法可以完美规避以上问题，那便是开发商直接包圆3宗地块，连片开发。只不过，现在能有这种实力的开发商寥寥无几，恐怕最终又变成那几个熟面孔的角逐……
商务区变成住宅区
借着这个机会，我们也来聊聊这次海珠区新滘东路北侧储备地块调整的话题。
这次调整的主要内容，就是将西边的商业商务用地改成了住宅用地，商业用地面积减少45.1万㎡，住宅用地相应增加了17.5万㎡（含公服），总共达到了29.5万㎡。
值得一提的是，东边的那几宗地块原本就包含了住宅的用途，这次改动主要是将商务用途去掉了，只留下住宅用途。
也就是说，原来是计划在住宅小区里内留几栋商办，但现在变成了纯住宅小区。
至于其他改动涉及的只是位置的变化，像是医疗用地从两宗小地块合成了一宗大地块，临近黄埔涌的地块则变成了商业用地，中小学的位置维持不变。
可以这么说，随着规划的调整，整个片区已经相当于从商务区改成了住宅区，变化确实非常之大。
琶洲房子还稀缺吗？
很多人可能已经想到，2022年琶洲经济开发区设立的时候，不是提过严禁商业房地产开发吗？怎么突然又允许新增宅地了？
其实并不难理解，要知道今年广州截止至目前的土地出让总金额也才70亿元左右，比去年少了一大截，而这次挂牌的宅地，即便全部底价成交也有四五十亿，正好解决燃眉之急。
同时，考虑到当前楼市依然冷清，如果能在土地市场激起一片水花，或多或少也能提振一下市场信心。
只能说，政策随着市场变化而变化，并不是什么新鲜事儿，别忘了，现在广州的地王琶洲西区331地块，不也是去年通过控规调整挤出来的？
至于这些新宅地入市的影响，也是有利有弊。
往积极的方面看，这有助于维持琶洲楼市的热度和关注度。毕竟琶洲南TOD也已经进入清货阶段，板块内很快又要面临无货可卖的处境，这个时候确实需要补充一些新鲜血液。
而且现在琶洲入驻的企业已经不少，但住房供应不足，职住分离的问题也日渐显现，如果这些新宅地能诞生更多元化的产品，去满足人们的居住需求，并持续为片区增加人气，也不失为一件好事。
但反过来说，琶洲房子之所以受欢迎，很大程度上得益于它房子的稀缺性。
如果片区内时不时就有新盘冒出来，大家可能也会对它的稀缺性打个问号，进而影响整个片区房子的价值。
接下来，就看开发商们是否会出手了。