上半年的观山湖，确实太安静了。
半年度4大新闻，基本聚焦在洋浦观山玉热销，龙湖天曜降价，阅山湖持稳，剩下的就是未来星光搞工抵房了。
这种节奏，总给人一种同行躺平摆烂、房开提桶跑路、地产不行的错觉……甚至连国家出台的救市政策下，市场也完全打不起精神。
01
是贵阳客户不买房子了吗？
从实际情况来看不是这样。
①、2024年5月贵州省新房备案情况看，前20的房地产项目中，贵阳市的楼盘一共有17个，这代表省会的实力，也证明全贵州的房地产市场当中，贵阳市的地产热度遥遥领先。
②、在前10项目中，热销榜第一，第二都来自观山湖，且成交金额相比其他区域至少超出50%，观山湖市场躺平的说法不成立。
但为什么观山湖，总是给人感觉一种空虚贵族的感觉呢？
原因无他，而是习惯了热热闹闹、发展超快的地产市场忽然停下来回归正轨，多少有点不适应。
一方面，一蹶不振的市场环境，再加之少有新盘亮相，让大家觉得，观山湖的扩张速度也因为市场环境原因一蹶不振；
另一方面，观山湖市场发展也没有明确发展方向，给人一种浓重的迷茫和不确定感。
观山湖的下一个时代在哪里？
所有人都不确定，内心更充满了迷茫和不自信。
02
属于观山湖西的楼市5年，
正逐渐收尾
在过去5年，整个观山湖的发展，都聚焦在宾阳大道以东、云潭路以西的发展（大观山西片区）。
第一、在云潭路向西方向，以宾阳大道为轴心，围绕“万科－中铁－宇虹－保利－龙湖”的大片区域进行开发。
奈何大哥出身豪门，但八字不硬，让人神魂颠倒的城市热度还没体验多久，市场就开始下行。无奈之下只能放下身段，压价格、搞赠送，一套一套宛如梦。
但价格一旦随行就市场，又要被很多人挖苦：哼~想不到浓眉大眼的观山西，也有今天？
▲ 从验资入场到随行就市，就那么一两年
2024年的观山湖，没有哪个房企不降价，没有哪个楼盘不出优惠……
大老板下场指导意见，通过下放首付比例和贷款利率，希望那些安身国、央企、事业单位群体，有条件的都上车——连曾经所谓的世界500强也轰然倒塌，还有什么不能变？
很多朋友张口闭口就是“买房不买观山西，亏完裤衩亏手机”……
朋友别嘴硬，观山西这片土地，可能是当前置业观山湖的理想选择：
①、尽管没有顶级学区，但是观山湖七中、九中也还行啊，第三梯队教育资源稳住，娃娃读书也算放了个心。（八中就免了，门槛太高）。
②、尽管不在市中心，但是位置好、选择多啊！
想要地铁房你找万科，想要改善房你找龙湖、保利，想要刚需首套你真的可以看看现在的宇虹二手房……高端一点的，阅山湖别墅和云著平层都很不错。
③、楼盘基本交付，房企营销神功失灵，业主所见即所得。这对绝大部分业主朋友来说，所见即所得，这非常友好。
第二、那么观山西最后的成片土地，就剩广大成－金华镇这么一片土地还有开发可能性。（至于碧桂园西南上城为代表的整片土地开发基本结束，就剩下保交楼，所以此楼盘慎入）。
但是多久有这个可能性？老吴没那个八字，更算不出来！
观山西已经过了高潮阶段，后面几年的核心工作就是大量交房。
未来观山西随着城市配套逐渐成熟，大概率成为以“居住－生活”为代名词的城市生活带，此时业主入手的最佳方式，就是买资源配套还不错，性价比比较高的新盘二手房。
性价比真的不错！
03
观山湖下一个楼市5年，
请向东看！
如果说观山湖上一个楼市5年都集中在观山西，那么下一个楼市5年，就在观山东。
2023年末，观山湖卖地的时候也卖了一个小高潮：7大机构组团进场扫货，一共为大老板创收42.34亿。
以盼盼食品的项目君安金檀郡未来，楼面价都干到了3k，卖地简直就是打秋风啊——他们好像不理解观山东的城市价值！
当所有人大家都沉浸在观山东七盘面世、新地腾飞的喜悦之中时，老吴却发现了一个很残酷的现象：观山东同样没有多少土地，可用于集中开发了。
在城市经营中：楼盘集中开发和集中面市的意义，是通过每个房企的力量和渠道群体，通过比较、判断、解读等多种行为，让片区流量呈现几何倍数增加——这是流量密码。
如果城市基本盘扎实，配套过关，未来可期，那么新区腾飞基本没问题。
▲ 6平方公里，还没西南上城大
而从地图上我们看到：整个观山东目前还有可能开发的片区，不会超过6平方公里（花果园还有10平方公里），除去山地和已建成区，再加接下来7大新盘即将落地，代表整个观山湖新地，越来越少！
未来观山湖将越来越贵，且买且珍惜吧老铁！
04
观山湖东，
优点比缺点更大
在老吴看来，观山东的土地属性真心还不错，但是缺点也比较明显：
先说发展优势：
①、地理位置较好。整个观山东片区，方圆3公里的地理距离都在金融城的辐射之下。
这就意味着，这观山东7兄弟，全部提供以容积率2.5的土地做住宅，在当下产品内卷、超高实得的市场风气来说，大有可期。
业主现在入场，实话讲不会吃亏！
所以老吴建议：以后别观山东了，听起来土不拉几的，也体现不出城市价值——直接挂金融城东，让观山东的城市价值又更加直观体现。
毕竟观山湖的城市开发雏形已出来了，剩下的就是见缝插针，抢土地做楼盘！寸土寸金的时代，每一寸土地都要物尽其用。
②、出行还算便捷：观山东相当部分土地靠近金融城，干道交通方便，3公里左右车程还是能够接受。
但兰海高速以东的位置，城市基本和地铁无缘（除非大老板特批）。
就算即将面世的君安金檀郡，距离白鹭湖站直线距离也要800米，骑共享电瓶车其实也挺方便。
③、整个高铁北站带来的城市曝光质量，比观山西高出一大截。外省人、地州人进贵阳，不论是度假还是生活，观山东就在北站和金融城的地理中央，片区的居住客群也会更加多元化！
有曝光就有流量，就有更好的市场基础，这一点可得好好利用啊！
缺点吧，个人认为未来将被解决：
①、学校不确定：大老板在观山湖的学校投入，貌似都不太大。最悲观的情况是：观山东还不如观山西，至少还有第三梯队的七、八、九中还能撑撑门面。
但好消息是：地产新政出来之后，大老板鼓励房企引入优质教育资源，那么没钱力，就出人力！因此观山东的教育配套有机会升级，未来可期！
②、商业不确定：更好的生活，难道不该有更好的商业？
观山东虽然离金融城很近，但倒来不去的出行体验很打击消费积极性，那么楼盘方圆500m距离内，总要做一些适合工薪阶层的小聚的业态吧。
那么，精致的小型商街对于片区的业主来讲，还需要补足。
▲ 看看北大资源的商业，都被逼成什么样子了！
观山东的土地，是崭新的土地，本地居民少，所以安家观山湖的业主们，更可能是来自其他区域的中青年群体，他们也是贵阳的希望，是观山湖的消费中坚，应该被善待！
未来观山湖的故事还会越来越多。
尤其在今后土地有限、成熟配套兑现之下，城市价值的提升是必然的。而捉襟见肘的城市空间需要的地产逻辑，将迎来再次变化……
当然了，那是下一个时代的命题了！
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