作为青岛市区的核心区域，市南无论是在教育、商业、医疗配套，还是城市建设方面，都是比较抢眼的。
在房价排名上，市南曾长期处于“天花板”的位置，后来，势头逐步被崂山压制。
这几年，除了绿城深蓝和海天公馆，市南还陆续出现了几个楼盘，但产品层次，实在是有点“非主流”的意思。
1、刀片楼重生，公寓网签了7套
梵悦凌云，乍一听这个名字，还以为是哪位导演新拍的文艺片呢。可能你没听说过这个“新楼盘”，但香港中路上有名的“刀片楼”一定不少人都知道。
占据着市南区优越的核心地段，却在2013年主体封顶之后就陷入长期停滞状态，相关的债务资金、法务纠纷等问题较多。
梵天公司接手之后，延续了项目原有的全挑空复式的设计，对外立面做了变更，户型也做了改动，目前在售户型面积段为246-586㎡，总价最高达7000万。
这个盘的定价逻辑就一个：海景、海景、海景。其他层面，短板就比较明显了。
根据规划，项目总共70层，地下5层（主要为车库及人防工程），1-2层为物业、金融及社区配套，3-23层为办公，25层为会所，26以上为公寓。
烂尾楼转世归来，这是好事，总比烂着煞风景好。开发商从产品打造到营销手段等多方面，有点飘忽不定。
首先，40年产权，非住宅，产权仅剩20年左右。将来，转手各种税费都会让你头疼万分。
其次，公摊比较大。这个楼盘公寓的公摊达到了32%左右。以3805室这套为例，357.87平，公摊面积预计115.51平，套内面积约242.36平，这个得房率确实有点低了。
第三，跃层产品确实已经脱离了主流市场，即使在装修上铆足了劲，也很难达到非常舒适的居住体验。标榜着户户通透，但流通性比不上大平层。
二三百平的面积，可能是公摊大的原因，整体感觉有些压抑。
看得出来，在装修上，开发商真的下了血本，就连公区的细节，也可圈可点。但户型确实拉跨。这可能跟当年的规划有关系，内部结构没法大改了。
当然，这个盘的“气势”还是很足的，需要验资才可预约参观。对比海天公馆，还有深蓝中心，以及南京路1号，梵悦凌云确实短板明显。
记得去年10月份，开发商对外宣称单周劲销15套。其实，查询青岛网上房地产的数据，一目了然：截至6月28日，梵悦凌云26层以上房源共网签了7套。
以上这些因素，可能是导致梵悦凌云营销团队大换血的主要原因。去年的营销核心人物早已黯然离场。
从侧面也能看得出，本地实力购房群体不好忽悠了。
2、回迁房“转”商品房
在南京路和宁夏路附近，有一个楼盘，知名度很高——鲁商蓝岸公馆，也就是八大湖改造一期项目。
2009年开始“挖坑”，直到2022年5月才交付。如今，部分回迁房转成商品房性质，对外出售。
就位置而言，3号线地铁口，距离各大商圈也都不远。
但就项目本身而言，硬伤太多了，回迁和商品房大杂居；7栋28—34层的住宅紧密排布，仅6号楼不带商业网点，楼间距小，挡光。
户型面积段从84平到146平，集合了各种古早又奇葩的设计。现如今，能把146平的户型做到还有暗卫；做出4.8平的卧室，恐怕也找不出第二家了吧？
更想不到的是，鲁商蓝岸公馆竟然还是半封闭小区，虽然物业对车辆进行管控，但行人可以自由进出。这难道是宣传中的绿城物业？有点弱。
另外，据已经入住的业主投诉，仅交房一年多，公区很多设施都坏了，在一定程度上存在安全隐患。
还有人反映，鲁商置业其实早已改名了，人家叫山东城发。想不到吧，鲁商的地产业务竟然被剔除剥离出鲁商发展（上市公司）了。
除了位置不错，鲁商蓝岸公馆的另一个优势就是现房，但也正因为是现房了，很多缺点也暴露无遗。剩下的，就只能购房者自己来权衡了。
3、延吉路南的5.5万一平新房
这几年，市南整装的地块，越来越少了，犄角旮旯的陆续出了几个楼盘，各方面品质确实一言难尽，基本都存在大BUG。
除了刀片楼、蓝岸公馆，市南目前在售的新房，还有锦绣华城的几栋多层。
锦绣华城一期二手房成交价目前多在2—3万一平。为何价格上不去呢？学区不好；虽然是市南地角，但其实紧挨着市北CBD，交通拥堵，宜居属性实在谈不上。
最后这几栋多层，全都临路，无论是户型还是精装品质，都很一般，但定价很自信，直接五万五。
就不展开分析5.5万一平是否被大家接受了。这个价，可选择性实在太大了，没必要考虑延吉路。
大浪淘沙，崂山逐步崛起后，高端楼盘不断杀出来，抢了一些风头。
市南新房，有两万多的，也有不断下调价格的。
不要一看是“市南”楼盘，就冲动。还得擦亮双眼，理智抉择。