“527新政”后大家都在关注市场变化
但大部分的目光都聚焦到二手，比如截止到6月13号，本月的二手房已经累计成交10148套
实际上，今年以来新房市场也发生了很多变化，系统的分析和整理还没有做过
于是，此时此刻站在这个年中节点
我想帮大家梳理一下今年上海新盘的数据
透过数据，我看到了几个“没想到”——
01
新房成交量只有去年的一半
大家最关心的也就是最直接的：新房成交数据
今年1到5月，上海新房一共成交了18216套，而去年1到5月，上海新房一共成交了36749套
数字对比不可谓不明显，今年仅仅只有去年的一半，表现属实是不尽如人意
今年2月更是由于春节假期的影响，成交同比降幅达到最大
数据来源：兔博士
接着从环线的角度来看新房成交
今年1到5月，上海新房内环内成交了1644套，内中环间1010套，中外环间2578套，外环以外12984套
去年1到5月，上海新房内环内成交了3004套，内中环间2074套，中外环间4369套，外环以外27302套
数据来源：兔博士
可以清晰看到，四大环线的成交量均有明显的下滑
尽管外环外仍是成交主力军，总占比超过6成，但只有去年成交总量的47.6%
反倒是中外环间的表现，成了四大环线里最为坚挺的
看完了成交数据，再来看看成交均价和金额
虽然今年前5个月的成交总量不如去年同期
但随着3月豪宅盘的集中入市，大幅拉高了成交均价，带动3月成交均价创下2023年1月以来的新高，4月和5月的成交均价同样有所提升
总的成交金额方面，今年前5个月略低于去年同期，整体差距不大
数据来源：中指研究院
今年新房成交萎缩的一大原因，就是供应大幅缩水
哪怕已经推出了七个批次的新盘，推盘速度在加快
五批次到六批次隔了17天，六批次到七批次只隔了16天，主打一个猝不及防
但实际上，项目数、房源数和供应面积却都在下滑
尤其是刚刚宣布的七批次，更是只有8个项目、1503套房源，算得上是近3年来的历史新低
七个批次总计138个项目（每批次项目数累加），30651套房源，供应面积达377.8万平方米
平均算下来，每批次19个项目、4379套房源、54万平方米
来源：网上房地产
2022年的新盘，平均每批次38个项目、7197套房源、130万平方米
2023年的新盘，平均每批次26个项目、11675套房源、81万平方米
拿今年的4379套和去年11675套对比，每批次的平均房源数足足少了近四成
这也说明，上海新房正在告别大规模集中供应，“少食”、“多餐”逐渐成为新常态
今年下半年大概率也会延续这样的供应节奏，至少一个月入市一个批次，全年总批次有望超过12批次
具体来看五大新城的供应数据
临港、松江从去年开始，房源供应量就明显下降，相比2022年直接减半
青浦目前供应总数还不如松江和奉贤，也不像前几年供应那么充足了
来源：网上房地产
临港的新房收缩最为明显
2021年和2022年分别供应了约1万套和1.4万套新房，一直为五大新城供应主力，供应量远超其他四个新城
长期供大于求，就拿2021年1批次土拍来说，当时临港出让的宅地对应3个盘：玖海云天、鹏瑞云璟湾和光明星城，加起来新房套数就有8000套左右
但临港置业客群相对有限，人口导入速度较慢，短期内无法释放新需求
因此，临港有意在土拍市场和新房供应上进行控制
去年只出让了4幅宅地，是五大新城中最少的，一共推出6675套新房
今年上半年还没有出让宅地，只供应了不足2000套新房，仍处于深度调整期
02
市区豪宅井喷，五大新城认购表现不佳
从环线的角度来看，今年新房的主力军自然是外环以外，占比超过六成
中外环的项目占比有所提升，如宝山南大、普陀桃浦、浦东三林和外高桥等板块今年均有多个新盘，进而带动了成交数据
来源：网上房地产、清海地产研究
再从分布区域来看，浦东以21个新房项目数遥遥领先，供应的房源数也是全市最多的
浦东今年成交数量靠前的新盘有：浦开云璟、金鼎睿府、招商臻境、新杨思上园等，确实都是大家有目共睹的
部分数据来源：网上房地产
闵行和嘉定紧随其后，前者是项目数第二，后者是房源数第二
松江、宝山、青浦也都有稳定的供应
市区新盘的突出特征则是——自三批次起集中入市了多个豪宅盘
3000w级别新房供应明显增多，极大释放了豪宅购买力，走出了一波独立行情
据统计，前7批次新盘合计有27个项目的备案均价达到10w+/㎡，更有4个项目的单价站上17w+/㎡
最新公布的七批次别看只有8个项目，一半的均价都在10w+/㎡
短短两个多月的时间，豪宅盘总的销售额已经超过630亿元
今年上海豪宅市场的热销，一定程度上反映了高净值人群的购买力强劲，越是稀缺的市区豪宅盘，越是供不应求
叠加“527新政”出台，也助推了部分在售豪宅的市场表现，像保利世博天悦在新政后短短三天就卖出了9套
据搜狐焦点统计，上海接下来待入市的豪宅新盘还有近60个，黄浦区最多达到16个，上海的有钱人到底还够用吗，让我们拭目以待
比起市区的豪宅盘火热，郊区新盘可就没这么好卖了
无论是认购组数还是认购率，都呈现明显的下降趋势
来源：网上房地产
一方面由于五大新城前期大量供应，竞争激烈
再叠加热度下降，购房者趋于理性
尽管有理想之地等个别红盘的拉动，但总体仍存在较大的去化压力
“527新政”正是瞄准了之前被户籍、社保年限、首付比例及高利率等制约的客群，有望被释放出来，对新房，特别是外环外的新房产生积极作用
03
积分盘、“千人摇”盘锐减
更没想到的是，今年以来，新盘不仅积分触发率大大降低，而且平均积分也同步降低
138个项目里触发积分的竟然不超过10个
要知道2023年光上半年5批次的新房，就有多达45个项目触发了积分
今年除了三大豪宅盘突破了100分的天花板之外
滨江凯旋门三期113.04分、汇元玺二期112.8分、凯德茂名公馆114.72分
其他高分盘屈指可数
曾经热门的外环外，更是只有3个盘触发了积分，分别是嘉定的理想之城五期、浦东的安高申宸院三期、闵行的绿城沁蘭园三期
后两者的入围分比起前两期，也都有显著下跌，最低的只要44+分，可以说是聊胜于无
不难看出，这3个热销的郊区盘都有几大特点：距离地铁很近、周围商业/教育配套完善、存在明显倒挂
刚刚过去的5月，同样是“0”新盘触发积分
就6月的认购情况来看，也可能只有极个别新盘触发积分
总的来说，整个上海新房的分数在变得越来越低，不要分的情况会变得越来越常见，甚至在很长一段时间都没有盘触发积分
我们去看，高分的人已经不去赌那些潜在风险的楼盘了
因为对于他们来说，现在只要有高分就能选择的楼盘非常多
再从认购数据上来看，今年只诞生了3个“千人摇”的红盘：安高申宸院、滨江凯旋门、宸嘉100·嘉佰道
分别对应浦东唐镇、陆家嘴以及普陀长风三大板块
那么，2023年“千人摇”的项目数又有多少呢？答案是26个
除了两个批次没有之外，其他十个批次均诞生了多个“千人摇”的红盘，分布相当均匀，积分最低的也有53+分
04
不可否认，上海今年新房的热度的确有所下降，身边打新的人也明显变少了
一方面是新房价格的倒挂在逐渐消失，另一方面因为二手房更加凸显“性价比”，不仅降价幅度大，而且所见即所得、买了立刻就能住
告别了“全民打新”的时代，现在的购房者更加理性和冷静，从自身实际居住需求出发
当然，“527新政”也有一定的提振效果
据官方数据，今年端午假期一手住房日均成交0.82万平方米，同比“五一”假期日均成交足足增加了41%
与此同时，上海土地的供应端也在相应发生变化
刚公布的三批次土拍信息显示，最高溢价率10%的限制正式退出上海土地市场，每块竞价承诺书中的房地联动价也消失了
未来上海新房将不再有地价的限制，一定程度上刺激开发商拿地，以保证充足的利润空间，沉下心来好好做产品
这才是回归了一个正常的市场
接下来，新房的价格和成交是否会有波动，我们也会继续保持观察
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5343篇原创文章