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上海是国内最优秀的城市之一,经济发达、基建完善、配套顶级。
然而各区发展却不均衡,也多多少少存在一些遗憾。
01
闵行区
闵行是上海发展最快、最有钱的区域之一,经济总量全市第三、财政收入全市第二。
靠近徐汇一侧完全市区化,房价上向市区看齐。能称得上豪宅的小区,闵行数量仅次于浦东、黄浦。
经济发达、居民有钱,闵行的消费能力就异常发达。
闵行的商场数量、面积全市第二,即使是人均商场面积也能排到全市第四。
闵行的社会消费品零售总额,持续高居全市第二。
然而闵行也有相当的短板,许多居民也频频吐槽。
第一,闵行的商业定位不高
闵行商场体量巨大,但都是大众化商圈。从万象城、七宝到莲花路,几乎清一色的中低档商场。
闵行居民消费力强,一些中高端品牌还需要到徐家汇或者前滩才够得到。
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首店经济一直是潮流风向标,闵行的首店数量一直与消费力不匹配。
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中高端品牌、首店数量不足,闵行商业就缺乏市级影响力。
闵行的商场面积早已超过徐汇,然而却没有一个商圈能接近徐家汇的高度。
第二,闵行的顶级服务业薄弱
上海以摩天大楼密集著称,闵行却没分享到这一优势。
上海前70的高楼,没有一座建在闵行。
上海共计70多家五星级酒店,闵行只有2家。
大楼、五星级酒店背后都是顶级的服务业,闵行确实相对薄弱。
闵行第一高建筑物是三菱高速电梯试验塔,侧面说明闵行的产业基础还是制造业。
第三,闵行的医疗资源薄弱
闵行有5家三甲医院,看起来也不少。
然而其中一家是精神病医院、两家集中在浦江、一家儿科医院。
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这个配置,与市区比差距太大。
总体而言,闵行优势是经济发达、通勤方便、宜居性强,缺点是与市区相比,资源的密度、定位还是不够。
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02
宝山区
宝山是上海人口最多、增速最快的区域之一,近十年人口增量高达33万人。
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大家愿意在宝山安家,说明宝山有相当的吸引力。
宝山通勤方便、房价却相对低廉,安家成本低。
地段上宝山与闵行类似,都夹在市区和五大新城中间,房价上宝山却比闵行便宜的多。
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便宜自然有便宜的道理,宝山也有不少需要改进的地方。
比如宝山的商业匮乏。人口、面积差距不大的情况下,宝山的商场数量、面积都不足闵行的一半。
具体到生活中,宝山居民的几大愿望是:
第一,大场机场搬走
宝山的地段比五大新城好很多,大片土地在外环内,最重磅的地段当属大场镇一带、共康一带。
然而两个片区之间却无法联动,中间被机场无情阻隔。
机场也带来限高、噪音等不利影响。
机场搬走后,将腾挪出外环内最大的空地之一,带来无尽的想象力。
第二,沪太路、蕴川路快速化
上海快速路四通八达,唯有向北线路比较稀疏。
北面的干线就是沪太路、蕴川路,蕴川路外环内部分早修成南北高架,过了外环却又地面运行。
沪太路是罗店、顾村等居住大区进出市区的要道,也是堵堵停停,严重影响居民市区通勤。
第三,多引入一些高端产业
宝山房价便宜当然是一大优势,当地居民购房压力更小,也侧面说明居民收入有限。
很多居民被迫去市区上班,市区通勤又不太方便。
现在国家提出新质生产力,希望宝山能及时把握。
03
嘉定区
嘉定的人口增量全市第二,仅次于开挂的浦东。
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一方是嘉定经济确实发达,早年间经济总量全市第二,现在依旧排在前列。
五大新城中,嘉定一直遥遥领先。
经济总量大,汇集的人口也相对较多。
另外就是嘉定的地理条件较好,五大新城中距离市区最近、进出市区最方便,市区客户也喜欢在嘉定定居。
各个郊区都不完美,嘉定也不例外。
嘉定问题之一是,产业定位低。
最近汽车产业下行,嘉定经济总量下滑到第五。上汽的不景气,直接影响了安亭房价。
战略性新兴产业占比,嘉定远低于松江。
嘉定问题之二是,嘉定新城进展较慢。
嘉定产业相对分散,一直是安亭、嘉定工业区、南翔三分天下。
分散的优势是,发展均衡;
分散的劣势是,新城凝聚力低。
嘉定大量高收入群体住在安亭、南翔,嘉定新城能汇集的消费力就差不少。
再加上嘉定新城规划骨架太大,开发了十几年还不是特别成熟,至今也没达到松江新城的宜居程度。
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04
青浦区
五大新城中,呼声最高的是青浦。
青浦同时与江苏、浙江接壤,一直以长三角一体化示范区自居。
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这几年大虹桥声音也很大,青浦徐泾几乎成了大虹桥代名词。
两大热点环绕,青浦成了房地产市场热土。
2023年上海共计卖出宅地72幅,青浦占了八分之一,与浦东并列第一。
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这个供地数量,与青浦的经济总量、人口数量、人口增速都不匹配。
唯一能解释的,就是青浦的规划宏大,未来空间广阔。
目前青浦也有一些遗憾,解决这些问题与画大饼同等重要。
首先,青浦本土经济薄弱。
看经济总量,青浦只有嘉定的一半不到。
而且青浦经济总量中,房地产业占比很大,都知道这是一个不可持续的行业。
华新、徐泾一带的物流行业,青浦工业区的制造业也提供了不少数据。
真正硬核的产业还是不如嘉定、松江,希望华为到来后能有改观。
现在青浦也在打造G50数字新干线,与松江G60科创走廊并驾齐驱,目前落地速度上还是松江略快。
第二,青浦新城急需落地。
嘉定是因为经济分散、规划骨架大,导致新城落地速度缓慢,现在也称不上成熟。
但是依旧比青浦新城好得多,至少你知道嘉定新城什么样子了。
青浦新城开发也很早,2003年夏阳湖这里就如火如荼。
然而很快发现夏阳湖片区规划太小,17号线规划下来后需要打造新的中心。
2015年开始青浦就成了一片大工地,可惜的是到处都在盖小区,忽视了新城核心的打造。
汇金路站、青浦新城站、漕盈路站、淀山湖大道站,遍地都是小区。
到处都在卖房、到处都在谈青浦新城规划,青浦新城到底在哪、怎么建却没人说得清。
直到2023年,青浦新城具体方案才全部敲定。
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城市开发的黄金时期已过,青浦应该感到压力。
就目前的新城建设而言,青浦真的不如嘉定、松江。
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05
松江区
松江一直是新城建设的标杆。
松江新城开发最早,资源投入最多,开发成熟度最高,当然房价也最贵。
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其他新城新房都4万多,松江新城直接来到了5.9万。
松江产业结构也相对合理,战略性新兴产业占比高达63.6%,郊区最高。
当然当地居民也不是100%满意,大家经常提到的几个遗憾是:
第一,松江新城交通体系混乱
松江新城功能布局是东西向排布,两侧是松江工业区,中间是生活区。
然而9号线却南北向穿城而过。
9号线的作用是方便了松江居民进出市区,内部通勤真的指望不上。
于是松江规划了有轨电车,解决东西向通勤问题。
有轨电车褒贬不一,至少运力不如地铁,很多居民依旧选择电瓶车出行。
第二,松江新城过早饱和
松江开发太早,核心区土地早就用完。
2010年后,上海真正进入现代化商场时代,松江新城已经没有土地承载。
万达只能去了东侧,近期火爆的印象城更是一路向北。
松江新城中心区域开元地中海等等,定位已经不太够用。
当然新城没有完美的,综合来看松江已经不错了。
第三,9号线实在太挤
9号线能级不错,但是人流量实在太大,松江居民进出市区体验很差。
12号线延长线也没经过核心区,很难根源上解决。
好在松江比较成熟,大部分需求都可以本地解决,不用频繁进出市区。
06
奉贤区
五大新城的前身是七大新城,后来把金山新城、城桥新城(崇明)划了出去。
现有的五个新城其实历史地位、现状都差距很大,也并不是无兄弟肩膀齐。
奉贤新城就是相对较弱的一个。
没办法,地理条件决定一切,奉贤实在太远了。
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六普到七普,奉贤人口增速也是郊区倒数,市区客户导不过来。
这也是奉贤居民最大的痛点。
开车进出市区,难免要经过堵成停车场的莘庄枢纽;
坐地铁到市区,5号线又远又慢,到莘庄都要47分钟。
通勤难度只比临港新城好一些。
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后来大家提出了不经过莘庄的方案,地铁奉贤线直达三林。
据说又要缓建,大家去市区始终不够方便。
奉贤的第二个问题是,缺乏全市影响力的规划,以至于存在感不强。
奉贤的金海湖仅限区内,东方美谷规模上还需要进一步提高。
07
崇明区&金山区
崇明、金山被划出七大新城那天,注定要背负一些发展代价。
崇明定位成生态岛,在经济上可作为空间不大。
生态资源当然重要,给当地留下了绿水青山。居民经常关心的一些资源,却受到了严重影响。
结果已经体现在人口上:郊区唯一负增长。
崇明的本地人,正在向上海迁移。
虽然崇明高中录取率不错,到高考这原形毕露。
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上海优质的教育资源,崇明居民并没有享受到。
商业、医疗资源,崇明也相对匮乏。
崇明生态环境很重要,当地居民也希望给到更多的生活资源。
另一个与市区脱节严重的是金山,崇明好歹还有地铁规划,金山连地铁都盼不来。
目前只有一条小火车,聊胜于无。
崇明背负着生态岛的帽子,金山则是挑起了化工行业的重任。
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当然现在金山不只有化工,新材料、生物医药、智能装备、信息技术等新兴产业也在快速发展。
比如生物医药行业,金山已经干到了郊区第二。
金山一直在为上海经济做出贡献,目前最需要的是能享受到上海水平的公共服务。
目前金山的出行、医疗、教育、商业全面落后,只适合赚钱不适合定居成为当地居民最大的遗憾。
以上是各个郊区居民的一些诉求,市区篇我们后面推出。
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