这是变化最为剧烈的时代。
作者：今纶
5月27日，上海楼市放大招，“沪九条”出台 支持多子女家庭合理住房需求。
5月28日下午，广州进一步优化住房限购政策、住房信贷政策、住房套数认定等措施，稍后，深圳跟进。
四大一线城市，除了北京比较淡定，其余三座城市都在继续放松楼市调控政策。
上广深的这一巨变，将深刻影响中国城市的进程，中国超级虹吸的时代开始了，一线城市加速进入新的历史进程。
01 发达地区和欠发达地区互补
我们先来讲讲中国经济的一些运转的细节与模式，以便大家了解整体的运转。
我们很熟悉的所谓“六省三市养全国”是不是真实的？是的。但那只是真实的一个侧面。
说法之一：“六省”是指广东、浙江、福建、山东、江苏、辽宁，“三市”是指北京、上海、天津。
所谓“养全国”，是说上述省市每年的财政收入在全力帮助支撑整个国家机构的运行。
当然，这个名单一直在变动，有些省可能今年财政收入是正的，明年就是负的。所以，还有“六省二市养全国”的说法，这个，我们就不杠了。
因此，有个结论是可以说的：中国绝大多数省份、城市靠税收来维持基本运转是很艰难的。那么，过去这些年是怎么撑下来的呢？
两个钱袋子：转移支付+土地财政。
有钱的省市向中央交转移支付，然后由中央统筹安排、分发。
▲图源：第一财经
如果还不够，当地可以加大卖地力度，助力房地产蓬勃发展嘛。
实际上，就算是富裕地区对于房地产也有相当的依赖度，比如东南某著名城市，其名头响亮，但是她的财政收入也就刚刚够用，要做大基建、大项目，就指望卖地，这是客观事实。
欠发达地区可能有点郁闷？难道我们就是靠人养的？也不能这么说。
欠发达地区也做出了自己的贡献，比如四川每年都支持上海超多的电量，比如湖北、湖南、江西给广东贡献了大量优质劳动力，没有欠发达地区的支持，上海、广东也有点烦恼。
过去几十年，发达地区和欠发达地区就是这么一个互补模式，大家搀扶着往前走。
国情如此，转移支付的存在是有一定的现实背景的，这个就不多说。
需要改进的是，转移支付资金的监督以及使用效能的问题。
02 最重要就是激活房地产
本来，以上模式还可以继续运行一段时间，当然，天花板也快到了。
天花板在哪里呢？不在外，而在内。
土地财政这一块其实是要不断加杠杆的，房企、银行、地方政府以及老百姓一起加杠杆，一个都不能少。
但是，这里面有个短板：老百姓的收入增长跟不上房价的增长，但是当有希望，预期继续涨的时候，老百姓是愿意借钱加杠杆的。
这也就是在房价明显高于收入的时候，房价还能涨的原因之一。
打个比方，房企、银行、地方政府和老百姓是在一起打麻将的，缺一不可。
但是，过去几年，由于众所周知不可描述的原因，老百姓找工作难、收入下降或者消失，于是不想“打麻将”了，或者只是偶尔打一打。
这让房企、银行、地方政府很艰难，因为模式玩不下去了，土地财政也就下行了。
1-4月，全国政府性基金预算收入13484亿元，同比下降7.7%，降幅较一季度（-4%）有所扩大。
地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入10536亿元，同比下降10.4%，降幅较一季度（-6.7%）也有所扩大。
既然土地财政复杂了，我们来看看财政收入吧。
1-4月，全国一般公共预算收入80926亿元，同比下降2.7%，降幅较一季度（-2.3%）有所扩大。
两个收入都在下降，这是事实，也是财政部发布的数据，我就不解读了。
怎么办？
办法之一，其实也是最重要的办法就是激活房地产，这也是为什么去年以来，我们看到推出各种松调控政策的原因。
老百姓买房，等于回到了“麻将桌”，银行、房企、地方政府才有收入。
可是，老百姓对未来有点不确定性，因此很多人都在捂紧钱包。
如果把压箱底的货拿出来，你买不买？比如上广深的房子，这个是有可能激发购买欲望的。
为什么？因为教育资源、营商环境、工作机会不一样。
03 日本帮我们演习过了
先说上海，经济总量第一，教育资源呢？在重点高校资源方面，上海市仅次于首都北京，拥有四所985，六所211，以及五所双一流建设高校，共计15所重点大学。
上海人更容易考上海的大学，这个大家都懂。
2023年，深圳常住人口达到1779.01万人，比上年末增加12.83万人，人口增量在主要城市中排名第五、一线城市中排第一。
今年年初，深圳市人力资源社会保障工作会议透露，2023年深圳全市就业人口达1255.9万人，也就是说，深圳就业人口占常住人口比重高达70%。
广州是广东教育资源第一城、医疗资源第一城，GDP总量去年重回全国第四。
当上广深出手松绑楼市意味着什么？
意味着全国经济版图进入新阶段、新模式，超级虹吸时代开始了。
让我们把目光投向日本，这个“邻居”已经帮我们提前演习了一遍未来的趋势。
日本在上世纪90年代遭遇经济危机、地产泡沫破灭，经历了所谓“失去的三十年”，年轻人经历长达十年的“就业冰河期”，人口、产业去了哪里？
主要是去了日本传统的三大都市圈——东京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈。
近年来，日本经济有所恢复，东京都市圈开始遥遥领先：
日本政府近日公布的2023年人口迁移报告显示，东京都人口净迁入6.8万余人，较上年大幅增加80%。除了东京及其周边地区，日本其他地方行政区域大多为人口净迁出。
日本购房是不限购的，也没有严格的户籍制度。
当发达地区的经济能够创造足够的就业，以及不断提升营商环境，同时改善教育和就业的时候，欠发达地区的人口将不断流失。
东亚的历史和文化传统决定了，东亚国家更愿意把优质资源放在若干个大城市，这既有效能的考虑，其实还有别的考虑，比如有的是为了提高土地出让金的收益，有的是为了安全。
东亚国家和德国这种国家因为历史传统、文化、经济发展道路的不同，决定了东亚会出现拥挤不堪的首尔，但德国的城市可以获得相对均衡的发展。
04 重构中国城市发展模式
所以，当上广深逐渐降低入户门槛，甚至广州只需要6个月的社保就可以买房的时候，等于在极速提升和重构中国城市的发展模式。
还有“强省会”吗？也许有吧，可是哪个省会比广州、深圳更强？同样是几百万，我为什么不去广深买，要在内地省会买？难道在内地买就是爱国，在广深买就不是爱国？
上广深的降维打击，哪些城市能扛得住？很少。
“强省会”挡不住“一线虹吸”！
杭州距离上海太近，所以，杭州是楼市松绑的急先锋，因为确实吸不过上海。当上海出手的时候，杭州的开发商是颤抖的。
珠三角的两大巨头出手，对广东楼市影响深远，甚至波及湖南、湖北、江西乃至更为遥远的东北，在广州、深圳的核心区买一套房，先不说涨跌，确实是若干土豪的人生巅峰。
随着购房者来的有钱，有人脉，甚至还有技术、企业。
上广深的营商环境、治理水平当然是吊打全国绝大部分城市的。诚如大家所知，降维打击之下，三四五线城市会面临巨大的压力。
结果就是，中国会把日本三十年前走过的路再走一遍：
日本有东京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈。
中国有长三角核心城市群、珠三角核心城市群、北京都市圈。
注意，我说的是北京都市圈。
北京很快也会出更多楼市松绑政策，因为不能坐等三位兄弟城市把优质人才、资源、土豪、消费力都抢走。
中国和当年的日本有所不同的是，北京和东京的定位不一样，北京更多强调首都功能，当然，经济也很强。而且北京的户籍政策短期内看不到大幅放松的迹象。
以上海为龙头的长三角核心城市群，以广深为龙头的珠三角核心城市群，更容易吸引大量人口、资金、企业，因为城市群中一些优秀城市的户口政策其实已经极度宽松。
上广深的降维打击，将极大地强化长三角、珠三角在中国经济版图上的突出地位。
历史从此刻开始重写：
有些城市负责在经济领域、技术领域开疆拓土，鲜衣怒马，一路过关斩将。
有些城市慢慢寂落，主要负责维持好基本的民生、治安等问题。
有些城市随着人口的急剧下跌，合并消失是大趋势。
超级虹吸时代开始了，很残酷，但无可回避。