西安作为历史古城，城市更新与改造一直是城市发展的重点任务。但近日，随着西安近百个回迁项目未完成的新闻被爆出，原本承载着改善居民生活条件、提升城市形象的回迁项目，就这样，以令人心酸的样子出现在大家眼前。
根据新闻，我们不难了解到，在西安这近百个未完工的回迁项目中，其中不乏存在十几年前的回迁项目，有当事人表示，其当年全款购得，为儿子作新房的项目现仍在停工，仍在建设也就罢了，停工状态下连个说了算的负责人都找不到。还有的回迁项目负责单位，在停工后先后多次被列为失信单位。对此，有专家指出，由于当年的“市场化运作”导致当年一些没有房产开发经验的人成功拿到城改项目，这些人不一定具备资金、开发经验、但具有较强的人脉等“软实力”。不少缺乏资质和能力的企业，壮着胆子加入进来，留下的只有一滩烂账，和再也拿不回合法权益的老百姓。
圣运王有银律师指出，大多数城中村改造项目都是由政府出台政策，由企业提供资金并真正着手改造工作，由村里“出地”，是一种结合市场力量推动城市更新的改造模式，今天，针对城改项目主要提示大家两点：
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第一，城中村改造工作中，适格主体的认定。
根据最高法在（2019）最高法行申13739号文书中的裁判意见，城中村改造拆迁安置补偿方案中明确有关行政机关负责组织实施拆迁补偿安置工作。并且，当事人提供的证据也说明城中村改造系由行政机关主导进行。虽然补偿方案中规定，相关民事主体为整村改造的拆迁主体，但由其不具有拆除房屋的职权，故其实施强制拆除房屋行为应视为受行政机关的委托，相应的法律责任应由委托机关承担。本案中，政府对街道办呈报的城中村改造拆迁安置补偿方案作出批复,同意该方案施行，并批复街道办接文后，认真组织实施拆迁补偿安置工作。政府的上述批复行为，系其行使相应行政管理职权的行为。虽然补偿方案中规定，集体经济改制成立的公司为整村改造的拆迁主体，该公司亦认可其实施了拆除当事人宅基地上房屋的行为，但由于其不具有拆除房屋的职权，故其实施强制拆除房屋行为应视为受行政机关的委托。
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第二、开发商为逃避责任如何设施陷阱
需要大家注意，房地产开发企业本身更倾向于金融性质，但是城中村改造工作涉及拆迁、补偿以及各种审批文件的申请，这需要负责人具备相当的行政法素养，但我们都知道开发商的法律顾问擅长金融方面的法律事务，也擅长和政府打交道，可他们真的擅长和群众打交道吗？我看并不是。并且一旦拆迁受到阻碍，与村民沟通补偿，最终只能变成村里违约，赔偿违约金，最后改来改去， 旧城环境没有变，变化的只有老百姓的荷包，所有不利后果也只有老百姓承担。所以，无论是从推进旧城改造，还是提高自己的补偿，大家都最好选择擅长城中村改造纠纷的专业人士代理，弱化双方冲突，真正实现自己的诉求。
另外，大家还要小心，村委会与开发商联合，或者政府借村委会推脱责任，实施强拆行为，由村委会背锅的现象。但根据我国《行政强制法》《土地管理法》等法律对强制搬迁合法房屋的步骤、程序和方式有具体明确的规定，而村民委员会等自治组织无有权实施强制搬迁和强制拆除。所以，能仅凭村委会自认判断强拆责任主体，尤其是当拆迁方案上有行政机关署名并加盖公章，改造过程中有行政机关工作人员参与，改造资金来源于土地出让金，此时，相关部门的责任不应被排除在外。
文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师