2024年5月17日,首付最低15%、取消商贷利率下限的“史诗级”救市政策出台,引发一个500人的杭州购房群热烈讨论,群内超九成成员都是为“老破小”而来。在群文件里,一个Excel表格载满了“老破小”的购买信息,总价多在100万元—160万元。
查看二手数据发现,最近,成交速度最快的,竟然是老破小?天河、海珠、荔湾不少楼龄超20年的房源,1个月内就成交,最快的,1天内迅速搞定。
开年以来,上海总价300多万的老破小,一直成交喜人。 上海1月份300万以下的房源成交了8486套, 3月份成交11349套,增长率近33%。 4月份成交9385套,依然延续高成交量。
01
楔子
最近一段时间,我看到一些有趣的新闻,都是关于“老破小”的。 (如上)
老破小
一般指的是位于主城区域内,房龄超过20年,甚至达到30年的老旧房子。这些房子由于设备陈旧,往往跟不上现代生活的需求
之前,老破小一直被诟病各种不好,还容易掉价。 但最近,不管是投资客,还是年轻人,好像都对“老破小”青睐有加,这到底是为什么呢?
今天这篇文章就是分析下一些可能的原因。
02
原拆原建
原拆原建
指将老旧住宅进行规模拆除,然后在原址上再建新楼的城市更新方式。
这种更新方式最大的特点是:居民还是原来的“原住民”,房子还是造在原来的土地上。只不过老百姓花很少的钱,就能住上新房子了。
不用离开原来熟悉的环境,人居环境却得到了极大的改善,这对普通老百姓来说,确实是得到了实惠。
而这种原拆原建的方式只针对“老破小”,越老越破的小区越有可能轮上,如果是危房,那概率就更大了。
而在杭州,还允许“老破小”原来的居民自筹资金,扩建原来的房子,这就等于花个建安成本价,就可以买到市场价的新房了,这个是非常大的“利好”。
欲知详情,请看: 《》
5月初,张民所在的门店接待了一位温州来的客户,他在朝晖小区入手了10套房子,分别在朝晖7区、朝晖6区和朝晖5区。还有一位客户准备了2000万元的预算,目标直指总价100万元上下的房子,不论户型、楼层,只要低总价、低单价。
所以杭州才会有投资客,一出手就入手10套老破小的案例。不得不说,购买“老破小”虽然不可能“一夜暴富”了,但是“升值潜力”还是非常可观的。
03
美丽家园
这几年,国家在老旧小区修缮上投入了大量的资金。
一部分资金是用在对房子的修缮,包括屋面的平改坡、外墙的修补、楼道的整治、单元入口的出新等。 (如下图)
另一部分资金是用在对小区环境的提升,包括对小区里活动场地的修补、增加康体健身设施、更换路灯、增设小区标识、改造小区出入口,打造小区围墙景观等。 (如下图)
还有一部分资金是用在对小区基础设施的提升,包括对小区里道路与停车的梳理,增加停车位和非机动车停车库、增设无障碍设施、雨污分流等。 (如下图)
经过这一系列的修缮后,很多老旧小区的面貌焕然一新,甚至可以与周边的高档商品房相媲美。
普陀区的南林家港小区,修缮之前是典型的老破小 (如上图) 。而修缮之后,与边上的豪宅中海汇德里,是不是打成一片了呢?(如下图)
所以,很多老破小在经过一轮又一轮的修缮之后,确实变成了“美丽家园”。而这样的老破小,受到“颜值即为正义”的年轻人青睐,也就不足为奇了。
04
总价低
不管是升值潜力大,还是颜值高,对于买房这件事来说,最后还是“荷包”说了算。老破小虽然单价不一定便宜,但是很多小区的户型面积都很小,总价一般都能控制在300万以下。
所以,网路上专门有人问:“300万买个老破小是不是值得?”,诸如此类的问题。
其实我也不知道,为什么300万是一个分水岭。但是去年,上海二手成交量约17万套,其中,300万以下占比约60%,其中大部分都是“老破小”。(如下表)
对于刚开始工作的年轻人来说,没有多少积蓄,老破小相对较低的价格门槛,让首次置业更容易“上车”吧。
今年4月,房龄30年以上的二手房成交中排名第一的是共康四村,一个月成交了20套。最新一套成交37.23㎡,总价163万,内部数据显示,带看仅5次,挂牌周期一个多月,这个成交速度,真是让“远大新”羡慕不已啊。
在这一轮的房价整体回调之后,老破小变得更加有性价比了。低总价的老破小,居然变成了年轻人眼里超级好的理财神器。
在上海普陀区的的40平方米老破小,租金在五、六千左右;而买下来的话,挂牌价在150万左右。
如果能以140万左右成交,房贷每个月不到5000元,居然比租房还便宜了。当月供≈租金,甚至月供<租金时,这就意味着,买老破小自住成了非常划算的投资。
05
闹市区
老破小最大的优势是地段,以及地段所带来的城市配套资源。住在市中心,地铁四通八达;住在市中心,每天上班可以睡到自然醒;住在市中心,上学,就医、购物都非常方便...,这些全是优点。
年轻人需要工作机会,而大多数的工作岗位都在市中心。离工作岗位越近,越容易找到好的工作。
中年人需要考虑子女上学问题,而大多数的学区房对口的都是老破小。与其托关系,找门路,不如买房对口入学来的干脆。
老年人在老破小生活了大半辈子,早已经对它产生了依赖。熟悉的环境能带来安全感,老人最需要安全感。
扩展阅读: 《》 ,虽然政府也出台了趸租房的方案,希望把老人置换到郊区,但是效果并不理想。
所以,老破小受到不同年龄人群的青睐,也就不难理解了。
老破小最大的缺点是外立面难看,但是“外面丑,关我里面什么事儿?”
在某书上有一个很热门的话题,就是针对老破小改造的。现在年轻人爆改“老破小”的非常多,简直有点乐此不疲。(如下图)
住在老破小的客群,其实都明白:老破小最大的优势是配套齐全,生活便利。
虽然小区外立面差点意思,但是只要里面装修好了,住着同样舒服。更何况经过一轮又一轮的“美丽家园”改造,小区的面貌也得到了非常大的提升。
06
结束语
”老破小“,本身就不是一个”友好“的称呼。小区因为房龄大,设施陈旧被一些消费者所嫌弃。在疫情期间,甚至还有”老旧小区更容易出阳“的一些传闻,可见老旧小区是多么的不受待见。
但是老破小有着天然的优势,地段好、配套设施齐全,生活便利,这些是吸引消费者最本质的东西。
再加上老旧小区近期还受到政策的利好,不仅能旧貌换新颜,还蕴藏着巨大的增值可能性,怎么能不”香“呢?