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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，我买在**板块旁边，比较担心的是买这边的人，可能都是不止一套房吧？要是后面他们不来住，板块会变差吗？配套跟得上吗？多久能成熟。
房段子解答
其实你的核心问题是在于，买**板块的人是纯投居多还是自住改善居多？另外一个点在于入住率和配套的互相成长问题。
我可以说，成都新房，已由纯投向首改全面转变。
首改和纯投，差别巨大。
现在成都好些新房板块，密集拍地修房，基本都还没啥人入住，因此就有粉丝质疑：到底要多少年才能成熟？能买这些改善新房的，大多不是首套吧？会不会到时候都不搬过来？
两个问题是连贯的。
1、新板块什么时候成熟？中规中矩的答案是5年。交房2年，入住1年，配套兑现，入住率持续提升2年，累计5年是少不了的。
如果配套兑现差，楼市预期差，拉长到10年也不无可能。
2、现在主城区一些典型的新房板块，动辄四五百万的总价，的确不像是首套，但也不是纯投，而是首改。
『首套』是买了后就必须要搬过来住的，这点毫无疑问，但占比不高。
『纯投』是整体偏向投资回报，放在前几年的楼市预期和剪刀差来看有成立的空间，但目前普遍预期差，价格高，纯投的极少。
『首改』是最贴切当前新房买家的一个词，置换升级改善的需求+寻求保值跑赢通胀的预期，这类客群是购买新房的绝大多数，他们看中新板块的未来价值和配套，一旦成熟起来，则会迫不及待搬家达到改善需求，但兑现差的话，也很容易固守原有的好地段差楼盘。
所以归根结底，还是一个板块整体人气的聚集，配套的兑现速度，这有点先有蛋还是先有鸡的味道，但一定少不了双方的努力。
就目前成都板块而言，稳健派占到了主流，理智和积极奔赴，60%的热点板块可以达到5年初步成熟，10年完全成熟。
会员提问
打算买改善+学区，200万，看的老房子，有一套新双楠的置信丽都花园城D区，99平，2009年的挂牌210万，适合入手吗？我老公是高新上班，我在三圈，二孩，幼儿园和小学，要考虑通勤和学区，看重武侯这边。
房段子解答
是是
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你们的情况和目标还是非常清晰的，目前是有主城首套资格，首付低利率低，也算赶上了好时候，只不过预算卡在200左右的话，的确是没办法买新房了，一是绝大多数新房不带有学区概念，二是200万也在主城核心区买不到新房。
另外你的孩子一个3岁一个8岁，年龄上倒不是很急，只能说买二手房更符合学区买法。只不过据我了解，武侯新城新双楠这边的北二外，学区概念是很丰富的，你小孩3岁到时候可以直接读，很安全，但是你大的孩子8岁， 现在是小学了，好像没有读该学校小学的话，不好直升初中？即便户口在这里，所以你们也要去学校打听清楚这个问题。
考虑到二孩，以后夫妻自住，所以小户型的话，也的确非常蜗居非常难受，南门高新以及锦江房价贵，学区房的就更贵了，不好买入；天新的话虽然距离你们上班也近，但是学区概念不成熟，因此也并不能很好匹配你们的需求。
选择武侯，还是英雄所见略同的答案，想必也是你们深思熟虑，看过很多板块和楼盘下的抉择。
武侯这边没有那么卷学区房价，但是本身的教育实力不俗，三环内有龙江路、玉林、棕北，但周边大多是老小区了，界面差点感觉；三环外一根独苗，我觉得就是北二外，近两年的口碑很好，学区概念提升也很快。
北二外划片里的新房和改善次新的几个盘就不说了，着重看几个次新刚需二手房是合适的，置信丽都花园城D区这个盘在腹地，相对安静不吵，基本面没问题，你看的这套房，算是同户型里，价格比较低，相对也没啥瑕疵的诚心出售房源，另外还有一套207万的同户型，也可以去看看什么情况。
评判这套房，主要有两点，一是产品本身，二是价格本身。
产品的话，小高层设计，但房龄开始老化，已经有大概14年房龄了，这个房龄针对未来的房价趋势来看，你们要做好增值性衰减的准备，也就是说，这套房更多的是满足你们自住读书功能，而不能奢望过高的投资性，增值性等问题。（当然，现在成都楼市普遍都是这样，都不存在很明显的投资性）
至于户型，确实需要好好改动，卧室A太小了，不知道是否能敲掉重新扩大布局？比如把餐厅部分去掉，就如你说的去客厅化，客厅南移等角度。最后就是还是很关心的，卫生间问题，是 不是目前的阳台A可以改造成卫生间？是否有必要改造成卫生间，这个也要你们自己评估考虑。
第二点是价格，目前挂牌单价大概是2万，满五年，也没增值税了，其他的个税契税不多，中介费还可以喊贝壳链家给你们打一些折扣，比如85折这类的，基本上也是比较实在的非瑕疵房。
单价2万基本上也合适，你可以找中介要同户型，类似户型的成交记录给你们看。比如最近成交的有97平套三双卫（真双卫，不是你这个户型），成交单价大概是1.9万（不过是低楼层），总价185万。中楼层的话，近期成交的有205万的（真双卫）；103平的套三双卫有单价1.75万的...
总之，我觉得209万的报价，算是情理之中，但是相对来说又比较顶的价格，我建议大胆把改造费用算进去后平摊下来，假设均价2万及以内，是可以考虑的；或者要不然就多去看看同小区其他90多，100零几平这种真双卫概念的主流户型主流成交产品，总价我猜想也是和你这个差不多，基本能满足你们预算的。
另外你们也可以从装修，改造，房龄老化，小区界面老化，哭穷等角度去砍价。
另外周边的话，可能或多或少都存在一些问题，比如华宇静苑面积小单价高，品牌和产品都不足以胜出，置信丽都花园城ABC区的话，都比较临近三环，噪音相对明显。华宇楠苑单价偏高，户型有些异形，房源少；保利花园这个预算，只能买到70多平的套二了，也不好改造。
所以综合分析下来，D区算是比较不错的找对了的答案，但一方面价格还有砍的理由和空间，另一方面同小区的真双卫户型，也可以多看看多了解下多砍价试试，不要急于就只下手这一套了，从装修原始户型和价格的角度，还达不到冲动消费的状态。
会员提问
段老师 我交了**的定金，怎么样呢？但是感觉心里有点儿发虚。看到说***预期都没得了啊。但是我觉得还行 2.65单价 现房 得房率 很高 马上拿了就可以出租 2.65 128 338的总价 简装，房号发给你看看。
房段子解答
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这次你们是给了**的定金5万，房号是*栋*单元的901，原价392万，优惠下来338万，折合单价约为2.65万，这个价格说实话，并不算贵了，是可以作为一个长持的tz产品。
从单价来说，**新房撑得起2.65的简装价格，刚开的**，单价差不多或者略贵，一样的产品，去化很高，大家都还是非常热捧这个区域的，因为基本上是没有其他替代可选的买法，**成熟度高，发展快，后面5-10年的呈现会比较得心应手。
现在2.65万的单价，我觉得是中等略微偏低的，正常考虑到新房的溢价问题，大概定档2.7-2.9万比较合适，这也是很多主城区新房的刚改价格段。
从总价来说，300多万的新房，的确很难有选择的了，这个产品虽然一般，但是地段价值巨大，加上300万上车门槛对新房不高，是一个比较难得的窗口期，所以我觉得安心买下来并无不妥。
或者反过来问，假设300多万，不买这里，又能买哪里？可以说并没有更好的更完美的答案。主要就是这边地段价值是未来可以预见的，今后也是**最为核心的区域，搭配门槛级别的产品，是主流的二手市场集散地。
至于说户型的话，128平可以做到套四双卫，双阳台，朝向西北，楼下是小街道，视野影响不大，可以穿透对面小区，是闹中取静的一个位置。
就像我前面说的，短期寻求包租，适当收取租金收益现金流，长期还是看板块的发展，整个二手房市场的活跃，做个长持，未来预期不会差的，短期可能踩踏下跌，长期来看普遍都还是能上*万。