地产去库存，央行认可郑州？

太长不看：
过去两年，虽然郑州市在地方债务、房地产、中小金融机构等方面遭遇困境，但国企收储的开展让地产库存压力得到一定缓和，二手房市场情绪也因此受到一定提振。
以郑州地方国企城发安居回购并改造的嘉园美寓为例，该项目受欢迎程度较高，测算出的租金收益率能达到3.7%。
郑州模式成功的背后也有其客观因素——前期房价跌幅较大、去化周期较长，前者支撑着租金回报，后者刺激了开发商的配合动力。

引子

6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，推进5月17日设立的3000亿保障性住房再贷款落地工作。

会议上，郑州、济南、天津、重庆市人民政府分别分享了前期租赁住房贷款支持计划的去库存试点经验，未来有望在全国进行推广。

上述城市这两年的去库存工作进展均较为顺利。以郑州为例，这两年郑州经济压力较大，但在大力收储政策支持下，房地产库存已明显下降，同时销售端也有复苏迹象。

此前市场另一个担忧是，国家收储投入保障房市场后，是否造成供给过剩从而侵蚀租金收益？在这方面，郑州的经验或许能带来一些乐观猜想。

郑州经验：城发安居下场收储

2023年初，中国人民银行创设了1000 亿元租赁住房贷款支持计划，选取了重庆、济南、郑州、长春等8个城市进行试点。

其中郑州的模式是，引导国资平台郑州城发集团通过下属子公司城发安居去回购市场上去化慢、保交付难度大的存量住房资产，并将其改造成保障性租赁住房。

根据经济观察报统计：

截至今年5月22日，城发安居在郑州市区范围内累计收购了10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元，平均收购成本7897.2元/平方米。这些房源大部分改造为商办公寓，一少部分改为住宅项目。

目前郑州新房月均成交量仅5000套左右，郑州城发安居在不到一年半的时间里就吸收了10.6万套房源（相当于20个月的市场销量），去化周期一下砍掉20个月，可见收储力度还是比较大的。

回购的资金从哪里来？

· 20%来自城发安居的自有资本金。这部分资金靠郑州城发自筹，而非地方财政。

· 剩下的75-80%来自银行贷款融资。工行、中行、建行等大行均有对城发安居授信，年化贷款利率普遍在3%左右，贷款期限一般在25年到30年。

· 一小部分来自郑州市政府的收购补贴和贴息。收储存量房补贴按照200元/平方米实施，按照目前城发安居已经收购的428万平方米计算，应得收购补贴为8.56亿元；贴息则按年化利率2%实施，从二年开始，连续贴息十年。目前，直接补贴和贷款贴息均已列入市政府下一年度的财政预算。

郑州模式下，回购资金主要还是靠银行贷款和自有资本金。

收储去库存效果如何？

过去两年，虽然郑州市地方债务、房地产、中小金融机构风险问题交织，稳增长压力较大，但国企收储的开展让郑州房地产库存压力得到一定缓和。

2023年1月至2024年4月，郑州新房住宅可售面积下滑17%，去化周期也从70个月的高点下降到48个月，显示去化取得了一定效果。

图：郑州住宅可售面积、去化周期

此外，收储对二手房市场热度也形成了正向带动。

2019-2021年，郑州二手房交易占比仅为25-30%，2022年升到44%，2023年进一步升到51%。2023年郑州二手房交易10.2万套，同比增长81%，超过了新房套数9.7万套。

而在价格方面，2023年年底郑州二手房平均销售单价1.3万/平米，较2022年年底下滑16%，较2021年底下滑19%。

二手房成交价格降幅较大但成交面积上升，至少也反映出市场的活跃度在提高，背后有国企收储的利好作用。

保障房供给增加，侵蚀租金？

此前市场的另一个担忧是，国家收储以后投入保障房市场，会不会导致保障房供给过剩而租金低迷。

十四五发展规划中，郑州市需筹集40万套/间保障性租赁住房人才公寓，其中2021年至2025年度筹集目标分别为3.5万套、5万套、4万套、4万套、3.5万套。

虽然供给在不断增加，但目前来看郑州保障房市场的出租率还是相当高的。城发安居的高层接受21世纪经济报道采访时提到：

“现在收的房子，只要装修好，出租率都是99%以上。房源一旦放出来，基本都是‘秒光’，属于抢房模式。”

至于租金，保障房供给增加对租金必然有所影响。但真的会让开发商无利可图么？