5月楼市可以说经历了密集型的调控，一线和少数二线你方唱罢我登场，虽然统计局还没公布数据，但是地产研究机构已经发布最新的数据了，相信大家都想看看一线调控的初步效果如何了，从数据初步看来，虽然五月的数据有所好转，但是力度和持久力还是有限的，因为517的新政后，各大城市的触底和狂热都已经刷屏了，中介都在说售楼部的火爆甚至还有连夜涨价的，但是咱们还是要透过现象看本质，用数据说话才是最真实的。
首先，是新房的层面方面，同比和环比都出现了上涨，根据中指研究院的数据来看，5月的百城新建筑住宅均价为1.63万一平，环比是上涨了0.25%，同比是上涨了1.33%，数据是向好的，而四月份的时候，百城住宅价格也是在上涨的，环比上涨了0.27%，同比是上涨了1.08%，可以说整个涨幅还是跟五月差不太多的，因为新房的上涨的因素并不完全是现在的新政策所造成的，一方面是改善盘项目的入市，因为现在外围郊区的项目不好出手了，所以就加紧了核心区域的核心楼盘的入市，从高位去拉升了新房的价格，比如上海新房价格在5月环比上涨了0.76%，涨幅也是位列百城之首，很重要的原因就是受到了静安玺悦、中建壹品等豪宅项目的开盘影响，而多数购房者能够的到的刚需盘并没有迎来大面积的上涨，所以对新房均价的上涨不用太担心和焦虑。
另一个方面就是新房层面的降价没有大面积的铺开，多数超低价房源是走工抵房或者法拍房的形式在卖，因为地方之前对新房是有备案价的底线在的，虽然现在不像以前有人投诉开发商降价就封盘的程度，但是也不会任由开发商明面上过大幅度的降价，毕竟，现在新房还是牵连着土拍的价值，所以价格依然是在管控的。所以出现了5月一线新房环比上涨0.44%，二线上涨0.21%，三四线上涨0.04%的局面，大家透过现象看懂本质就好了。
接着大家看看二手房局面，5月百城二手住宅均价为1.48万一平，环比是下跌0.7%，从2022年4月开始算起，已经连续25个月出现下跌了，而同比跌幅达到了5.8%，分城市来说，一线二手环比下跌了0.69%，二线二手下跌0.72%，三四线代表城市则下跌了0.68%，很明显，这些都是重点城市，而且都在往下走，可以说二手房现在大家都在以价换量了，想要在现在这种时刻套现离场，对业主来说只有不断降低自己的心里价格底线，如果突破不了这一层，那就只能继续无限期的挂牌自嗨了。
而从房企端来看，根据克而瑞数据显示，5月百强房企实现了销售操盘金额3224.1亿元，环比是增长了3.4%，但是同比降低了33.6%，单月的规模还是保持在历史较低的水平上，而累计的业绩来看，1-5月百强房企销售操盘金额1.41万亿元，同比降低了44.3%，降幅收窄了2.5个百分点，要知道4月底的去库存定调之后，核心二线的杭州、西安、成都等城市就一撸到底，全面松绑限购了，北京和深圳也挤牙膏式的松绑了限购，还有不少城市开始了买房落户甚至租房落户的操作，而到了517新政后，松绑的节奏明显被拉快了，首套房的首付历史性的下调到了15%，利率下限也被证实的取消了，现在连一线的广州都只要半年社保，首付和利率都参考了新政执行。
可以看出来，如此重磅的政策之下，目前的刺激效果可以说并没有达到预期的效果，而苏州也在刚不久全面取消了限购，还可用上海的公积金，但是在市场上仿佛没有一点的水花，连讨论这个政策的人好像都没多少了。因为现在的刚需们现在都很清醒了，都知道目前是政策福利期，各种松绑还会陆续送到嘴边，而且一线只要没有完全松绑完，这个福利就还会一直发出来，而房企卖房难已经是普遍知道的问题了，去年的销售额就不算高，而今年还在去年基础上继续下跌超44%，相当于你以前收入1万，去年变成5000，然后今年再变成3000的感觉，房企没有销售回款，那就是相当于无源之水了，没有持续现金流的流入，实力再雄厚的房企也扛不住太久的。
就像上上周的时候，惠誉又将万科的评级继续下调了，违约评级下调到-，展望为负面，反映了万科年初至今的销售表现弱于预期，流动性在缓冲下降。连曾经的优等生都被评级机构按在地上摩擦了，其他的房企大家已经心知肚明了，而且万科虽然经历了债务风波，但是至今还是没有违约的，这已经超越了很多房企的，虽然在生存存亡线上挣扎的房企，是需要政策来大力消化库存和救市的。如果没有政策支持了，5月的数据只会更加难看一下，而六月是年中的收关重要的一环，也是冲击下半年业绩的开始，6月的政策估计还是会继续出台，而且频率和速度可能会堪比5月，因为从降首付就可以看出来，这次是铁了心要把市场给拉起来，只是现在刚需手上的钱确实不够多和稳定了，所以传统的三限操作想起到很大的刺激作用恐怕是很难的，广州已经给出了答案，其他城市更是亦然。
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所以政策一定要真正让利或者从源头端给足够吸引人的福利，才可能拉入新人入市，不然，还是一些不痛不痒的救市政策，现在的年轻刚需没那么容易买单的。而国资下场收房也不是说说而已，就在5月30号，广州的增城区就发布公告，公开征集符合条件的商品性安置房进行购买，大白话来说，就是增城地方要收购商品房用来做安置房，而其实关于价格层面，公告中说以评估方式确定，原则上为土地成本＋建安成本，很明显，就是用成本价去收购，而外地的朋友可能不清楚，增城区相当于广州的偏远郊区，新房去化是老大难的问题，像增城新塘镇这边新房在售均价在1.5到2.1万之间，在一线城市中已经属于非常低的价格了，但是还是很难卖，所以地方亲自去收这些房，其实对业主来说就是无形中降价了，原本的商品房变成了回迁房，价格也变成了成本价。
可以看出，现在房企要想活下去，至少还有等待国资收房的这条退路，只要把外围郊区的房子都甩给地方了，如果还有活下去的希望的话，那就不至于破产，但是，如果按成本价卖给地方依然没办法救活自己的话，那只能等待破产或者被收购了，所以，现在地方做了几手准备，一边是继续松绑，吸引新人入市，一边则是收购外围郊区的房子去帮助房企去化和完成保障房的建设任务，市场依然是博弈阶段，地方也不可能完全兜底这些房子，要知道咱们现在的新房库存有7.5亿平方米，即使是1万一平的话，那也要7万多个亿，所以给市场以供应稀缺性的信号会更加大一些，希望更好的促进个人去买房。
所以现在的刚需，有能力有需求买入自主房的可以到下半年考虑，收入不足或者不稳定的，就等保障房去租吧，房企建房都赚不到钱，作为个人买房者凭什么觉得到二手市场的时候能大赚一笔呢，要知道，所有的新房最终还是要以二手房的角色进行出售，只闻新人笑，未见旧人哭，这是还抱有侥幸炒房心太客户的想法，但是多数购房者都是打工人，没有那么雄厚的收入和资金实力，在现在降杠杆的时间，一定要懂得什么是量力而行。
